Страна просила повышенный налог для богатых — страна его получила. Вот только никто не учёл, что для налоговой службы богатство — это всего лишь цифры в отчёте. Поэтому каждый россиянин со средней зарплатой и даже зарплатой ниже среднего может стать плательщиком повышенного НДФЛ в 15%.
Продав квартиру, становишься миллионером
Проблема в том, что у нас есть обязанность — платить налог на доходы физических лиц с продажи недвижимости. Получается, что если жильё стоит больше 5 млн рублей, то с суммы, превышающей эту величину, придётся уплатить 15% НДФЛ.
Например, если квартира стоила 7 млн, то повышенный налог надо уплачивать с разницы — 2 млн.
Однако логика налогового кодекса не столь проста. Предлагаем разобраться, кто и когда заплатит 15% НДФЛ с продажи недвижимости.
Смотри на дату продажи
Налог с продажи недвижимости не надо платить, если она находится в собственности дольше установленной законом величины.
Минимальный срок 3 года устанавливается для квартир:
- Недвижимость получена в наследство или по договору дарения от близкого родственника.
- Недвижимость была приватизирована.
- Право собственности получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
Для всех остальных случаев срок минимального владения — 5 лет.
Итак, если квартира куплена в 2010, а продана в 2020, то налог не уплачивается. Если квартира была куплена в 2018, а продана в 2020 — налог уплачивается.
Налог платится с дохода
Налог не всегда надо платить со всей суммы продажи. Налогооблагаемую базу можно уменьшить за счёт имущественного вычета, который для квартир, комнат, дач, земельных участков и садовых домиков составляет 1 000 000 рублей.
Вместо имущественного вычета налогооблагаемую базу можно сократить за счёт расходов на покупку этой недвижимости. Например, квартира куплена за 2 500 000, а продана за 3 000 000. Значит, налог надо будет уплачивать с разницы 3 000 000 — 2 500 000 = 500 000.
В данном случае это выгоднее, чем применение имущественного вычета.
Чтобы не было махинаций с искусственным занижением цены, в налоговый кодекс введено правило.
Если доход от продажи недвижимости ниже 70% кадастровой стоимости на начало года, в котором совершалась сделка, то доход рассчитывается как кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0,7.
Посчитаем налоги
А сейчас самое интересное — считаем, кто и сколько заплатит налогов.
Василий Петрович продаёт квартиру, которая была в собственности 2 года, за 10 млн рублей. Документов, подтверждающих расходы на приобретение нет (например, это было наследство). Налогооблагаемая база с учётом имущественного вычета 9 млн рублей.
НДФЛ = (5 000 000*0,13) + (4 000 000*0,15) = 650 000 + 600 000 = 1 250 000
Чуть изменим ситуацию. Василий Петрович продаёт квартиру за 10 000 000 рублей, но 2 года назад он её купил за 9 000 000 рублей. В декларации вместо имущественного вычета можно заявить уменьшение дохода на сумму расходов от покупки.
НДФЛ = (10 000 000 — 9 000 000) * 0,13 = 130 000
Впрочем, закон об увеличении НДФЛ до 15% не принят. Возможно, правительство, готовя поправки к Налоговому кодексу, учтёт эти тонкости, очертив круг доходов, которые облагаются повышенным налогом
Глаза боятся, а руки подписывают на нас в Дзен.