Вложения в недвижимость большинства людей трудно назвать краткосрочными. Иногда эти вложения осуществляются один раз и на всю жизнь. Но мир меняется. И так получается, что по факту, мы вкладываем свои деньги в одном мире, а, если хотим превратить недвижимость обратно в деньги, то это происходит уже в мире другом.
Не буду приводить примеры. Думаю, каждый, кто прошел это цикл сам или наблюдал, как меняется то, что было когда-то ценностью для бабушек, дедушек или родителей – тот приведет множество примеров сам. И эти примеры будут более убедительны, чем мои. Поэтому, для того, кто хочет вкладывать свои или ипотечные деньги осознанно, имеет смысл представлять направления, в которых все меняется. В общем, если вы прочтете эту длинную и нудную статью до конца, вы будете готовы к тому, что несут нам и рынку недвижимости ветры перемен.
Начнем с того, что о привычном разделении рынка на город и деревню придется забыть. Уже сейчас недвижимость, попавшая в, так называемую, дачную зону городов, далеко не всегда относится к сельской. Даже, если это дом в деревне. Обычно хозяева многих деревенских домов имеют квартиру и работу городе, а дом в деревне используют для летнего проживания, отдыха или жизни на пенсии.
То есть, по сути, мы имеем три принципиально разные территориальные зоны:
- собственно, городская;
- пригородная или условно городская;
- прочая, которую можно назвать сельской, промышленной, добывающей или курортно туристической – в зависимости от того, для чего используется находящаяся там земля и недвижимость. Если она вообще используется.
Возможно, для этих зон придуманы соответствующие названия, но я их не знаю, поэтому назовем их: зона 1, зона 2 и зона 3, соответственно. Конечно, такое деление условно, например, курорт может быть в любой зоне, как и мелкое производство или, например, монастырь, но это, скорее исключения из общей ткани территории. Поэтому, имея дело с какой-либо недвижимостью, нужно ясно понимать, к какой именно зоне эта недвижимость относится. Или будет относится.
Понимаю, что слово «зона» вызывает разные ассоциации, но к этим ассоциациям мы еще вернемся. Запомним, что, определив зону, к которой относится недвижимость, мы можем понять, какие там следует ожидать тенденции.
Но это только первый шаг. Если оценивать объект с точки зрения город – не город. Потому что города тоже бывают разные. Обычно делят на столицы-мегаполисы и провинцию. Как быть с этим делением?
Тут все немного сложнее. Но только немного.
Что такое город? Почему он вообще возникает в каком-то конкретном месте, растет, развивается и потом угасает? Ответ, что главной причиной стала воля какого-то уважаемого и облеченного властью человека, который гордо встал и ткнул пальцем (или перстом?) в этот самый холм или болото, и сказал: «Тут будет город!» - звучит благонадежно, но ненаучно. Научное объяснение нам дает география. Точнее – экономическая география.
Например, Москва возникла не по воли Юрия нашего Долгорукого. Город, точнее – поселение, было на этом месте и раньше. Почему? Да, просто удобное место на реке. Как говорят историки, сие место принадлежало боярину Кучке, которого вышеназванный князь за что-то репрессировал. И после этого Кучкино стало Москвой.
Соответственно, Петр I основал Санкт Петербург не потому, что ему понравились местные болота и климат. Контроль за устьем Невы означал контроль над мощной сетью водных транспортных путей, а эти пути в те времена были по сути единственными – ни железных дорог, ни шоссе не было. Кстати, до Санкт-Петербурга на Неве тоже был мощный город, но к тому моменту, к которому историки относят правление Петра I, этот город был полностью разрушен в какой-то очередной войне.
Короче, основной причиной возникновения городов было развитие торговли. Которая шла по водным путям. С развитием и совершенствованием орудий труда к списку причин прибавилось наличие редких природных ресурсов. Например, многочисленные города Рудных гор в Саксонии появились из-за того, что там была руда. А с развитием индустриального уклада, у городов появилась еще одна функция. Они стали еще и складами рабочей силы для крупных производств.
