Владельцы такой недвижимости справятся с последствиями кризиса в экономике быстрее, причем в туризме – в том числе.
Пандемия ударила по всем сегментам экономики. Однако туризм – сфера из числа наиболее пострадавших – в силу своей специфики гибче адаптируется к изменениям. И начала восстанавливаться раньше других, даже несмотря на жесточайшие ограничения. В конце мая руководитель Ростуризма Зарина Догузова сообщила о поэтапном выходе из карантина российского туристического сектора с 1 июня 2020 года.
Россияне рвутся покинуть опостылевшие «четыре стены» и уже обрывают телефоны турфирм, спрашивая, куда можно вывезти семью и детей хотя бы на несколько дней, чтобы сменить обстановку. Но к курортным объектам Роспотребнадзор предъявляет особенно жесткие требования. Поэтому городские отели получили некоторую фору – особенно те, что сумели гибко подстроиться под требования «посткоронавирусного бытия». А значит, апарт-отели, предлагающие путешественникам в краткосрочную аренду номера «а-ля квартира» с собственными кухнями, стиралками и посудомойками – т.е. апартаменты – получили своего рода карт бланш.
Где меньше всего шанс столкнуться с другими туристами? Где можно не носить маски в коридорах, поскольку коридор – это территория твоего же номера? Где можно нормально, не торопясь, готовить и часами с наслаждением трапезничать, а не заказывать картонные коробки навынос в ресторане? Куда без вопросов селят с домашними животными – хоть на день, хоть на месяц? Это – сервисные апартаменты.
На порталах ОТА – таких как Booking.com, Expedia и т.д. – уже давно предлагают тысячи апартаментов, не говоря про Airbnb. Но с учетом старта «эры осторожного туризма» квартирами, а не отелями начинают интересоваться даже ярые фанаты классических отелей.
Что говорят по этому поводу эксперты рынка?
На недавней онлайн-конференции, устроенной Welcome Times, представитель управляющей компании Prohotel (4 отеля и 6 апартаментов) Эдуард Демидов предположил, что поскольку россияне летом попытаются так или иначе вырваться из надоевшего «дня сурка» в рамках послабления карантина, они будут искать те средства размещения, которые легче подстраиваются под изменяющиеся реалии. Причем речь как о запросах клиентов, так и о требованиях Роспотребнадзора. В итоге «на коне» окажутся объекты, которые легче на подъем в плане перестроения внутренних процедур, чем крупные отели, связанные многочисленными стандартами и в большей степени находящиеся под пристальным оком властей и контролирующих органов. Да и сами люди сейчас стремятся выбирать гостиницы поменьше: либо мини-отели, либо апартаменты а-ля уютные квартиры. К тому же собственники апарт-отелей на этом рынке – не первый год, и научились нравиться людям, чтобы те возвращались и приводили друзей и знакомых: «…и в этом мы, безусловно, преуспели, хотя по части неукоснительного соблюдения стандартов и корпоративной этики, может, и отстаем от гостиничных компаний-гигантов».
Ценовую гибкость апарт-отелей и апартаментов упомянул на той же конференции и владелец калининградского хостела «Самый центр» Руслан Баспанов, оценивая ситуацию в Калининградской области – одном из самых популярных «внутренних» туристических направлений в РФ. Там, несмотря на практически полное отсутствие туристов в силу эпидемии, некрупные средства размещения почти не закрывались, а из хостелов «законсервировался» вообще чуть ли не всего один. Тогда как ряд крупных гостиниц приостановили работу, не сумев справиться с перекосившимся балансом «затраты-прибыли».
В этом смысле апартаменты в краткосрочную (и не только) аренду выгоднее, поскольку владелец апарт-отеля – да что там, даже одного или нескольких юнитов в комплексе – вполне может позволить себе снизить цену на несколько сотен рублей. И ему не нужно это согласовывать с головным офисом, как в случае с отелями известных сетевых брендов. Хостельер сообщил, что наблюдает большое снижение цен в Калининграде именно в сегменте апартаментов, и приезжающие в регион выбирают именно такой вариант размещения.
Любопытна статистика по апарт-отелям Санкт-Петербурга.
Увы, в результате противоэпидемиологических мер гостиницы Северной столицы опустели более чем на 80%, цены на проживание сократились вдвое-втрое, если не больше. Многие известные объекты, даже знаменитая гостиница «Гельвеция» (которую считают одной из лучших в РФ) вынуждены были частично или полностью приостановить работу. Так, например, в «Гельвеции» временно законсервировано до 90% номерного фонда. Остальные номера «переформатировали» под долгосрочное проживание – а по сути, в апартаменты. Что еще раз подтверждает выводы, сделанные выше.
