Действуя в рамках договора управления с собственниками помещений многоквартирного дома (далее – МКД) на букве закона, управляющие организации (далее - УО) успешно применяют положения договора на практике и взыскивают в судебном порядке долги с жителей многоэтажек.
Оперируя действующими нормами права в отношении должников-владельцев жилых и нежилых помещений, УО нечасто сталкиваются с проигрышами в суде. Потому как при надлежащем исполнении компанией своих обязанностей кроме применения пропущенных сроков исковой давности ответчиком-жильцом, у суда не возникает доводов для отказа в исковых требованиях. Впоследствии собственнику или нанимателю на основании исполнительных документов приходится общаться судебными приставами-исполнителями и всё-таки гасить свои долги.
Однако судебная практика знает исключения. Одним из таких является спор между УО и владельцем нежилых помещений в МКД.
В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось ООО «ГУК-Краснодар» (далее-истец) с иском к индивидуальному предпринимателю Шевченко Людмиле Алексеевне (далее-ответчик) о взыскании задолженности в размере более 23 тысяч рублей, пени и судебных расходов
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, приведя следующие доводы:
- ООО «ГУК-Краснодар» не является управляющей организацией многоквартирного дома N 36 по ул. им. Ленина в г. Краснодаре, в связи с этим не может взимать с него плату за содержание нежилого помещения;
- МКД, в котором находятся его нежилые помещения, является объектом культурного наследия и в связи с этим текущий ремонт не мог быть осуществлен управляющей организацией;
- истец злоупотребляет правом, предъявляя к нему требования о взыскании задолженности за ЖКУ в отсутствие договора управления. В подтверждение чего ответчик ссылался на аналогичное применение статьи 10 ГК РФ в пункте 20 «Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017 года).
Суд не согласился с мнением ответчика и решением от 18 декабря 2018 года по делу № А32-18572/2018 кроме указания на действующие нормы законодательства дополнительно установил:
- в качестве управляющей организации собственниками помещений МКД избрано ООО «ГУК-Краснодар»;
- истец оказывал управленческие услуги, выполнял работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, стоимость которых, согласно расчету истца составила 23 068,32 рублей за период с 11.10.2015 по 04.05.2018 гг;
- в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10;
- экземпляры ООО «ГУК-Краснодар» договора управления МКД и протоколы общих собраний собственников утрачены, однако информация об этом договоре, порядке его заключения содержится в электронной базе данных ООО «ГУК-Краснодар», а также размещена на сайте государственной информационной системы ЖКХ: http://dom.gosuslugi.ru;
- осуществление ООО «ГУК – Краснодар» функций по управлению в отношении многоквартирного дома № 36 по ул. Ленина подтверждается сведениями, включенными в Реестр лицензий Краснодарского края с указанием в качестве лицензиата - ООО «ГУК –Краснодар» (лицензия № 135 от 30.04.2015), размещенный на официальном сайте Госжилинспекции Краснодарского края в сети Интернет по адресу: http://www.gzhi-kuban.ru и на сайте государственной информационной системы ЖКХ: http://dom.gosuslugi.ru;
- утрата договора управления не свидетельствует о его незаключённости или недействительности. В этом случае наличие между сторонами договорных отношений может подтверждаться иными доказательствами;
- довод ответчика о злоупотреблении правом не обоснован, так как не учтены положения, изложенные в п. 24 указанного им Обзора практики ВС РФ, согласно которому обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений и заключением государственного (муниципального) контракта;
- состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, сроки (периодичность) их проведения определяются органом охраны объектов культурного наследия с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта на основании составленного органом охраны акта технического состояния объекта с учетом вида объекта, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования ( пункт 2 статьи 47.2 Закона № 73-ФЗ) Таким образом, приняв на себя обязанность по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества данного дома, управляющая организация приняла на себя и обязанность по его сохранению.
Стоит отметить, что решение АС Краснодарского края оставлено без изменения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом от 06.03.2019 года.
Далее https://www.burmistr.ru/stati/vzyskanie-zadolzhennosti/pochemu-upravlyayushchaya-organizatsiya-mozhet-proigrat-sud-po-vzyskaniyu-dolgov-s-sobstvennika-zhil/