Сейчас крупные производства из больших городов выведены, и города – это такие места-концентраторы. Концентраторы квалифицированных кадров, финансов, стартапов, учебных, культурных и религиозных заведений. И – концентратор потребителей. В том числе и редких.
Куда едет человек, который хочет расти, делать карьеру, самореализовываться? В большой город, в мегаполис. Куда едет лечиться? Где корпорации ищут кадры? Где должен жить человек, который, например, любит театр или живую симфоническую музыку?
Город концентрирует ресурсы в силу сложившейся логистики. Думаю, это понятно и очевидно, а развивать и разворачивать это утверждение в стиле схоластов средневековья, не нужно.
Чем отличается провинциальный город от столичного?
Степенью и разнообразием того, что он концентрирует. И тут, чем большей, так сказать, концентрирующей силой он обладает, тем больше его притяжение. И тем дороже там недвижимость. А, чем дороже недвижимость, тем дороже места для застройки. А, чем дороже места для застройки, тем концентрированней эту землю застраивают. И тем неудобнее на ней жить. Таков процесс.
Да, город – это именно процесс. Проблема нас, как владельцев городской недвижимости, в том, что мы должны понять, на какой стадии своей жизни находится город. Ведь города, как и все на свете, возникают и исчезают. И становятся видны только археологам. Что будет с современными мегаполисами? Ну, и недвижимостью в них?
В большой мере перспективы мегаполисов, типа Москвы и Санкт-Петербурга зависят от степени управляемости их застройки. Если придерживаться четкого научно обоснованного плана развития города, не делать узких мест для транспортных потоков и создавать препятствий для коммуникаций, город можно развивать. При таком развитии он будет оставаться в относительно комфортном виде достаточно долго, и продолжит концентрировать внутри себя вменяемых людей.
Но это сложно. Например, Москву не могли удержать в границах МКАД еще во времена СССР, когда управляемость процессами была существенно лучше. Сейчас с управляемостью все намного хуже.
Мы плохо поймем, что происходит с городом, если не примем того факта, что в застройке любого города, например Москвы, имеют интерес много крупных и мелких финансовых групп. Каждая из которых лоббирует свои проекты. Их влияния на развитие города по сути представляет собой хаос, поэтому процесс застройки выглядит так нелогично и странно. Конечно, громадные деньги, которые тратятся на строительства хорд и вылетых магистралей, немного сглаживают ситуацию, но их недостаточно.
В этом смысле, кстати, можно под иным углом посмотреть на постоянное перекладывании плитки в границах «старой» Москвы. Вложения денег, которые «нужно осваивать» в то, что уже есть, в каком-то смысле лучше, чем вложения в экстенсивное развитие, т.е. развитие в расширение города. Москва нарастает как бы слоями, и уже сейчас человек, находящийся в центре города отделен от нормальной естественной природы не одним десятком километров забетонированной и заасфальтированной среды. Это совсем иная экология и даже климат, а в случае нештатной ситуации такому человеку намного сложнее покинуть город, поскольку вся эта урбанизированная среда становится одним большим препятствием.
В общем, жизнь города, как и жизнь человека, во многом зависит от его способности к самоуправлению в своих интересах.
И да, время меняется. Если раньше города просто не успевали накопить критическую массу внутренних проблем, и чаще умирали насильственной смертью, то есть вследствие войн, то сейчас города стали умирать или в силу внутренних проблем или в силу исчезновения градообразующего фактора.
В частности, некоторые города в Карелии (например, Беломорск), стали пустеть после того, как истощились местные леса, и исчезла потребность в большом объеме деревообработки. Похожие проблемы испытывают так называемые моногорода. Закрывается градообразующее предприятие – исчезает градообразующий фактор. Который был, в общем-то, единственным. В городе остаются одни потребители, но, как работники, большинство людей не востребованы.
И на все это накладывается урбанизация.
Исследователи, которые меряют «среднюю температуру по больнице» говорят, что урбанизация во всем мире только усиливается. Особенно это касается мегаполисов.
