Покупка квартир с помощью ипотечного кредита давно и прочно вошла в жизнь наших граждан. Сегодня на рынке недвижимости более 80% покупателей - это ипотечники.
И часто возникают ситуации когда квартиру в ипотеку купил, ипотеку еще не выплатил, а уже есть потребность квартиру эту поменять - родился ребенок, повысился доход и т.п. В этом случае необходимо продавать квартиру, которая еще находится в залоге (ипотеке) у банка.
Расскажу, какие есть особенности продажи такой квартиры.
Как продать квартиру в залоге
Давайте начнем с самого начала: продать квартиру, которая в данный момент заложена в банке, можно. Но есть особенности.
Особенности продажи ипотечной квартиры
1. Если покупатель вашей квартиры тоже ипотечник:
1) Так как большинство покупателей сейчас на рынке - ипотечники, то, для того, чтобы вашу квартиру одобрил банк покупателей нужно, чтобы у вас и у покупателей была ипотека в одном и том же банке. В этом случае банки рассматривают такие объекты, не требуя снятия залога. Саму сделку вам поможет провести менеджер этого же банка.
2) Если же ваша ипотека в одном банке, а у потенциального покупателя - в другом - скорее всего банк покупателей не одобрит им вашу квартиру, а будет требовать сначала погасить вашу ипотеку.
3) Если же вы взяли под залог вашей квартиры кредит у частного инвестора, то тут без вариантов - банки такие квартиры не одобряют, пока вы не снимете этот залог.
Но и для случаев 2 и 3 есть решение: если сумма собственных средств вашего покупателя-ипотечника покрывает остаток вашего долга по вашему ипотечному кредиту - то сделку можно провести, используя инструкцию из расположенного ниже пункта 2 (для покупателей с прямыми деньгами), но с использованием предварительного договора купли-продажи.
2. Если покупатель вашей квартиры с "прямыми" деньгами:
Здесь все проще - объясняете покупателю вашу ситуацию и договариваетесь, что часть денег при продаже вы потратите на погашение вашего ипотечного кредита.
Как я зарабатываю, используя ипотеку - читайте в моем Телеграм-канале и группе в ВКонтакте - и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ!
Все эти договоренности прописываете в договоре купли-продажи: что квартира сейчас под ипотекой в таком-то банке (или у такого-то частного лица), что такая-то сумма от общей суммы покупки будет потрачена на погашение кредита перед этим банком или частником и что залог (ипотека) будут сняты.
В ячейку перед подписанием договора закладываете оставшуюся разницу денег. Подписываете договор купли-продажи, покупатель вносит оговоренную сумму вашему текущему кредитору (банку или частнику) и закрывает ваш текущий кредит. После этого ваш кредитор подает заявление на снятие ипотеки с вашей квартиры и вы подаете на регистрацию ваш договор купли-продажи с покупателем. Обычно мы делаем две этих операции одновременно.
После регистрации в Росреестре покупатель получает в собственность вашу квартиру без каких-либо обременений и вы забираете в ячейке оставшуюся часть денег.
Таким образом - вы и ипотечную квартиру продали, и с банком рассчитались и закрыли ипотечный кредит и можете покупать свою новую квартиру.
P.S.: обрисовал схему продажи ипотечных квартир в общих чертах, не вдаваясь во все детали, иначе бы не хватило статьи. Очень важный момент, который остался "за кадром" - проверка на использование продавцами ипотечной квартиры материнского капитала. Опишу этот вопрос в отдельной статье.
Приходилось продавать или покупать ипотечную квартиру? С какими проблемами сталкивались при этом? Делитесь в комментариях своим опытом!
И конечно ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА МОЙ КАНАЛ и ИНСТАГРАМ, ставьте лайки, делитесь этой статьей!
Также советую прочитать:
1. В России предложили провести деноминацию рубля! Назад в 90-е или? Разбираю плюсы и минусы
2. Чего вы сможете достичь, если перестанете все усложнять
3. 3 знака зодиака, которым легче всего одобряют кредиты