Должники по взносам - вечная проблема СНТ. Председатели пытаются взывать к совести неплательщика или используют более решительные и не всегда законные методы выбивания долгов - отключение воды и электричества, перекрытие проезда и прохода к участкам. Закон позволяет однозначно и безоговорочно только один способ борьбы с должниками - суд. Об этом мы писали в статье о взыскании долгов.
Всё это работает, пока должник остается владельцем участка, более или менее регулярно появляется на нем, и есть шанс застать его на месте с разъяснительной беседой или настигнуть уведомлением по почте.
Но как быть, когда должник исчезает - продает участок или умирает. Как быть председателю и правлению с его долгами? Кто-то должен заплатить по долгам или придется забыть про эти деньги?
Долги при продаже участка
Нередки случаи, когда председатель СНТ требует с новых владельцев участка уплаты долгов по взносам прежнего хозяина. Порой ситуация усугубляется еще и, например, отказом подключить электричество или принять в члены СНТ до тех пор, пока долг за прежнего владельца не будет оплачен. Правомерно ли это?
Нет. Новые владельцы не обязаны оплачивать долги прежнего хозяина участка.
Должником является правообладатель участка, а не сама его недвижимость. Поэтому с договором купли-продажи долги не переходят автоматически на нового владельца участка.
Покупатель перед сделкой может проверить наличие долгов по взносам у продавца. Для этого садовод, желающий продать участок, берет справку в правлении товарищества об отсутствии у него задолженности по взносам. Либо о наличии долга.
Согласится ли покупатель приобрести участок с долгами по взносам - другой вопрос. Но никаких препятствий для покупки такого участка со стороны регистрирующего органа (Росреестра) или самого СНТ быть не может. Росреестр наличие долгов по взносам не проверяет, а товарищество не участвует в сделке купли-продажи участка. Договариваются между собой только покупатель и продавец.
Есть законный вариант перехода долга к новому владельцу участка по соглашению. Такая возможность прописана в ст.391 Гражданского кодекса РФ. Продавец и покупатель участка могут заключить соглашение, по которому долг по взносам в СНТ переходит с прежнего на нового владельца участка. Понятно, что прежний владелец, вероятнее всего, вынужден будет сделать скидку покупателю в размере суммы долга. При этом обязательно получить письменное согласие от СНТ на перевод долга. В таком случае СНТ будет иметь полное право требовать уплаты долгов с нового владельца участка.
Если же этого не сделано при продаже участка, долги остаются на прежнем хозяине, и их можно и нужно взыскать в судебном порядке с бывшего владельца даже после продажи им участка. С учетом исковой давности, можно будет требовать уплаты долгов за последние три года (ст.196 ГК РФ “Общий срок исковой давности”). Это работа председателя и правления. Пытаясь повесить этот долг на нового владельца, они действуют незаконно.
Долг при наследовании участка
Долги по взносам в СНТ переходят к новому владельцу участка в том случае, если он является наследником прежнего собственника. Вместе с имуществом наследнику передаются и все долги наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему унаследованного имущества (ст.1175 ГК РФ).
Поэтому новый собственник - наследник участка в СНТ обязан выплатить долги по взносам прежнего владельца, но с учетом всё того же трехлетнего срока исковой давности.
Важно при этом, чтобы наследник принял наследство. В Гражданском кодексе четко прописаны действия наследника, свидетельствующие о фактическом принятии им наследства и признании себя наследником (п.2 ст.1153 ГК РФ):
- наследник вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
- принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
- произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
Наследник становится собственником наследуемого имущества с момента принятия наследства, независимо от факта государственной регистрации прав на имущество.
Что и когда требовать от нового владельца участка в СНТ
Председателю и правлению важно понимать, что наследник не становится автоматически новым членом СНТ. Да, он наследует имущество и долги прежнего садовода. Но членство по наследству не передается. Вы вправе потребовать от него уплаты долгов по взносам прежнего владельца. Но ожидать от него по умолчанию уплаты текущих членских взносов с момента покупки им участка нельзя.
Так же точно и покупатель участка не становится автоматически членом СНТ.
Новые владельцы - наследник или покупатель - могут по желанию вступить в товарищество (с заявлением о принятии, с соответствующим решением общего собрания и протоколом). Только после этого у них возникнет обязанность по уплате членских и целевых взносов. Либо они могут не вступать в члены СНТ, а вести садоводство в индивидуальном порядке без участия в товариществе. Но по закону они всё равно обязаны будут вносить плату за пользование инфраструктурой (п.3 и 4 ст.5 ФЗ-217).
Длитесь своим опытом и мнением в комментариях!
Больше полезных статей о жизни и управлении СНТ читайте в нашем блоге СНТ.онлайн.