Чтобы сделать быстрый и, самое главное, правильный выбор, нужно проделать несколько важных и не самых сложных шагов.
1. Выбираем район.
Те, кто живет в СПб, наверняка знают районы и их плюсы, и минусы.
Если вы из другого города, то для начала рекомендую определить район, в котором вам хотелось бы жить. Это можно сделать на форумах, спрашивая знакомых, которые проживают в СПб. Главное – не стоит ориентироваться на совет одного-двух людей. То, что нравится им – не факт, что понравится Вам.
2. Выбираем место/локацию.
Для этого придется изучать яндекс-карты. На них актуальная информация по инфраструктуре. В картах всегда отражены школы и садики, а также спортшколы, магазины и ТК.
Изучите транспорт и расстояние до метро. Если передвигаетесь на машине – то как далеко КАД или ЗСД, особенно, если работать будете в другом районе.
3. Изучаем предложения на Авито и Циан.
На первый взгляд очень простой шаг, но это только на первый.
На популярных досках объявлений очень много заманух, поэтому не стоит сильно радоваться, когда вы видите предложение сильно ниже рынка. Его стоит прозвонить, но это или проблемный объект, или просто сделано для того, чтобы «продать» вам звонок, а дальше уже дело техники.
4. Определяем бюджет покупки.
Исходя из п.3 у вас сформируется бюджет покупки. То есть вы для себя определите, сколько нужно денег на покупку и потребуется ли ипотека.
5. Если нужна ипотека – получаем одобрение по ипотеке.
Ссылка на чек-лист по одобрению ипотеки
6. Прозваниваем объявления.
Чтобы не тратить время зря – ознакомьтесь с 5-ю главными вопросами, которые нужно задать продавцу недвижимости, прежде чем ехать на просмотр - https://youtu.be/pd5i-M-xOxE
7. Едем на просмотр.
Осматриваем окружающую территорию.
Как не попасть на неблагополучных соседей - см здесь.
8. Если квартира понравилась – не торгуйтесь на месте.
Возьмите паузу.
Обойдите ножками квартал, доедьте или дойдите до метро.
Проверьте загруженность дорог и общественного транспорта в час-пик.
Поговорите с жильцами дома или района. Уточните как обстоят дела с садами и школами – таких людей вы точно встретите на детской площадке – они вам без красок расскажут, как здесь обстоят дела.
9. Если все ок – второй звонок со своим предложением по цене.
Статья - как торговаться, чтобы получить максимальную скидку
10. Изучаем документы.
Этому пункту нужно уделить особое внимание.
В зависимости от правоустанавливающих документов будет зависеть глубина проверки. Это может быть, как проверка только на банкротство – ее нужно делать всегда, так и более глубокая проверка по переходам права собственности на объект за весь период собственности.
Если по истории вы обнаружите частый переход права собственности - 2-3 перехода за последний год - стоит сильно задуматься над приобретением такого объекта. Возможно, речь идет о мошенничестве.
Если в квартире использовался материнский капитал, но не выделены доли – не покупайте этот объект, даже если хорошая цена. Если Продавцы готовы выделить долю – то тут важны нюансы. Их нужно проговаривать и понять – будут ли у вас риски и какие?
Почитайте о том, как я определяю потенциальный ли банкрот продавец, в этой статье
11. Обсуждаем детали сделки и что остается в квартире.
Детали будут сильно зависеть от того с ипотекой вы покупаете или нет, а также в прямой продаже квартира или со встречным приобретением.
Также она может быть в ипотеке у банка.
И в зависимости от условий будут отличатся и условия приобретения.
Что обязательно нужно проговорить до сделки?
1. Срок выхода на сделку.
2. Условия передачи денег.
Обязательным условием является:
- Переход права собственности
Дополнительными условиями (но я их включаю в обязательные):
- Акт приема передачи. Статья о том, как подписать акт приема-передачи.
- Чистая форма 9. Форма, в которой отражены зарегистрированные в ней люди.
Если были зарегистрированы дети – то форма 9 по объекту, где они зарегистрированы. Я всегда это условие обсуждаю, так как дети по закону не могут быть нигде не зарегистрированы, и чтобы избежать каких-либо притязаний в будущем – включаю этот пункт.
Так как общая позиция Конст. Суда и Верх. Суда РФ : "Если переход права собственности на жилое помещение нарушает права несовершеннолетнего на жилище, он не утрачивает права пользования данным помещением".
Вы просто должны об этом помнить.
- Что остается в квартире – обязательно обсудите и закрепите в дополнительном соглашении, чтобы потом не было споров о том, что что-то вы не проговорили. Бланк такого соглашения можно скачать здесь.
12. Выходим на сделку.
Если сделка нотариальная – то выбираем нотариуса.
Нотариальная сделка не всегда обязательна, а только в случаях, когда дело касается долей. Если это доли, то за нотариуса обычно платит продавец (если не договорились о другом с покупателем).
Если нотариальная форма не обязательна, но на ней настаивает покупатель – то эту услугу оплачивает покупатель (если не договорились во время торга о другом).
13. Подписываем акт-приема передачи.
При подписании АПП обязательно:
1. проверьте задолженность по коммунальным платежам, сверьте показания счетчиков с данными в квитанциях - так вы определите сдавались ли показания и не придет ли вам новый счет со старыми долгами.
2. проверьте работоспособность сантехники.
14. Передача денег.
О том, как передать деньги продавцу без рисков и о способах передачи читайте в этой статье.
15. Сделка завершена.
Чуть отличаться будет передача денег, если сделка была со встречным приобретением. Там закладка денежных средств будет отличаться от сделки, когда продажа квартиры в прямой продаже.
Если у вас появились вопросы – обращайтесь за консультацией…..