По сути, многие страны концентрируют значительную часть своего населения в столицах. На рисунке ниже приведены данные по Европе. В относительно небольших странах столица-концентратор одна. Например, в Латвии, Эстонии и Литве. В таких странах, как Германия таких центров-концентраторов несколько. Этот процесс идет во всем мире, а самой урбанизированной страной считается Аргентина.
Что это значит?
Урбанизация, вообще говоря, имеет разные формы выражения. Когда мы употребляем этот термин, мы обычно представляем себе жестко городскую среду, с небоскребами, , пентхаусами, лофтами и громадными жилыми массивами. Этакий концентрированный урбанизм.
Да, урбанизация это и есть внешнее проявление процесса концентрации. Города-концентраторы концентрируют внутри себя все больше людей и все больше процессов. Но есть и обратная волна. Во многих странах она возникла уже давно, где-то она только намечается. Многие люди покидают города и селятся в предместьях. Или где-то в провинции.
При этом понятие провинции тоже меняется. Она тоже по-своему урбанизируется, только это выражается не в территориальной концентрации, а в распространении городского образа жизни или образа жизни приближенного к городскому на существенно большие территории, чем собственно, города.
Иными словами, тут как бы две тенденции. Первая тенденция – усиление урбанизации городской среды. Вторая – захват городами, точнее – городскими принципами жизни, пространств за пределами этих городов.
Что такое провинция для таких стран как Бельгия или Голландия? Или, даже Франция? Территории этих стран стали уже фактически полугородами. Находясь в бельгийской деревушке многие люди (понятно, не все) уже сейчас имеют те же возможности для трудоустройства и потребления, как в больших городах. Грядущее развитие автоматических средств доставки эти тенденции только усиливает.
По сути уже сейчас существует техническая возможность привезти горячую пиццу как в квартиру за углом так и за 200 километров от этого угла. Уровень потребления отчасти начинает определять не сама пицца, то место, где ты ее потребляешь. Очевидно, что, если ты сидишь на холме, вокруг тебя никого ближе чем на полмили, а дрон привез тебе горячую пиццу (которая готовилась по пути) и охлажденное до правильной температуры вино, твой уровень потребления более высокий.
Получается, что мегаполисы наступают не только на деревню вокруг себя, но и, собственно, на провинцию. И уже вокруг этих монстров-мегаполисов мы получаем зону-1, зону-2 и зону 3.
В зоне №2 может оказаться как бывшая деревня, так и бывший небольшой провинциальный город. А бывший небольшой моногород, в котором исчезли все градообразующие факторы, может оказаться в зоне №3.
Как распределится население в этих зонах?
Зона №1 это чисто городская среда, это то, что сейчас находится внутри городов. Эта среда чистой урбанизации, с соответствующим образом жизни ее обитателей.
Условно городская – это среда, где в вы можете вести образ жизни, приближенный к городскому. Как в смысле основных услуг, так и в смысле личной востребованности.
Промышленная и сельскохозяйственная – это те зоны, где имеет смысл жить только тем, кто занимается конкретно сельским хозяйством, обслуживанием промышленных предприятий, добычей полезных ископаемых, заготовкой леса, ловлей рыбы и т.п. Это зоны, в которых будет жить только те, кто необходим для поддержки инфраструктуры этих отраслей экономики.
Собственно, уже сейчас в отдаленных, когда-то населенных северных деревнях вы встретите только связистов, пожарников, милиционеров и… естественно лесозаготовителей. Ну, и рыбаков или туристов типа меня и моих друзей, которые сплавляются по местным рекам.
Что означает это деление на зоны для рынка недвижимости?
Зона №1, чисто городская среда будет метаморфизировать в довольно жестко контролируемую среду, в которой будет преобладать молодежь, бюджетники и люди, получающие что-то вроде безусловного основного дохода.
Какая эта недвижимость? Жилая – в основном небольшие квартиры и колливинги (что-то типа общежитий для студентов или рабочих советских времен), комфортные квартиры для состоятельных людей, которым по каким-то причинам нужно периодически ночевать в городе. Нежилая – коворкинги, помещения, для поддержания инфраструктуры, небольшие склады (крупные уже сейчас выводятся за пределы городов), офисы служб доставки и приготовления пищи. Ну, и, понятно, будут боле богатые районы и более бедные.
