Снижаем одновременно и срок, и величину платежа. Стратегия досрочного погашения ипотеки. Расчеты внутри

Всем привет! Вы на канале Молодой Ипотечник. В октябре 2018-го года оформил в ипотеку квартиру-студию на 20 лет. Здесь делюсь получаемым опытом и делюсь наблюдениями. Приятного чтения!

Вчера на цифрах показал, что переплата по ипотеке может быть минимальной (без каких-то особых льгот и прочих штук). А вот сегодня хочу вам на реальном примере показать наиболее быстрый способ закрыть 20-ти летнюю ипотеку.

К делу

Величина нашего ипотечного кредита: 2 000 000 рублей, ставка по ипотеке: 8.5% (брали новостройку не по льготной программе). Свободный ресурс для досрочных погашений: 15 000 рублей. Ежемесячный платеж: 17 356 рублей.

Ох как

Усложним задачу. По условиям мы не будем пользоваться налоговыми вычетами и другими штуками. Давайте еще учтем ежегодные страховки - 0.7% от тела долга. В эту цифру зашито стандартное страхование жилья, жизни и здоровья.

Полная стоимость кредита:

Дежа вю?

Наша цель: найти максимально быстрый способ закрыть ипотеку при имеющемся ресурсе.

Что будем делать?

Кредит у нас продолжительный. Если мы будем все класть только на сокращение срока, то будет такая картина:

Ориентировочно - не означает "не точно".

81 месяц

Если мы будем просто снижать платеж, то будет так:

Последний платеж равен шаверме

115 месяцев

Кстати, если снижать по-хитрому (добавлять к текущему платежу разницу с предыдущим), то срок будет равен 81 месяцу. То на то и выходит.

Теперь заморочимся и найдем наиболее быстрый способ

Немного теории для понимания комбинации. Итак,

Красная линия показывает пересечение процентов и тела долга

То есть, на точке в 140 месяцев в нашем платеже (17 356 рублей) половина уходит на проценты, вторая на тело долга. Потом доля последнего растет. Именно такой вид платежей называется аннуитетным.

Что отсюда следует? В начале ипотеки кредит очень чувствителен с сокращению срока. Вот смотрите, первый досрочный платеж в 15 000 рублей снижает нам 4 месяца, если сокращаем срок:

Потом это значение медленно и верно будет снижаться, нам важно самое начало

Для сравнения, если мы кинем эти 15 000 рублей на снижение платежа, то получим:

Выгоду в 130 рублей

130 рублей или 4 месяца. Неплохой выбор.

Запомним, закрепим.

Первый шаг - доходим до точки пересечения процентов и основного долга

Наша задача не идеально попасть, а максимально приблизиться к заветной области графика. Методично заносим 15 000 рублей на снижение срока:

2 с половиной года мы гасили только срок и пришли к точке, где процент и долг примерно равны

В цифрах пока вот так:

Больше, чем на миллион снизили переплату

Посмотрим как теперь поменялся наш график:

Красная точка - там где мы находимся. Кстати, хвостик в конце синий, так и должно быть

Так-с, а что дальше?

Второй шаг - комбинируем способы досрочного погашения

Как устроены наши текущие затраты на ипотеку:

Почти пополам

Суммарно получается: 32 356 рублей.

Теперь покажу принцип дальнейшего погашения, тоже визуально:

Желтое - константа. Наш свободный ресурс. Красное - то что снижается. Зеленое - повышается. А теперь сложнее:

Каждый платеж меньше предыдущего. Разницу (зеленое) мы кладем на снижение срока. Она у нас постоянно растет, поскольку мы сейчас кладем 15 000 рублей на снижение платежа.

То есть, сейчас мы одновременно снижаем платеж и срок. Увеличиваем свободный ресурс.

А можно ли такие мелкие суммы класть на понижение срока? Зависит от банка, в моем по заявлению любую сумму подать можно. Через приложение только 1/3 от ежемесячного платежа. Либо можно копить на накопительном счете, пока не соберется треть от платежа. И помним, что эта разница будет расти.

Вот таким образом

Итак, как это выглядит на практике:

Замучал калькулятор. На практике уже сталкивался с тем, что можно в один день вносить досрочки разных типов

И всю эту процедуру продолжаем пока не станет выгоднее просто снова начать гасить только тело долга:

Де-факто мы платили 79.5 месяцев

Кстати, повторюсь. Если класть разницу на снижение платежа, то выйдет больше времени.

По сути такой метод нам помог закрыть ипотеку раньше на 1.5 месяца по сравнению со способом: "Класть только на снижение срока".

Вот теперь что получилось

Преимущества такого способа в том, что мы снижаем срок и платеж. При это мы тратим одинаковые деньги на ипотеку. Из-за растущей разницы появляются свободные средства. Уверен, в умелых руках их можно конвертировать в более весомый вклад.

Короткое сравнение двух способов

Итак, сравним по всем параметрам два наиболее быстрых способа и уже определим что выгоднее:

Последний способ буквально на фотофинише выиграл

И это при том, что изначальная величина кредита и страховки в сумме составляли почти 2.4 миллиона рублей.

Выводы

1. Систематические досрочные погашения офигеть как снижают переплату.

2. В начале ипотеки логичнее всего снижать срок.

3. Вам никто не запрещает комбинировать способы погашения за один день и в одном платеже.

4. Если выбираете способ с растущей разницей в платежах, то придумайте сразу куда ее вкладывать. Так сможете выиграть в перспективе.

5. Вы только что узнали как гасить чуть быстрее классического способа.

Читайте вчерашнюю публикацию:

Как снизить переплату по 20-ти летней ипотеке в 8 раз? Это реально. Показываю на цифрах.

Да пребудет с вами вычет!