Продолжение описания способов обмана покупателей квартир, используемые недобросовестными продавцами. Все примеры взяты из реальных судебных дел.
Продажа квартиры приобретенной в браке, либо отнесенной брачным договором к общему имуществу.
Суть проблемы: приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом, распоряжаться которым можно только с согласия супруги или супруга.
И если супруг не был поставлен в известность о проведении сделки – у него есть возможность в течение одного года с того момента, когда он узнал или должен был узнать о совершенной сделке, требовать признания сделки недействительной.
Статья 35 Семейного кодекса РФ.
Результат признания сделки недействительной: Вы возвращаете квартиру, а продавец возвращает Вам деньги. Это в идеале. Но денег у него может и не быть.
Если супруг, при совершении сделки, предоставляет нотариально удостоверенное согласие своей второй половины - все вопросы снимаются.
Но как быть, если продавец уверяет, что он не состоит в браке или не состоял н момент приобретения квартиры?
Момент приобретения квартиры установить несложно – требуем выписку (желательно, расширенную) из ЕГРП, либо получаем ее самостоятельно.
Источников несколько: МФЦ, https://rosreestr.info, Росреестр.ру, https://rosreestr.net/.
Источником проверки наличия или отсутствия брачных отношений во время совершения сделки может служить только паспорт с отметкой о браке. Вместе с тем, отметка о браке может отсутствовать, если была проведена замена паспорта, например, в случае его потери.
Делать запросы в органы ЗАГС – дело бесперспективное, поскольку, брак может быть заключен в другом городе и другой стране.
Некоторые юристы и риэлторы советуют требовать от продавца нотариально удостоверенное заявление о том, то он (она) не состоят браке, но как показывает практика - данный документ не играет никакой роли в суде и не позволит Вам приобрести статус добросовестного приобретателя.
Суд, как правило, при рассмотрении исков о признании недействительными такого рода сделок, принимает сторону бывших супругов.
Не могу согласиться и с советами о включении штрафных санкций в договор купли-продажи квартиры на случай оспаривания ее бывшим или внезапно объявившимся супругом.
Статья 431.2 Гражданского кодекса РФ.
Если, при проведении сделки, скрывается факт наличия супруги, следовательно, предполагается, что эта сделка может быть оспорена, то есть продавец сознательно заключает дефектную сделку.
Как он поступит с деньгами, полученными от такой продажи? Будет ждать, когда сделку оспорят, чтобы вернуть деньги покупателю?
В практике встречался еще один вариант обмана покупателя – из всех документов явственно следовало, что квартира приобретена в тот момент, когда брак не был заключен, но, как выяснилось в судебном заседании – данная квартира была, впоследствии, включена в брачный договор в качестве общего имущества.
Выводы:
- При умышленном создании продавцом ситуации, в которой планируется последующее оспаривание сделки с квартирой – абсолютной защиты нет.
- Можно включить любые санкции в договор, но они могут быть выполненными только, когда у продавца есть достаточное имущество, на которое можно обратить взыскание.
- Если имеются малейшие сомнения в достоверности предоставляемой продавцом информации и эту информацию невозможно перепроверить – сделку проводить нельзя.
- Если предлагаемая Вам квартира (дом, участок) предлагается на выгодных для Вас условиях – можно заключить договор титульного страхования, т.е. застраховать риск утраты права собственности на объект.
При потере права собственности получите страховое возмещение.
Если статья была полезной – ставьте «лайк» и отсылайте ее друзьям!
Вопросы можно задать по e-mail: advokat-group@inbox.ru