А все-таки интересно, куда качнется маятник.
Если бы ипотека выдавалась на рыночных принципах, то никаких сомнений насчет тренда не было: брать кредиты во время кризиса - затея, как вы понимаете, так себе.
Но поскольку рынком тут и не пахнет, а дешевые деньги раздаются направо и налево, то возникла ситуация неустойчивого равновесия. Выглядит это примерно так.
А что по цифрам?
Выдача ипотечных кредитов снизилась относительно рекордов начала года, но остается на высоких уровнях (по 200 млрд. рублей в апреле и мае) и это несмотря на самоизоляцию! Чтобы вы понимали, сумма 400 млрд. за два месяца эквивалентна выкупу примерно 200 тыс. квартир в новостройках по цене 2 млн. каждая. Это никак нельзя назвать незначительной суммой для рынка недвижимости. Кстати, ипотечный портфель банков вновь вырос и теперь составляет 7,87 трлн. руб.
В годовом разрезе в мае имеем +4% в стоимостном выражении и около нуля в количественном, причем май прошел заметно бодрее, чем апрель (что и вовсе выглядит удивительным).
Впрочем, есть основание полагать, что значительная часть выдачи - это рефинансирование, поскольку люди могли воспользоваться снижением ставок, чтобы перекредитоваться на более выгодных условиях. Реальное вливание на рынок недвижимости скорее всего было скромнее. Об этом косвенно говорит чрезвычайно высокая доля досрочного погашения (расчетная величина), ведь ипотечный портфель растет гораздо медленнее, чем наращивается объем кредитов.
Из самого интересного: резко упала ипотечная ставка. Теперь она составляет 7,4%! По-видимому отоварилась первая волна желающих взять новостройки по льготной ставке в 6,5%. Ну, а маржа банков, соответственно, вновь устремилась к минимальным отметкам (см. заглавную картинку). Еще важно - средняя сумма кредита перестала расти (что скорее всего связано со стагнацией столичного рынка недвижимости, где цены выше).
И, наконец, заемщики перестали увеличивать срок кредитования. Возможно, сказывается бОльшая осторожность во время кризиса, впрочем, тенденция пока не очевидна.
В целом, повторюсь, возникает какое-то ощущение недосказанности. Ипотеки выдается пока достаточно, чтобы удерживать цены, но совершенно недостаточно, чтобы их разгонять (статистический "подъем" цены в некоторых городах ничего не означает, кроме психологических уловок продавцов). Денег на рынок недвижимости поступает меньше, чем в прошлые годы, это факт, но нет и обвала, как например в 2015-16 годах (см. 3-ю картинку). Более того, нельзя исключать дальнейших попыток раскачать продажи за счет снижения ставок (и программой 6,5% тут дело скорее всего не ограничится). Поэтому... смотрим за шариком.
///////////
Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике
Проект Последний Кризис