Видео версия статьи
«Вот бы иметь 10 квартир и сдавать их! Вот это моя цель! Вот тогда заживу припеваючи, ведь у меня будет огромный пассивный доход!»
Эта мысль сидит в головах многих людей, не так ли? Может кто-то в зеркале даже таких встречал). У меня на сегодняшний день есть 12 квартир, которые я сдаю в аренду. Четыре однокомнатные квартиры и 8 квартир-студий. И сегодня я Вам расскажу про все подводные камни сдачи в аренду.
Меня зовут Владимир, я помогаю грамотно экономить при покупке недвижимости. Ведь мой девиз: Грамотно сэкономлено – считайте, что заработано.
А так ли это выгодно иметь квартиры? Какую прибыльность приносит аренда этих квартир? А вообще стоит ли это того?
Давайте разбираться, сегодня будет очень интересно!
Так что, поехали!
Чтобы более предметно говорить, давайте сначала коротко выясним, что это за квартиры. Все они находятся в Питере, а вернее в пригороде Питера, в городе Мурино. Но Мурино условно считается пригородом, ведь здесь есть даже станция метро Девяткино. Для жителей Москвы и Питера близость метро о многом скажет. Вот и все мои квартиры находятся в 7 минутах ходьбы от метро.
Мы не будем сегодня говорить про локацию, хотя это очень важно. Но, сразу скажу, что с локацией у всех моих 12 квартир всё в порядке. У меня 4 однокомнатные квартиры площадью от 31 до 33 метров квадратных и 8 студий площадью от 21-го до 25-ти метров квадратных. Сдаю я их по следующим ценам, которые Вы можете увидеть здесь, в табличке.
Коммунальные платежи оплачиваются арендаторами отдельно. Итого, как мы видим из таблицы, оборот от всех квартир составляет 182 000 рублей или 2 миллиона 184 тысячи в год. Красивая цифра, которая понравится практически всем! 95 процентам населения России точно.
Но так ли всё радужно?
А сейчас мы это и выясним и вывод будет неожиданным!
Начнем с того… как думаете с чего? Ну конечно с того, сколько стоило купить эти квартиры? Этот вопрос в моём случае не такой простой, как кажется на первый взгляд. Но, грубо говоря, на все квартиры я потратил порядка 21 миллиона рублей. Это было в 2013 году. Плюс в ремонт вложился на все квартиры примерно 4 миллиона рублей. Итого получилось порядка 25 миллионов
С тех пор я их и сдаю, так что опыт у меня накопился приличный.
Ну что же, давайте посчитаем, а выгодно ли я вложился? Делим цену квартир на получаемую аренду и получаем 0,73 процента в месяц или 8,7 процента в год. 8,7% - это довольно слабый показатель, можно и лучше. Но эти квартиры лежат у меня в ленивом портфеле, то есть я трачу минимум усилий для получения прибыли от них. Поэтому 8,7 процента – не так уж и мало в этом случае. Тем более ставки по депозитам в рублях сейчас снизились до уровня 5-6 процентов в год, поэтому 8,7 процентов выглядят прибыльно.
Но!
Это только начало, как Вы поняли из заголовка. Следующий расход – это амортизация квартир. Что это такое?
«Квартиры же только дорожают, но никак не падают в цене!». Скажете Вы.
Совершенно верно, немного дорожают. Хотя в последнее время это не особо заметно, можно сказать, что недвижка по ценам даже в рублях стоит на месте. Цена квартиры складывается из цены стен и цены ремонта. А вот ремонт как раз и амортизируется! Причем очень хорошо так амортизируется! По моим подсчетам – примерно на 15% в год от цены этого ремонта. Не от цены квартиры, конечно же.
«Что-то многовато как-то 15%», скажете Вы.
