Что такое санитарно-защитная зона?
Изучая судебную практику, нередко сталкиваюсь с ситуацией, в которую попадают застройщики при согласовании планируемого строительства: администрация отказывает в согласовании на основании нахождения земельного участка в санитарно-защитной зоне объекта, оказывающего вредное воздействие на окружающую среду, поскольку в границах такой зоны запрещается осуществлять жилую застройку.
При этом, конечно, в реестре недвижимости соответствующая информация о наличии ограничений в использовании участка отсутствует, а орган местного самоуправления ссылается на отражение санитарно-защитной зоны в генеральном плане и правилах землепользования и застройки.
О том, что при приобретении земельного участка необходимо изучать помимо выписки из ЕГРН ещё и градостроительную документацию, мягко говоря, знают не все. Тем более, вряд ли кто-то постоянно отслеживает изменения, вносимые в генеральные планы и ПЗЗ.
На настоящий момент очень малое количество владельцев производств озаботилось установлением санитарно-защитной зоны и внесением сведений о её границах в ЕГРН.
Установление санитарно-защитных зон регламентировано ст. ст. 106, 107 Земельного кодекса РФ, ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ от 03.08.2018 г., Федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30.03.1999 N 52-ФЗ, Постановлением Правительства РФ № 222 от 03.03.2018 г. и Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ № 74 от 25.09.2007 г.
Речь здесь идет об объектах, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека. И к ним законодательство относит практически любое производство: от крупного металлургического предприятия до птицефермы. К ним же относятся иные объекты, представляющие опасность для окружающих или оказывающие иное воздействие, к примеру скотомогильники и полигоны по переработке отходов, автозаправочные станции и вокзалы. Полный перечень содержится в постановлении Главного государственного санитарного врача.
Также следует отметить, что регулирование СЗЗ подразумевает установление границ зоны решением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации (для объектов I и II класса опасности) или субъекта РФ (для объектов III, IV и V класса опасности).
В тех случаях, когда границы зоны не были установлены решением санитарного врача, отражение органом местного самоуправления санитарно-защитной зоны в генеральном плане и правилах землепользования и застройки не соответствует законодательству.
Данный вывод подтвержден судебной практикой (Определения ВС РФ: № 64-АПА 19-13 от 12.02.2020 г., № 59-АПА 19-15 от 17.01.2020 г., № 5-АПА 19-57 от 14.08.2019 г.)
Суды признают недействительными принятые градостроительные документы в части отображения на них неустановленных в предусмотренном порядке санитарно-защитных зон. Однако, это вовсе не значит, что такая зона не появится в последующем, поскольку на владельцев опасных объектов возложена обязанность по её установлению. Следовательно, признание недействительным генерального плана в части отражения на нём зоны, является только временным решением проблемы наличия ограничений на земельном участке.
Вывод
Таким образом, рекомендации лицам, приобретающим земельный участок для целей жилищного строительства, заключаются во внимательном изучении перед покупкой генерального плана муниципального образования, в пределах которого такой участок находится, и в исследовании окружающей местности на предмет наличия поблизости вредных объектов в радиусе, равном одному километру (максимальный размер санитарно-защитной зоны).