История аренды недвижимости существует столько же, сколько существует сама недвижимость. Однако массовое развитие аренды в России началось с появления доходных домов только в конце ХVIII века — такие дома специально строились под дальнейшую сдачу. Один из первых доходных домов сегодня можно обнаружить на Ильинке, правда в изрядно перестроенном виде. А началось все с того, что два купца (Н. С. Калинин и А. И. Павлов) приобрели участок земли на Ильинке, с тем чтобы построить дом, в котором бы все помещения сдавались в наем. Дом был спроектирован замечательным зодчим М. Ф. Казаковым и в итоге полностью отвечал заявленной функции: жилье для мелких и средних торговцев располагалось в верхних этажах, а лавки и небольшие магазины — на первых. И все же до массового строительства доходных домов в Москве оставалось еще почти 100 лет.
Как появились доходные дома в Москве
В XIX веке крупные города, в том числе и Москва, постепенно превращаются в индустриально-научные центры. Здесь строились многочисленные заводы и фабрики, открывались крупные учебные заведения. Инженерам, рабочим, профессуре, студентам — всем прибывающим в Москву требовалось жилье. Не только покупка, но и аренда особняка или усадьбы было для большинства из этих людей слишком дорогим удовольствием. Привычного для нас понятия муниципального жилья тогда не существовало. Рост населения в городе стал первой причиной начала массового строительства доходных домов.
Второй причиной стал тот факт, что в стране, а особенно в Санкт-Петербурге и в Москве, появились свободные капиталы, требовавшие вложений.
Третьей важной причиной стала свободная земля, появившаяся в городе. После отмены крепостного права оскудевающее дворянство массово распродавало свои земли, содержать которые в новых реалиях оказалось непосильной ношей для многих фамилий.
В этих условиях при большой нехватке жилья и большой прибыли от сдачи его внаем, и получил распространение новый тип жилья — многоквартирный жилой дом с секционным расположением квартир. Эти дома, строившиеся на личные деньги купцов и предпринимателей с целью получения в дальнейшем дохода от сдачи квартир в аренду, получили названия доходные дома. Позднее владельцами доходных домов выступали и предприятия, акционерные общества, страховые организации, учебные заведения и даже церкви и монастыри. На первом этапе доходные дома строились в 3-4 этажа, но постепенно этажность увеличивалась. Самый высокий доходный дом Москвы, построенный до Революции, был высотой уже в 10 этажей (б. Гнездниковский, д. 10).
Последние этажи в доходных домах — самые непрестижные
Этажность (в среднем 4-8 этажей) — одна из главных отличительных черт доходного дома. Большинство домов строилось с двумя лестничными клетками — парадной и черной. Вокруг парадной лестницы группировались передние, гостиные, столовые; вокруг черной — сан. узлы, кухни, комнаты прислуги. Владелец дома получал больше прибыли от множества мелких квартиросъемщиков, нежели от нескольких крупных квартирантов, поэтому доходные дома с одинаковыми квартирами на всех этажах встречаются не так часто.
Первый этаж в доме обычно сдавался под конторы и магазины. На втором обитали конторские служащие. Самым престижным считался третий этаж. Это связано прежде всего с инженерными системами того времени. Например, насосы той поры без проблем поднимали воду до третьего этажа, а затем, чем выше располагалась квартира, тем больше была вероятность получить регулярные проблемы с водоснабжением. Поэтому третий этаж отводился для проживания чиновников из дворян, банкиров и крупных купцов. Этажами выше селилась публика попроще. Мансарды, флигели, чердаки, мезонины, как правило, сдавались людям творческих профессий и студентам, а также отставным военным низших чинов.
Обслуживающий персонал и обязанности арендатора
В обязанности домовладельца входил надзор за жильцами-арендаторами. Для этих целей нанимался штат общедомовой прислуги: дворники, швейцары, консьержи, которые обычно проживали по месту службы — в полуподвальных, цокольных или чердачных помещениях. Для отчетности заводились специальные домовые книги. Кроме того, помимо арендной платы, жильцы дома были обязаны выплачивать городские сборы, заботиться (финансово) о надлежащем состоянии мощения прилегающих к дому улиц, о функционировании ливневой системы, об уличном освещении рядом с домом, о чистоте двора и прилегающих тротуаров.
В свою очередь городские власти занимались обеспечением участка всеми коммуникациями за счет городского бюджета: прокладывали электрокабели, водопровод и канализацию.
У арендатора были не только обязанности, но и права. Если арендатор исправно платил по счетам и не нарушал общественный порядок, выселить его не имели права. Повышать арендную ставку домовладелец мог только один раз в год. Не возбранялась и субаренда.
К ХХ веку сформировалось несколько типов доходных домов
1. Барские квартиры
Комфортабельные доходные дома в престижных районах Москвы. Квартиры в таких домах просторные и дорогие. 150-500 кв. м, обычно 5-15 комнат, потолки 3,50 м и выше, артезианские скважины, камины, вентиляция, электрические лифты, нередко собственная электростанция, ванные комнаты, собственная инфраструктура, хорошая меблировка и целый ряд других преимуществ. Владельцы таких домов заботились и о внешнем убранстве: для проектирования и строительства нанимались лучшие архитекторы, художники и скульпторы.
