Самый простой и понятный способ инвестиций в коммерческую недвижимость – это покупка помещения street-retail .
Street-retail (стрит-ритейл) - дословно «уличная торговля» - это помещения на первых этажах жилых и коммерческих зданий с отдельными входами, предназначенные для размещения магазинов и предприятий сферы услуг.
Торговую недвижимость можно купить как на первичном, так и на вторичном рынке. Практически все застройщики первые этажи жилых домов отдают под коммерцию - это повышает стоимость и ликвидность помещений и создает необходимую жильцам дома инфраструктуру. Наиболее выгодным вариантов вложений является покупка помещения еще на стадии котлована, тогда инвестор выигрывает еще за счет роста стоимости жилья. Опытные инвесторы следят за новыми проектами, и уже на стадии анонсирования проекта бронируют наиболее интересные объекты, которые впоследствии перепродают ближе к завершению строительства. Но покупка любого объекта на стадии котлована несет определенные риски и подходит далеко не всем. Кроме того, реальный срок заселения объекта арендатора может сильно отставать от заселения дома жильцами, в среднем, коммерческие помещения начинают активно заполняться арендаторами спустя полгода-год после сдачи дома. Поэтому также активно развит рынок «вторичной» коммерции.
На что же нужно обратить внимание при покупке торгового помещения для последующей сдачи в аренду?
1. Локация
Первое правило недвижимости и здесь остается неизменным: место определяет всё. Необходимо, чтобы помещение выходило на улицу, чем активнее по ней пешеходный и автомобильный поток – тем лучше.
2. Особенности планировки
Чем проще планировка, тем лучше. Несущие стены, колонны – могут создать сложности при использовании. Идеальный вариант – помещение свободной планировки, с минимумом несущих перегородок. Высокие потолки, панорамные окна, несколько «мокрых точек» - все эти особенности также могут положительно сказаться на ликвидности объекта.
3. Количество выходов
Для ряда бизнесов наличие второго (и более) выхода является важнейшим критерием при выборе помещения. Это необходимо для соблюдения требований пожарной безопасности и для удобства разгрузки. Кроме того, два и более выходов позволят при необходимости разделить помещение на несколько небольших. Общее правило: чем больше выходов – тем лучше и удобнее. Крайне важно, чтобы все входы для населения находились на «нулевом» уровне или были оборудованы для доступа маломобильных групп населения.
4. Особенности придомовой территории
Если выбираем помещение в строящемся доме – внимательно смотрим проект дома, эскизы придомовой территории. Важный момент – не будет ли жилой комплекс обнесен забором, который существенно затруднит доступ к коммерческому помещению? Также смотрим на наличие парковки для потенциальных клиентов, ее удобство расположения.
5. Обеспеченность электроэнергией
При покупке помещения необходимо точно знать, сколько киловатт выделено на объект и есть ли возможность увеличения электроэнергии. Ряд бизнесов требует необходимый минимум по объему электроэнергии: продуктовому сетевому арендатору потребуется от 50 кВт на площадь 250 кв.м., салону красоты – от 15 кВт и так далее. Общее правило: чем больше объем электроэнергии и чем проще увеличить её объем, тем лучше.
6. Окружение
При выборе помещения нужно понимать, на каком расстоянии от входа будут располагаться важнейшие объекты социальной инфраструктуры – школы, детские сады, медицинские центры. Если рассматривать помещение под потенциального арендатора – алкогольный магазин или магазин продуктов с алкогольной продукцией, то при получении соответствующей лицензии арендатору необходимо будет соблюсти минимальные расстояния от образовательных и медицинских учреждений. В каждом районе города свои требования по минимальному расстоянию, в среднем это 100-150 м «от входа до входа».
Было полезно? Ставьте «лайк», подписывайтесь на канал! Личные консультации по вопросу приобретения коммерции в новостройках в Санкт-Петербурге – бесплатны, пишите на почту.
