Когда покупатель недвижимости сталкивается с проблемой возврата уплаченных по сделке денег, бесполезно искать советы в интернете, там можно только прочесть много заумных статей что такое реституция в гражданском праве, а вот как от решения суда покупателю перейти к получению с продавца денег, теоретики умалчивают. Возникает вопрос, а что можно реально сделать?
Самый ходовой ответ на этот вопрос сводится к тому, что, если покупателю не отдали деньги за покупку, он имеет право оставить недвижимость у себя. Если дело касается только продавца и покупателя, тогда такая точка зрения имеет право на существование, правда недвижимость, независимо от того возвращены покупателю деньги или нет, все равно будет изъята у покупателя, потому что, как только договор купли-продажи недвижимости будет признан судом недействительным, заинтересованное лицо подаст в госреестр недвижимого имущества пакет документов на отмену регистрации права собственности покупателя на жилье. Зато у покупателя будет возможность, эдак через год – два, вернуть свои кровные, подав иск в суд о взыскании с продавца денег, наложив арест на недвижимость для обеспечения иска.
Это идеальный случай, но в жизни все гораздо хуже. На практике редко, когда продавец или покупатель выступают с инициативой признания договора недействительным. Чаще это будет третье лицо, обычно совладелец, считающее, что сделка по продаже недвижимости нарушает его права или интересы.
Казалось бы, нотариус перед удостоверением сделки проверил все документы, все в порядке, что может пойти не так!
Обычно «косяки» возникают, когда в качестве правоустанавливающего документа будет фигурировать решение суда о признании права собственности, вступившее в законную силу. Для нотариуса решение суда будет основанием для удостоверения сделки. Эта волшебная фраза «вступившее в законную силу» многих граждан вводит в заблуждение: они считают, что раз вступило в законную силу, то теперь это на всю оставшуюся жизнь.
Люди, запомните: нет такого решения суда, которое нельзя отменить! Все дело только в цене вопроса и в наличии заинтересованной стороны, чьи права нарушены. Возражения, что истек срок исковой давности разбиваются об норму Гражданского Кодекса, что истечение срока исковой давности начинается тогда, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своих прав, а это могло произойти и через двадцать лет после удостоверения сделки.
Если по иску третьего лица договор признан недействительным, то взыскать покупателю деньги с продавца вряд ли удастся, потому что продавцу, если есть совладелец, будет принадлежать только доля в недвижимости, продать которую госиспролнителям вряд ли удастся: подумайте сами, кому нужно будет покупать долю, чтобы потом выяснять отношения со склочным совладельцем.
Вот почему нужно очень хорошо подумать, прежде чем покупать недвижимость, право собственности на которую получено продавцом через решение суда.
Есть еще одно препятствие по взысканию денег, связанное с госреестром недвижимого имущества, о котором, почему-то умалчивают.
Все мы знаем, что право собственности на недвижимость возникает и прекращается после его государственной регистрации, но мало кто знает или обращает внимание на то, что государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество – официальное подтверждение и признание государством фактов возникновения, изменения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) таких прав производится путем внесения соответствующей записи в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Короче, если кто-либо отменил регистрацию права собственности на недвижимость, то об этом в госреестре будет сделана запись, причем каждая новая запись отменяет предыдущую, т. е., чтобы восстановить право собственности предыдущего владельца, ему нужно будет снова проходить процедуру регистрации, а до тех пор, пока этого не сделано, у недвижимости нет собственника!
Что делает госисполнитель, получивший исполнительный лист по взысканию с гражданина какой-то суммы денег? Он, в числе прочих мероприятий, посылает запрос в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество о наличии у должника недвижимого имущества, на что госрегистратор честно отвечает, что за гражданином таким-то недвижимости не числится. Кредитор возмущается: как же так, я точно знаю, что у него есть квартира и три дома за городом! Если у госисполнителя будет хорошее настроение и свободное время, он объяснит кредитору, что, может быть, де-факто у должника и есть недвижимость, а вот де-юре у него ее можно будет отнять только тогда, когда он проведет на нее госрегистрацию своего права собственности. И сделать это может только сам собственник имущества! А пока этого не сделано, недвижимость нельзя выставить на торги.
Как вы думаете, должник будет помогать кредитору – регистрировать свое право собственности на недвижимость, чтобы госисполнителям было удобнее продать ее или будет сопротивляться?
Это как раз тот случай, когда должника нельзя насильно заставить или вместо него провести регистрацию права собственности.
Так что же делать, если попал в такой оборот?
Единственное утешение состоит в том, что у нас, если исполнительное производство открыто, то закрыть его должнику вряд ли удастся законными способами.
Отсюда и совет: в любом случае нужно получить решение суда о взыскании долга и открыть на продавца исполнительное производство. Рано или поздно продавцу, или его наследникам придется зарегистрировать свои права на недвижимость и, если кредитор или его правопреемники переживут должника, им останется только уведомить госисполнителей о том, что у должника появилось имущество, на которое можно обратить взыскание. Иначе никак, только набраться терпения и ждать!
10.07.2020.
