23 июня 2020 года Государственной Думой РФ были единогласно приняты во втором чтении новые поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Предлагаемые изменения, в основном, направлены на усиление защиты прав участников долевого строительства и упрощение процедуры достройки проблемных объектов. Первое чтение законопроекта № 841216-7 состоялось еще в декабре 2019 года, но текущая ситуация с новой коронавирусной инфекцией внесла свои коррективы в законодательную деятельность. Теперь же парламентарии вернулись к рассмотрению данных изменений.
Аудиторы ECCON GROUP проанализировали вносимые изменения в законодательство о долевом строительстве и представляют в настоящей публикации структурную выжимку из закона:
- на пайщиков ЖСК распространяются все механизмы поддержки граждан, пострадавших от проблемных застройщиков;
- предусматривается восстановление прав обманутых дольщиков, включенных в реестр пострадавших граждан, но не имеющих прав на проблемный объект, поскольку его строительство не было начато;
- в случае банкротства застройщика появляется возможность осуществления выплат пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам ЖСК, за счет средств компенсационного фонда, вне зависимости от уплаты застройщиком взносов по объекту; в этом случае Фонд защиты дольщиков сможет после выплаты компенсаций объединять недостроенные объекты, управлять ими и реализовывать их инвесторам;
- устанавливается порядок передачи Фонду защиты дольщиков прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства, а также порядок реализации полученного имущества;
- к полномочиям Правительства РФ относится определение оснований принятия Фондом защиты дольщиков решений о финансировании завершения строительства;
- Фонд защиты дольщиков получает возможность выполнения функций застройщика и технического заказчика без членства в СРО в отношении достройки проблемных объектов; корректируются некоторые требования к деятельности Фонда защиты дольщиков;
- более четко прописываются основания для исключения долгостроев из реестра проблемных объектов – ввод объекта в эксплуатацию или выплата компенсаций по нему;
- определяется процедура возврата средств материнского (семейного) капитала, направленных на улучшение жилищных условий, на счет Пенсионного фонда РФ в случае расторжения счета эскроу и(или) получения дольщиком компенсаций от Фонда защиты дольщиков;
- уточняется порядок определения рыночной стоимости равнозначного помещения при выплате компенсации дольщикам – такая стоимость будет определяться в соответствии с отчетом оценщика на дату не ранее трех месяцев с момента выплаты компенсации;
- органы прокуратуры получают доступ к информации ЕИСЖС.
Среди поправок, которые будут особо актуальны для застройщиков, следует выделить следующие:
- раскрытие счетов эскроу и получение застройщиком средств дольщиков становится возможным уже после ввода дома в эксплуатацию, ждать регистрации первого права собственности на помещение в доме не придется;
- застройщику дается возможность самостоятельно, без доверенности, подавать заявление о регистрации прав собственности на построенный и переданный по передаточному акту дольщику объект долевого строительства;
- предусматривается механизм прекращения залога земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, одновременно с постановкой дома на кадастровый учет;
- застройщику предоставляется возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при изменении его площади не более чем на 5% от площади, указанной в проектной документации;
- исключается требование к застройщикам об отсутствии нарушений сроков ввода домов в эксплуатацию более чем на три месяца;
- вносятся корректирующие изменения в статью 18 Закона № 214-ФЗ в части исключения противоречий по займам застройщику-«дочке» и расходам по подготовке проектной документации и инженерных изысканий;
- уточняется порядок и сроки размещения некоторой информации в ЕИСЖС.
Вступление в силу большинства поправок предусмотрено со дня их официального опубликования, с учетом отдельных особенностей. Положения о порядке размещения проектной декларации в ЕИСЖС до заключения первого договора с дольщиком будут действовать с 28 июня 2021 года.
Дата третьего чтения данного законопроекта в Госдуме РФ пока не определена, но ожидается, что это произойдет в ближайшее время – на следующей пленарной неделе.