Квартиры в таких домах арендуют дворяне, перебравшиеся в Москву из губернских усадеб; иногородние зажиточные купцы, по делам много времени проводящие в городе; успешные врачи и юристы с хорошим заработком и постоянной клиентурой.
Аренда такой квартиры обходилась в среднем от 150 руб. в месяц — цены 1907-1908 гг. Выражение «барская квартира» в газете с объявлениями о сдаче жилья означало, что цена ее гораздо выше средней.
Примеры домов с «барскими квартирами»: дом страхового общества Россия (Сретенский б-р, 6); доходный дом Исакова (Пречистенка, 28); дом Воскресенского (Забелина, 3).
2. Квартиры для среднего класса и творческой интеллигенции
Дома большой этажности, с немного упрощенным (по сравнению с «барскими» домами) фасадом. Отличительная особенность зданий — протяженные фасады с длинными рядами окон. Удобная планировка квартир, до 5 комнат, наличие водопровода и канализации. Здесь обитали служащие банков, страховых компаний, акционерных обществ, частные предприниматели, управляющие и инженерный корпус заводов и фабрик, московская интеллигенция. Стоимость такой квартиры 50 — 100 руб. в месяц и именно на подобного рода жилье был самый высокий спрос.
Примеры домов — «середнячков»: дом с рыцарями (Арбат, 35), доходный дом Бочаровых (Забелина, дом 3, стр. 1), Дом Шереметева (Романов переулок, дом 3, стр. 1, 6, 7).
3. Дома каморочного типа
Такие дома выделяют внешне малое количество декора, либо и вовсе полное его отсутствие. 1-2 комнаты, минимальный набор удобств в квартирах. Часто — отсутствие кухни. Коридорно-гостиничная система планировки этажа. Обычно такие дома строились для определенной социальной категории, по которой и обозначался в обиходе в дальнейшем: «дом холостяков», «дом для вдов с детьми» и тп. Нередко при таких домах устраивались общественные бани, прачечные, летний душ, амбулатория, столовая. Стоимость такой квартиры около 30 руб. в месяц
Примеры домов коморочного типа: дом Нирнзее (Б. Гнездниковский, 10), дома Солодовникова (ул. Гиляровского, 61 и 65).
4. Ночлежные дома
Аренда коек для самой бедной прослойки городского населения. В комнате от 2 до 30 человек. Удобства на этаже либо во дворе. Цена койко/места от 3 коп. за ночь
Для сравнения, средняя зарплата дворника в начале XX века составляла 18 рублей, а инженеры получали почти в 30 раз больше — 516 рублей.
До революции по разным оценкам в пределах Садового кольца было построено до 800 доходных домов, до наших дней сохранилась примерно треть из них.
Вне зависимости от типа, владельца, стоимости аренды до революции в первое десятилетие советской власти все дома были национализированы. Именно доходные дома уплотняли, пытаясь решить пресловутый квартирный вопрос. Внутри проводили перепланировку. В второй половине ХХ века коммуналки расселили, но на базе одной «барской», нередко возникало 2 или 3 квартиры. Хорошим примером по этой части может послужить история квартиры № 5 в д. 10 по Б. Садовой. До революции здесь проживала семья из 5 человек с прислугой. В 1920 году квартира была национализирована, как и все остальные в этом доме. В 1924 году в квартире проживает 14 человек, а накануне ВОВ — 40 (!) человек. В 1980 году коммуналку расселяют и на ее базе появляется две обычные квартиры № 5 и № 5а. В 1996 году обе квартиры покупает коммерческая организация, проводит капитальный ремонт, уничтожая не только внутренний декор, но и планировку. Сегодня бывшая квартира № 5 существует как офис.
И все-таки очень многие из сохранившихся до наших дней доходных домов являются до сих пор жилыми. Квартиры в них ценятся прежде всего из-за хорошей и нестандартной планировки, из-за высоких потолков, качественной кладки стен, хорошей шумоизоляции, расположение здания в самом центре Москвы. Из недостатков можно отметить нередкие проблемы с коммуникациями и инженерными системами. И все-таки, у домов с Историей есть какая-то своя привлекательность и свое, неповторимое лицо.
Понравилась статья? Ставь лайк и подпишись, чтобы не пропустить следующую! Подписаться в Дзен
Нужна помощь в выборе новостройки? Бесплатно консультируем по Москве и Подмосковью: ☎️ +7 495 431-64-64
Есть вопросы? Задавайте их в разделе Вопросы и Ответы
Cледи за нашей лентой в Telegam, там тоже много интересного!
Источник: avaho.ru
Автор: Татьяна Воронцова
Изображения: pagescity.ru; vladimirtan.livejournal.com; vladimirdar.livejournal.com; ridus.ru; moscowsteps.com