Ситуацию с долгосрочной арендой в Северной столице проанализировали аналитики комплекса апарт-отелей VALO (VALO Hotel City), уже получившего определенную известность не только на рынке города, но и на территории РФ.
Справка: VALO Hotel City – крупнейший проект апартаментов в Санкт-Петербурге на 3655 юнитов, напротив станции метро «Бухарестская» во Фрунзенском районе. Комплекс предлагает частным инвесторам доходные гостиничные апартаменты уровня 3* и 4*.
Проект объединяет сразу шесть форматов: в первых двух очередях – апартаменты VALO Long Stay Comfort 3* и апарт-отель VALO Comfort 3*, в третьей очереди – отель Mercure 4* и апартаменты Mercure Residence 4* (Mercure – бренд международной гостиничной сети Accor Hotels), апарт-отель Digital-Apart 4*, апартаменты VALO Business 4*, а также апарт-отель VALO Affordable Luxury 4*.
Цифры же таковы: спрос на аренду квартир в Питере резко упал, сейчас за 10 тысяч рублей можно без проблем снять «однушку» у метро, а за 20 тысяч – даже «трешку» с неплохим ремонтом в новых спальных районах города. Цены снизились и в центре, где средняя ставка аренды в апреле сократилась на 15–30% по сравнению с началом года. Растет и спрос на комнаты как на более бюджетный вариант размещения.
Специалисты компании полагают, что до конца 2020-го аренда может подешеветь еще на 10–25%, а в отдельных районах города – до 50%, еще до конца августа. Оживления на рынке можно ожидать только к финалу лета, при условии улучшения эпидемиологической обстановки: тогда, с началом осеннего делового сезона и учебного года, активными нанимателями жилья снова будут студенты.
А как же инвесторы?
Надежда есть и на возобновление туризма летом. В этом смысле апарт-отели как инвестиционный продукт – купленные за меньшую цену и сдаваемые нередко по более низким тарифам без ущерба для дохода инвестора – в выигрыше.
Апарт-отели, благодаря гибкости формата, быстро переориентировались на долгосрочные спецпредложения. Такой вариант предлагает, в частности, как раз комплекс апартаментов VALO Hotel City: тут есть предложения длительностью до 11 месяцев, причем с предоставлением всех основных гостиничных сервисов.
Также, по словам коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запорожченко, их объект в Петербурге относительно безболезненно переживает период пандемии:
– Наша модель управления апарт-отелем изначально предполагала комбинированный подход к форматам сдачи в аренду. Такая схема позволяла сгладить сезонные риски и максимизировать прибыль инвесторов. Так, в высокий туристический сезон мы делали ставку на самый прибыльный формат посуточной сдачи. А в низкий – отдавали большую часть номерного фонда под среднесрочную и долгосрочную аренду. Такие гости могли проживать в отеле круглый год, однако тарифы весной и летом могли увеличиваться в 2-2,5 раза.
В период пандемии наш подход дал возможность достаточно оперативно нарастить долю долгосрочных арендаторов. К стандартному тарифному плану мы добавили специальные предложения на период самоизоляции для гостей и их близких, предложили арендовать апартаменты под домашний офис, ввели дополнительные услуги – аренду спортивного инвентаря, бесконтактную доставку продуктов, аренду авто. Большим преимуществом отеля в этот непростой период стала большая закрытая территория с мини-парком и местами для прогулок, отдыха и занятий спортом. О её дезинфекции мы также позаботились.
В результате нам удалось сохранить достаточно высокий уровень загрузки, 50% и выше. В это же время в традиционных отелях загрузка упала до 5-7%, а некоторые и вовсе были вынуждены закрыться. На протяжении всех кризисных месяцев мы, как и прежде, выплачивали инвесторам гарантированный минимальный ежемесячный доход в размере 30 000 рублей. Генеральный директор компании VALO Service Константин Сторожев поделился некоторыми цифрами.
Так, за апрель отдел продаж VALO заключил 61 долгосрочный арендный договор, в мае было зафиксировано порядка 40 сделок. Более того, средняя арендная ставка ежемесячно растет, в том числе за счет дифференцированного ценообразования. Средний чек за аренду в VALO Hotel City за апрель составил 26 тысяч рублей за студию, а в мае – уже 27 тысяч рублей.
Что же выберут туристы?
Подробнее расскажет Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development в нашем материале "Фора апарт-отелей на этапе возрождения туризма".