Чтобы начать долгий и перспективный путь в инвестиции в недвижимость, нужно сделать первый шаг. Для многих инвесторов самым доступным способом может стать покупка студии с инвестиционными целями. Разберем, как это лучше сделать.
Плюсы:
- Невысокая стоимость
Цены на квартиры-студии в Санкт - Петербурге начинаются от 2 млн рублей. Что делает их достаточно доступными для покупки.
- Высокая ликвидность
По опыту продажи студий на этапе сдачи дома, срок продажи объекта (при адекватной стоимости) не превышает одного месяца. Сдать студию можно также достаточно быстро - в пределах недели.
- Высокая маржинальность
Реальный кейс: летом 2018 года была приобретена квартира-студия с полной отделкой в ЖК "Солнечный город" от застройщика "Сэтл Сити" за 1,88 млн рублей. Ключи передали дольщикам в январе 2020 года. Минимальная стоимость построенной студии в июле 2020 года составляет уже 2,65 млн рублей. Таким образом, ровно за два года студия прибавила в цене 770 000 рублей (32 000 руб/в месяц). В данный момент студия сдается за 16 000 руб/мес (к/у оплачиваются дополнительно). Исходя из стоимости вложений 1,88 млн рублей, срок окупаемости объекта составил менее 10 лет, что для жилой недвижимости является абсолютным рекордом. Да, к этому сроку можно прибавить 2 года строительства объекта, однако, в этом расчете мы не учитываем увеличение стоимости аренды.
Минусы:
- Высокая конкуренция
При продаже или сдаче в аренду студии может выясниться, что подобных однотипных вариантов - несколько десятков. Так как "низкая цена и высокая маржинальность" привлекла множество таких же инвесторов.
Пути решения при сдаче в аренду: нужно представить квартиру лучшим образом. Никаких старых диванов и "бабушкиной" мебели, которая переезжает в новые квартиры прямиком из 90х годов. Сейчас можно купить новую и недорогую мебель в "Икея" или "Леруа Мерлен", расходы на которую суммарно не превысят 200 тыс рублей, однако Вы получите красивую и стильную квартиру, которая сдается в числе первых и по хорошей ставке.
При продаже может сыграть только фактор цены, вкладываться в мебель, напротив, не имеет никакого смысла. Конкурентными преимуществами будут только те, которыми Вы руководствовались при покупке: не первый и не последний этаж, расположение - не возле лифтовых шахт, хорошие видовые характеристики.
- Налоги
Стоит помнить, что с 2016 года при продаже недвижимости, которая была в собственности менее 5 лет следует уплатить подоходный налог в размере 13% от разницы между продажей и покупкой. То есть, к примеру, Вы купили студию за 2 млн рублей, а продаете ее за 3 млн рублей. Разница - 1 млн рублей, налог составит 130 000 рублей. Налог нужно будет оплатить в следующем году, при подаче декларации за предыдущий год (в котором была произведена продажа). Из законных способов уменьшить налог - это воспользоваться имущественным вычетом, который также распространяется на данный вид дохода.
В следующей статье рассмотрим как правильно выбрать перспективную квартиру - студию: https://zen.yandex.ru/media/id/5ef2255006d4bf0baebe90c9/vybiraem-kvartirustudiiu-dlia-investicii-5f04384670788f19510fbb2e