Вы в блоге эксперта по недвижимости Жанны Ким. Работаю в сфере недвижимости с 90-х годов. Имею колоссальный опыт, которым хочу поделиться.
Очень часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда нам в лоб задают вопрос: « А зачем вы вообще нужны?.... Мы сами выставим квартиру в рекламу, к нам придут покупатели, внесут нам аванс, из интернета скачаем договор купли-продажи и подадим документы на регистрацию». Почему мы бы и нет, просто, дешево, сердито.
Но все ли так просто? Давайте разберем на простом случае, который у нас произошел буквально вчера.
У нас в Компании продается квартира, которая подошла потенциальным покупателям, за которую они были готовы внести обеспечительные средства. Но при этом у них продавалась своя квартира по ипотечным средствам и в числе собственников есть несовершеннолетние дети и выехать им некуда, сделка была возможна только при условии одновременного отчуждения их квартиры, то есть обычная альтернативная сделка, ничего сложная.
Когда мы дошли до обсуждения документов, по которым они готовы были внести нам, назовем условно аванс, за нашу квартиру, выяснились неприемлемые для нас и для нашего клиента условия. Покупатели хотели зеркально отразить в наших документах все условия, которые они приняли от своего покупателя. Обычно так и делается. Но при этом условия должны быть разумными.
По документам, который они подписали, за каждое движение был прописан штраф. Начнем с того, что наши покупатели приняли денежные средства в размере 120 000 ( Сто двадцать тысяч) рублей в качестве задатка. Надо отметить, что по закону задаток – это весьма жесткая гарантия обеспечения соблюдения всех условий договора. Если не утомлять подробностями, то очень коротко – задаток продавцам грозит возвратом в двойном размере в случае нарушений условий договора.
Ну а по пунктам:
- Например, в одном из пунктов договора продавец взял на себя обязательство снять квартиры с рекламы в течение 1 дня со всех рекламных источников. Подвох в том, что можно снять рекламу в тех источниках, которые рекламируют вашу квартиру, можно только на тех ресурсах, с которыми вы взаимодействуете.
Но есть очень много агрегаторов, которые просто в интернете собирают рекламу с популярных сайтов и выставляют рекламу самостоятельно. Да, рекламу тоже возможно снять, но это требует больших усилий и гораздо бОльшего времени, чем один день – то есть вот уже возникает ситуация, по которой можно предъявлять претензии.
- Далее, наши покупатели, поскольку они зарегистрированы в квартире, подписались под тем, что все денежные средства будут заложены под условие их выписки, дополнительно к предоставлению договора купли-продажи. Надо отметить, что поскольку сделка альтернативная, деньги на продаваемую квартиру по ипотеке транзитом оплачивают нашу квартиру. То есть денежные средства вынимают наши клиенты.
Но по принятым условиям, получается, что на наших клиентов повесили дополнительное обязательство посторонних людей. Нельзя закладывать деньги под чужие обязательства. Потому что если наши покупателю не выпишутся из квартиры, а до сделки они категорически выписываться отказались, то наши клиенты, продав квартиру, просто не получат свои деньги.
- Еще один пункт – условием доступа в ячейку наши покупатели прописали предоставление подписанного передаточного акта по своей квартире, между ними и их Покупателем. При этом, квартиру они должны передать после того, как сделают ремонт в альтернативной в квартире, не ранее 2 месяцев. То есть на наших клиентов накладывались ещё дополнительные условия, не по нашей квартире и по ситуации, которую невозможно контролировать. И в этом случае для наших клиентов также возникает угроза неполучение денег за проданную квартиру или в лучшем случае отсрочка получения денежных средств за проданную квартиру ориентировочно на 2 месяца.
Подобных пунктов было порядка 15, Покупатели прописали все, что им было необходимо, но уже первых четырех было достаточно, чтобы мы отказались с ними сотрудничать и принимать на себя кабальные условия.
На самом деле наши покупатели загнали себя в тупиковую ситуацию, подписав такие договорные отношения и задатковые обязательства. Принимая во внимание, что продажа квартиры напрямую связана с одновременной покупкой и учитывая, что в числе собственников несовершеннолетние дети, наши покупатели с большой вероятностью попадут на штрафные санкции, потому что найти продавца, который согласится на эти условия, будет очень и очень сложно.
По принятым условиям, например, в части обязательств по рекламе следовало указать точные источники, с которых можно снять рекламу, например – Авито или\и Циан; по обязательствам передаточного акта подписываться не стоило вообще; в отношении выписки, можно было минимизировать денежную сумму. Но точно не полную стоимость квартиры и самое главное, поскольку продажа квартиры жестко завязана под одновременную покупку – обязательство задатка брать на себя было нельзя, хотя бы потому что Вы просто можете не найти в определенные договором сроки квартиру, которая вам подойдет… И все – двойной возврат!!!!
В очередной раз напоминаю, подписывая бумаги, вы берете на себя обязательства и прежде чем что-либо подписывать, получите консультацию не из Гугл-интернета, а у профессионалов.
Удачи всем и будьте внимательны.
По всем вопросам вы можете обращаться к нам на сайт или пишите на почту 50692462@mail.ru. Любые консультации у нас бесплатны.