Продажа квартиры может быть связана с разными жизненными ситуациями. Кто-то планирует расширить свою жилплощадь, кто-то хочет разъехаться с родственниками, а кого-то жизненные обстоятельства вынуждают продать квартиру, чтобы выплатить крупные долги.
Многие думают, что самостоятельно продать квартиру сложно и спешат прибегнуть к услугам вдруг позвонившего им риэлтора, или крупного сетевого агенства недвижимости, бывает и не одного. Чтобы, якобы, шансы на скорейшую продажу, увеличились. Но это ошибочное решение, так как основано оно на ряде мифов.
О том, чем может грозить покупка квартиры с риэлтором сетевого агентства недвижимости, я написала здесь: https://zen.yandex.ru/media/id/5afaa167a815f1cf7571a60d/pochemu-ne-nujno-pokupat-kvartiru-s-rieltorom-setevogo-agentstva-nedvijimosti-5efa0e2015f77559b3e21bd2
МИФ ПЕРВЫЙ. "Риэлтор магнитом притягивает покупателей"
Вам кажется, что у риэлторов есть какая-то особая таблетка для решения вопроса о привлечении покупателей. Что объявления, размещенные именно риэлтором имеют особое "свечение" и так и заставляют покупателей нажать на него, а после - как можно скорее договориться о просмотре. И что уже сам факт подписания договора с риэлтором или агентством в разы повышает привлекательность вашего объекта и он тоже начинает излучать особое притягательное для покупателей "благодатное свечение".
Увы, это не так. А чаще всего наоборот.
Риэлторы, как и все остальные смертные пользуются всеми известными доступными и мне и вам площадками. И не слушайте мифы, о том, что в доступе у риэлторов свои скрытые базы, через которые и находится покупатель, желающий приобрести именно ваш объект.
Поставьте себя на место покупателя. Где бы вы стали искать объявления о продаже? Конечно на всем известных сайтах, которые у каждого на слуху. Вот там и стоит размещать свои объявления.
В чем же тогда преимущество супер закрытой базы, разместив на которой объявления его вряд ли кто-либо, кроме риэлтора увидит. А ведь вам как продавцу нужны реальные покупатели, а не скопление риэлторов, которые всеми способами стремятся откусить кусок от вашего пирога.
Вы, заключив договор с риэлтором, расслабляетесь и теряете контроль над процессом продажи. А это большая ошибка. Ведь также как и вы, чаще всего расслабляется и риэлтор, особенно при крупном агентстве недвижимости. Он уже себе галочку поставил - заключил с вами договор, и теперь ваш объект полноправный товар в ассортименте агенства среди других подобных товаров, право на получении комиссии с которых у агенства и риэлтора уже есть.
Риэлтору нет разницы, с какого именно объекта в этом месяце он получит комиссионные, поэтому продать именно ваш объект у него цели нет. У него есть цель продать несколько любых объектов любых клиентов.
Вы должны понимать, что самый заинтересованный участник этого процесса вы. И никто лучше вас не знает свой объект и никто лучше вас его не продаст.
МИФ ВТОРОЙ. "С риэтором я смогу продать квартиру дороже или как минимум выгоднее"
Наивное мнение вдребезги разбивающееся о простые математические расчеты плюс элементарное знание основ экономики. Хотя многие "гуру" "горе-риэлторы" настоятельно убеждают своих клиентов, что их объект можно легко продать по цене выше среднерыночной.
Первое, что еще издалека понятно, так это то, что вам придется платить немалые деньги за услуги риэлтора (причем не всегда понятно какие, во многих договорах они описаны достаточно расплывчато и по большому счету сводятся к предоставлению чисто информационных услуг без намека на какие-то гарантии и ответственность). Ответственность в таком договоре обычно прописана только ваша - за не вовремя оплаченные услуги. Про ответственность риэлтора или агентства они как-то чудесным образом "забывают" упомянуть. Поинтересуйтесь, почитайте агентские договоры, вы в этом убедитесь.
Второе, не сразу и не всем понятное, но достаточно логичное объяснение того, что с риэлтором вам не удастся продать квартиру выгоднее, или выше рынка по одной простой причине. Как и на любом рынке, на рынке недвижимости действуют законы рыночной экономики. То есть цена на товар формируется на основе величины спроса (количества желающих, имеющих возможность купить за эту цену) и предложения (количество желающих продать за эту цену). И как вы понимаете связь у этих величин имеет обратную зависимость. То есть выше головы не прыгнешь, и выше рынка не продашь, каким бы сильным не было желание продать за эту цену, и какой большой бы размер комиссионных в эту цену не закладывался.
