Зависимость рынка жилья от ипотеки продолжает расти. После запуска программы льготного кредитования многие эксперты выступали за увеличение кредитных лимитов, рассчитывая на то, что это расширит спрос на более просторные квартиры. Решение принято. Но это мало что поменяет в масштабах страны.
В программу льготной ипотеки (6,5%) внесены изменения. Теперь заемщики могут рассчитывать на суммы кредита до 6 млн. рублей по всей стране, а в Москве и Санкт-Петербурге до 12 млн. рублей. Девелоперы с воодушевлением восприняли это решение, рассчитывая на расширение спроса.
То, что у заемщиков будет более широкое пространство для маневра - это хорошо. Плохо то, что оно мало что меняет в структуре спроса на рынке жилья и будет работать лишь в нескольких богатых городах и регионах.
Сумма кредита по программе льготного кредитования зависит совсем не от уровня цен на жилье, а от возможностей покупателей. Банки, выдавая кредиты заемщикам, ориентируются в первую очередь на их доходы и возможности вносить регулярные платежи. Возможность получить кредит в 1,5-2 раза больше не делает заемщика богаче на такую же величину.
Уровень заработных плат по регионам заметно отличается. Но государство выделяет в отдельную группу лишь столицы. Кроме локального спроса эти территории традиционно развиваются за счет спроса со стороны наиболее состоятельных покупателей со всей страны. Впрочем, спрос со стороны внешних покупателей не делает рынки столичных пригородов лучше и богаче, напротив - это приводит к их деградации, хотя и увеличивает объемы строительства. Средний размер кредита по договорам долевого участия в строительстве в апреле-2020 выглядел следующим образом:
- Россия - 2,78 млн. рублей
- Москва - 5,15
- Санкт-Петербург - 3,21
Второй важный момент - многокомнатные квартиры, как правило не являются первым жильем. Покупка 2-3 комнатной квартиры часто происходит за счет продажи старого, более компактного жилья. Поэтому нельзя рассматривать сумму кредита в качестве абсолютного ограничения и отсекающего уровня.
Мы не склонны преувеличивать эффект последних изменений для рынка жилья. Это решение в пользу более богатых заемщиков с высокими доходами. А для них ставка по ипотеке и ранее не была заградительным фактором для выхода на рынок.
Если темы рынка жилья, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter /Я мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.