Консалтинговая компания Knight Frank проводит серию вебинаров про инвестиции в недвижимость разных стран прямо сейчас в разгар экономического кризиса.
Как условия пандемии влияют на рынок недвижимости? Как можно выиграть и как проиграть? Как рассуждать инвестору, чтобы выбрать подходящий объект для вложений?
Содержание
- 3 стратегии инвестиций в зарубежную недвижимость
- Как коронавирус повлиял на рынок недвижимости Испании
- Самые важные изменения на рынке недвижимости Испании: как можно выиграть и как проиграть?
3 стратегии инвестиций в зарубежную недвижимость
На вебинаре Knight Frank речь шла только о недвижимости Испании. Все материалы ниже относятся именно к рынку Испании. Но, на мой взгляд, примерно так же работает рынок недвижимости в других странах.
Стратегия 1 - Пассивный арендный доход 4-6% в год
- Важно выбрать правильную локацию, лучше на первых линиях у моря.
- Дешевых вариантов с сильным дисконтом нет, сэкономить не получится
- Порог входа существенно высок, с Россией не сравнить.
- Доходность очень консервативная! Зато честно.
Стратегия 2 - Прибыль от девелопмента
- Покупаем в начале строительства, ближе к сроку сдачи - продаем. Зарабатываем на разнице.
Стратегия была популярна последние 10 лет в России, когда появился 214-ФЗ и когда в 2019-ом его не переписали.
Стратегия 3 - Стрессовые активы
Подробности ниже.
Если кратко, то это покупка недвижимости с баланса банка, когда тот пытается избавиться от объектов, по которым заемщики не платят кредит.
Как коронавирус повлиял на рынок недвижимости Испании
Коронавирус подтолкнул рынок недвижимости к новому витку развития. Рынок был перегрет, переживая свою последнюю стадию цикла. Однако вовремя пришел кризис из-за коронавирус, и плавное падение сильно ускорилось.
Для покупки собственного жилья приезд в страну обязателен. Для покупки объекта для инвестиций, то сделку можно провести удаленно.
Банки, которые кредитуют отельный сегмент - осторожничают, что несколько осложняет получение займа на покупку. Сделку провести можно, но только с лояльным банком, с кем выстроены отношения у агента, и при первом взносе не менее 20-50%.
Банки, кредитующие девелопмент, пока открыты к выдаче кредитов. Однако ожидается увеличение первоначального взноса 10% стоимости объекта и выше.
Самые важные изменения на рынке недвижимости Испании
90% инвесторов в недвижимость Испании - это сами испанцы, которые покупают объекты в ипотеку для сдачи в аренду.
1 - На рынке присутствуют только качественные объекты, скидок нет
Рынок недвижимости переполнен деньгами! Ценные бумаги более гибкий инструмент, однако содержат больший риск. Поэтому консервативные инвесторы продолжают вкладывать в недвижимость.
2 - Цены снижаются точечно, провала рынка нет
Продавец может дать дисконт, если уже увидел и понял, что у покупателя есть деньги и они в течение недели поступят на счет продавца, то в такой ситуации можно обговорить некоторый дисконт.
3 - Сейчас самое время покупать объекты на первой линии моря
Сейчас есть окно возможностей для покупки качественных объектов. Слишком большой дисконт может привести к проблемному объекту.
Социально-значимые объекты - арендное жилье, супермаркеты и аптеки, логистика для электронной коммерции.
Какой сектор недвижимости Испании оказался самым устойчивым в кризис
Ответ: девелопмент, жилые новостройки, доходные дома.
В районах Испании, где живут простые люди, пока непонятно, что будет с рынком: новых объектов пока не строится, что с ценами - вопрос.
Какой сектор недвижимости Испании потерял ликвидность
Студенческие резиденции
В этом году непонятно, как поступать на первый курс. Многие родители нашли онлайн-альтернативы для своих детей. Студенческие общаги (= они же - резиденции) не будут пользоваться спросом так сильно, как раньше. Вкладывать можно, если вы готовы ждать восстановления отрасли. Ни о какой доходности пока не может быть и речи.
Дома престарелых
Да, но не сейчас.
Коворкинги
Да, но не сейчас.
Офисы
Все уже научились работать удаленно, есть мнение, что многие работодатели всерьез задумаются о сокращении издержек именно путем перевода работников в онлайн хотя бы частично
Отели, рестораны
Про прибыль в 2020-ом году можно забыть. Восстановление отраслей начнется с 2021-го года.
Отели пытаются сдавать номера на более длительный срок. В Испании основной сезон - лето. Получается, что этот сезон провальный. Однако прозорливые инвесторы скупают сейчас отели и рестораны в хороших локациях.
Отели и рестораны - это окно возможностей сейчас в течение 3-6 месяцев. Прибыль от них начнется со следующего года.
Стрессовые активы: для покупки долговой недвижимости наступили лучшие времена
Стрессовый актив - это актив должника банка. Когда недвижимость была куплена в ипотеку, но заемщик потерял способность платить по счетам. В этом случае недвижимость переходит банку, но проблемы фининститута не заканчиваются, так сказать.
У коммерческих банков есть строгие регламентированный объем, сколько можно держать таких проблемных объектов на балансе. В конце концов, недвжимость - это не основная деятельность банка и сколько угодно много у него не может быть недвиги на балансе.
Плюс под каждый такой проблемный объект банк обязан создавать резервы бюджета, что тоже сложность. Слишком большие суммы на балансе в строке "Резервы по сомнительным долгам" могут помешать банку пройти аудит, а также негативно отражаться на его репутации как несостоятельной финорганизации-кредитора.
Таким образом, на определенном этапе банк начинает избавляться от подобных "сомнительных долгов". Это время - самое удачное для инвестора: хорошая цена + качество объекта.
Кстати, расчеты с банком (любые) всегда сильно надежнее, чем с физлицами, например. Как правило, банк проводит свои сделки чисто, что является гарантией для инвестора, что приобретаемый долговой объект не содержит двойной собственности или других проблем.
Как можно выиграть в кризис
1 - Не надо гнаться за большим дисконтом
Хороший объект с доходностью выше среднего всегда будет стоить дорого. Это закон. Исключения бывают, и они еще раз подчеркивают это правило.
Более того, если вам предлагают большой дисконт, есть риск купить проблемный низкодоходный объект.
2 - Ловите момент
Чтобы выиграть в кризис, можно постараться поймать момент и купить самые привлекательные объекты, которые в любых других условиях не попадают на рынок.
3 - Изучать тренды, риторику и в целом экономическую ситуацию в стране инвестиций
Например, 2020-ый год - яркий тому пример. Тренды и настроения рынка важно изучать, чтобы понимать, скажем, что офисы и студенческие резиденции не будут давать доходность ближайшие пару лет.
Выбирать и покупать недвижимость за рубежом рекомендовано с консультантом или местным риелтором.
Купить недвижимость не сложно, процедуру за границей более налаженные, чем даже у нас. Зато выбрать ликвидный объект сложно. Найти грамотных специалистов сложно, кто помог бы склеить сделку. Учесть все подводные камни тоже важно и непросто. Будьте внимательны!
✔️ Друзья, подписывайтесь на мои ресурсы - Telegram, Инстаграм, Youtube-канал!