Зона №2 – это условно городская среда. Она будет более разнообразной. Это города-спутники с комфортной малоэтажной застройкой, собственно пригороды, поместья, автономные поселки, корпоративные центры. В перспективе – мобильные дома, дома на воде и прочие виды недвижимости, которые сейчас еще не вышли на уровень массового потребления. Но, возможно, и среди зоны №2 будут и районы компактного проживания, которые принято именовать гетто. В них будет примерно тот же контролируемый режим проживания, что и в городских условиях. Возможно, уведомительно-пропускной режим и прочие «радости».
Разумеется, все это будет группироваться среди центров, в которых будут те же коворкинги и объекты для размещения элементов распределенной инфраструктуры.
Зона №3, промышленная-сельскохозяйственная зона - это зона, в которой будут собственно производства, сельское хозяйство, добыча полезных ископаемых и туризм. Там будут проживать именно те люди, которые заняты в этих сферах деятельности и службах, обеспечивающих необходимые коммуникации. В частности их охрану.
Другими словами, если человек не является лесником, оператором какого-либо производства, не является военным или сотрудником охранной структуры – то есть, не занят в какой-то из этих сфер – он там жить не будет.
В общем, эти земли станут довольно безлюдными. Современное индустриальное производство не требует много рабочих. Сельское хозяйство, в общем, тоже. Поддержка коммуникаций, охрана – в основном с воздуха. Вероятно, во многих таких местах со временем перейдут на вахтовый метод работы.
Как это повлияет на рынок недвижимости?
Практика показывает, что в городах, особенно в местах многоэтажной и супермногоэтажной застройки, стоимость владения метром недвижимости окажется больше, чем это могут позволить себе собственники-бюджетники или получатели в той или иной форме безусловного основного дохода. Собственно, она и сейчас больше, но, например, в РФ эта стоимость частично покрывается субсидиями. Серьезный рост цен на услуги компаний ЖКХ отчасти и вызван тем, что доля этих субсидий в затратах на содержание домов в последнее время снижается.
С другой стороны, платежеспособное население предпочтет более комфортное проживание в условно городской среде, но ближе в природе. Соответственно стоимость многоэтажного городского метра снизится. Во многих местах сильно. Во многих метах стоимость квадратного метра упадет ниже себестоимости строительства, а кое-где будет просто не востребована.
Тем не менее, у городов, у зоны №1, останутся некоторые преимущества. Как у зоны. Например, в городах проще обслуживать тех, кто уйдет целиком в виртуальный мир. Но такому человеку нужна будет даже не квартира и даже не студия, а, скорее, капсула для жизни. Кроме того, в городах удобнее контролировать тех, чье поведение в реальном мире может вызвать у государства вопросы. Проще заставить соблюдать карантин, самоизоляцию или даже перевести неблагонадежного человека на полутюремный режим. Если раньше неблагонадежных людей выселяли из Москвы за 101-й километр, теперь их будет логичнее наоборот селить в городе.
Эти удобства городов для управляющих структур, возможно, вернут нас к субсидиям на содержание городских метров. Это будут субсидии того же рода, что и субсидии тюрем, сумасшедших домов и прочих подобных заведений. Однако, привычные нам квартиры из двух, трех или четырех комнат будут востребованы не в той степени, как сейчас. Зато появится спрос на колливинги и квартиры-студии.
Условно-городские метры зоны №2 сохранят довольно высокие цены, которые в среднем будут выше цены строительства. В то время цены метров, которые окажутся в промышленно-сельскохозяйственной зоне, будут соответствовать тому, насколько они востребованы работниками тех ферм, производств, добывающих предприятий и работникам инфраструктуры, которые там останутся.
Разумеется, все это деление на зоны, на городскую, условно городскую и промышленно-сельскохозяйственную среду – повторю - условно. Где-то не будет не промышленности, ни сельского хозяйства. Зато будут туристические тропы, охотничьи угодья, курорты.