Кажется так, но учтите, когда Вы делаете ремонт квартиры целиком, то он Вам достается гораздо дешевле, чем когда Вы его делаете маленькими кусочками. А мы именно кусочками потом его и делаем. То кран поменять, то дверь или пол отремонтировать. Человеку надо приехать, оценить, привезти и увезти оборудование. Поэтому 15% в год от цены ремонта – это адекватно и, мой Вам совет, в расчетах учитывать нужно именно эту цифру. Ремонт мне стоил 4 миллиона рублей, поэтому обслуживание всех 12-ти квартир мне обходится примерно в 600 тысяч рублей в год. То есть в год мне поступает уже не 2 184 000 рублей, а 1 миллион 584 тысячи рублей. А это уже означает, что прибыльность моя уменьшилась с 8,7 процента в год до 6,3 процента!
И этот процент уже приближается к ставке по депозитам в банке!
«Приближается, но ведь выше!», скажете Вы. «И собственная квартира всяко надежнее, чем рубли в банке!»
Согласен! Тогда поехали дальше!
Простои, будь они не ладны!
Я сдаю по низу рынка, поэтому они у меня минимальны, так как после подачи объявления у меня практически в тот же день появляется новый арендатор. Но я немного подготавливаю квартиру, поэтому 2-3 дня теряю. В среднем арендаторы у меня живут по 8 месяцев. Кто-то дольше, кто-то меньше. Это нормально для маленьких квартир и студий, это Вам не трёшки, в которых живут большие семьи. Но студии и однушки сдаются быстрее, поэтому то на то и выходит. Эти простои и реклама на Авито откусывают от моего пирога прибыли небольшой кусочек и уменьшают мой процент прибыльности до примерно 6 процентов.
Здрааавствуйте банковские депозиты, вот мы и встретились!
Покупка квартиры сравнялась по доходности с депозитом. Причем мы не говорим про ипотеку сейчас, то есть покупка квартиры должна быть за наличные! Но мы можем надеется на рост недвижимости в цене, поэтому для кого-то покупка квартиры остается ещё рабочим вариантом. С этим я тоже согласен и вполне возможно, что недвижимость будет со временем дорожать. Правда за 7 последних лет роста цены недвижимости не наблюдалось. Ну что, всё-таки покупка квартиры для арендного бизнеса выгоднее депозита?
Я был бы рад, но нас ждёт ещё один сюрприз!
Мои расходы, к сожалению, на этом не закончились. И следующий расход для многих, как ни странно, будет не очевидным, но его надо учитывать.
Это налоги!
Да-да, многие их не платят. Но такая ситуация не будет долго продолжаться, так как с каждым годом гайки закручиваются всё туже и туже! У меня есть собственное ИП и у меня достаточно хорошее налогообложение. Доходы минус расходы 5%. То есть я плачу с этих полутора миллионов 5%. А это 75 000 рублей в год. Плюс налог на недвижимость 25 000 рублей в год. Плюс страховка всех квартир 50 000 рублей. Плюс непредвиденные расходы порядка 50 000 рублей в год. Итого получается 200 000 рублей в год.
То есть моя общая прибыль равна 1 миллиону 300 тысячам рублям.
Или 5,2 процента в год.
5,2 процента в год – это немного для арендного бизнеса. Ведь его нельзя назвать пассивным доходом! Мне приходится тратить своё время и нервы на арендаторов и текущие мелкие ремонты. Это тоже надо учитывать! А в банке деньги лежат и Вам только приходят сообщения об увеличение вашего баланса.
Эх, вот если бы я тогда вместо квартир приобрел доллары по курсу 30 рублей за доллар и положил их тогда в банк под 2,5 процента…
Но! Тут же я вспоминаю у скольких банков с тех времен отобрали лицензии… Поэтому решайте сами, а я Вам рассказал о своём опыте сдаче квартир в аренду.
Оставайтесь на нашем канале, подписывайтесь, ставьте лайки и нажимайте на колокольчик, чтобы не пропустить новые и полезные статьи. Ведь на этом канале я рассказываю, как грамотно обращаться с недвижимостью и финансами! Наши статьи выходят 2 раза в неделю и в них мы рассказываем, как правильно экономить.
Наш девиз: грамотно сэкономил – значит заработал!
Ждем Ваши комментарии под этой статьей!
С Вами был Владимир, Ваш помощник в грамотной экономии при покупке недвижимости