Тем более, что рынок в настоящий момент стагнирует, платежеспособность населения падаем, а вслед за ней и цены на недвижимость. Поэтому пока вы несколько месяцев будете ждать покупателя с ценой на объект выше рынка, метко отказывая потенциальным покупателям, желающим купить чуть дешевле, рыночная цена еще упадет. И тогда уже даже снизив цену, ваш объект опять окажется выше рынка и ситуация с ожиданием повторится. Так можно очень долго продавать объект и так и не иметь возможность решить те задачи, которые вы ставили, выставляя объект на продажу.
В довершение, намучившись с продажей, вы в итоге готовы будете серьезно сторговаться, и возможно быстро продадите объект ниже рынка. Но тут встает вопрос. Зачем же вам вообще было обращаться к риэлтору, платить комиссионные. Когда итогом сделки становится полное неудовлетворение её результатами как финансовыми так и временными.
МИФ ТРЕТИЙ. "С риэлтором я продам быстрее"
Вспоминаем все вышесказанное и вновь убеждаемся, что продать квартиру быстро можно только либо с большим дисконтом, либо с уникальными (действительно уникальными) характеристиками, но по рыночной цене. И риэлтор к этим параметрам не имеет ровно никакого отношения. Наоборот, если вы решите что сделку вам нужно совершить, прибегнув к услугам риэлтора, но без финансовых потерь, и заложите в стоимость еще и реэлторскую комиссию, то сразу снизите привлекательность своего объекта для потенциальных покупателей, что только увеличит время продажи, если вообще по этой цене продажа останется реально возможной.
Ну и нюанс, о котором мы уже говорили ранее, заключается в том, что у риэлтора нет цели продать именно ваш объект. Его устроит продажа любого объекта, которая принесет ему комиссию.
Об это же утверждение разбивается МИФ ЧЕТВЕРТЫЙ. "Риэлтор лучше продвинет / разрекламирует мой объект".
У риэлтора, и тем более у агенства множество объектов в работе. Поэтому бюджет на маркетинг и продвижение делится между всеми объектами примерно одинаково. Никто не станет уделять особое внимание именно вашему объекту он лишь один из нескольких. И закрытие сделки по любому уже приносит деньги. Здесь опять же ваши цели расходятся. Агенства делают упор на количество, а не на качество.
У вас же есть возможность прицельно продвигать именно свой объект тратя на это умеренные суммы денег, причем значительно повышая просмотры и количество звонков,по сравнению с агентскими объявлениями. И как следствие больше потенциальных покупателей узнают, что такой объект как ваш продается. К тому же, многие ищут объявление именно от частного лица, а не от риэлторов, чтобы во-первых не платить комиссию, а во-вторых, общаться и договариваться напрямую.
И то, что в объявлении покупатель наткнется на телефон риэлтора - это уже огромный минус, еще хуже если один и тот же объект будет рекламироваться разными риэлторами и агентствами. Это посеет смятение в голове покупателя и может привести к мысли, что объект на столько плохой и так долго не продается, что продавец от отчаяние обратился сразу ко всем, чтобы хоть кто-то смог продать такой проблемный объект. Вам это надо?
К тому же не всегда сведения, сообщаемые риэлтором потенциальным покупателям, могут быть полными и достоверными. Вы это не проверите, и ответственности за это они никакой не понесут, а объект так и будет висеть и не продаваться, а вы даже не будете знать почему.
У вас же есть возможность ответственно подойти к разговору с покупателями, честно и открыто рассказать о своем объекте, что несомненно укрепит в них доверие к вам и вашему объекту, желание в дальнейшем сотрудничестве и конструктивном диалоге.
МИФ ПЯТЫЙ. "С риэлтором надежнее"
Увы... Риэлтор не несет никакой ответственность за результат и последствия сделки. Риск неоплаты объекта после регистрации сделки полностью ложится на вас. А ведь в некоторых регионах практика оплаты объекта после регистрации довольно привычна. А учитывая, что в юридических нюансах рядовой риэлтор разбирается редко, то всю тяжесть ответственности за все что пойдет не так после уплаты комиссионных несете именно вы. Ответственность риэлтора не прописывается в агентских договорах, только ваша - вовремя оплатить услуги.
Все вышесказанное в основном относится к недобросовестным риэлторам, риэлторам-новичкам, риэлторам из сетевых агентств недвижимости. Так что думайте, нужны ли вам услуги неизвестного риэлтора и договор, который никак не защищает ваши интересы. А в случае с риэлторами-мошенниками вообще может оказаться кабальным, обязывающим вас при любом исходе сделки выплатить всю сумму комиссионных.
Хороший риэлтор, как хороший доктор. И информация о нем, как и его контакты передаются "из уст в уста" от знакомого к знакомому. Для таких мастеров своего дела репутация - действительно, дороже денег. Но их, увы, единицы. Так что будьте внимательны и разумны!
Удачных вам сделок!