Значение некоторых курортов даже вырастет. Уже сейчас некоторые курортные зоны с особым анклавным режимом становятся еще и учебными центрами и центрами встреч на высоких уровнях. Например, в Шарм-Эль-Шейхе, знакомом многим совсем с другой стороны, сейчас проводятся международные встречи на высшем уровне, конференции, есть запасная резиденция президента Египта и скоро откроется серьезный университет с оксфордской лицензией. В приморских городах Кипра обосновались многие IT компании, на Тенерифе (Канарские острова) – один из самых котирующихся университетов Испании.
С точки зрения объектов недвижимости, востребованы будут те, которые окажутся в зоне №2 крупных мегаполисов. И, отчасти и только некоторые - в зоне №1 и №3.
Ну, и нельзя игнорировать тенденции экстерриториального развития. Город, как концентратор ресурсов и возможностей на определенной физической территории, город, как пространственное явление может отчасти быть заменен городом виртуальным. Уже сейчас многие вещи можно сделать практически не выходя из дома. От оформления пенсии и получения загранпаспорта до сделки с недвижимостью.
Те же социальные сети уже немного напоминают города. Точнее, даже, государства. Правда, как говорят многие аналитики, в постиндустриальном обществе территориальных государств, к которым мы привыкли, уже не будет. Будут именно экстерриториальные образования по типу современных транснациональных корпораций и сетевых сообществ. А чем являются сетевые сообщества как не концентраторами ресурсов и потребностей во всех областях жизни? И такие сетевые сообщества сейчас активно создаются.
Я, впрочем, не думаю, что государства исчезнут в каком-то обозримом будущем. Возможно, произойдет некоторое перераспределение функций. За государствами останется определенный контроль территорий, но ваши права на этих территориях будут зависеть не от территориального гражданства, от того, к какому, так сказать, сетевому или корпоративному сообществу вы принадлежите.
Кем вы будете в новом обществе, это зависит от вас. Но это совершенно другая тема. А, чем станет ваша недвижимость?
Есть классическое деление систем оценки недвижимости на затратную, доходную и сравнительную. Если вы просматриваете какую-либо площадку с предложениями о продаже недвижимости, формирование цен, которые там представлены - особенно это касается жилой недвижимости - сейчас обычно делается путем сравнительной оценки. То есть путем сравнения цен с ценами с аналогичных объектов.
Если развитие рынков недвижимости пойдет описанным выше путем, сравнительный метод оценки будет допустим в основном только на рынке условно-городской зоны №2. Городские квадратные метры и квадратные метры, которые оказались, так скажем, вовне, взоне №3, будут оцениваться уже иными методами. Не всегда и не везде, но, скажем так, - в основном.
Тот рынок, к которому мы привыкли сейчас, в значительной степени будет только в той зоне, которая окажется востребованной независимыми покупателями. На рынке зоны №3 - недвижимость в промышленно-сельскохозяйственной зоне - будет оцениваться уже совместно с тем бизнесом, к которому эта недвижимость относится. А это уже больше зависит от бизнеса, чем от, собственно, недвижимости.
Кстати, для некоторых нежилых объектов это справедливо уже сейчас. Что бы продать невостребованный коммерческий объект, нужно сделать на его основе доходный бизнес, иначе его стоимость, по сути – отрицательная величина. О том, как это делать, я обязательно напишу. Но это – большая отдельная тема.
Для кого все это написано?
Да, собственно, для всех. Для всех, у кого есть или планируется какая-то недвижимость. Точнее – для тех из них, кому интересна перспектива того, что он имеет как недвижимость или собирается иметь.
Как применять эти знания?
Смотреть в первую очередь на локацию рассматриваемой недвижимости, оценивать исходя из доступной информации перспективы этой локации, в какую зону она попадает. И анализировать, как соотносится эта локация с типом самой недвижимости.
Гарантирует ли это знание правильное поведение на рынке недвижимости? Конечно, не гарантирует. Будущее многовариантно. Тем не менее, знание – это сила, которая при любом раскладе событий работает на вас.