При приобретении жилья выплачивается налог на передачу прав собственности (налог на покупку), гербовый сбор или НДС, а также налог на регистрацию. Для собственников существует ежегодный налог на недвижимость. При продаже приходится сталкиваться с налогом на прирост капитала, который взимается с разницы между ценой покупки и ценой продажи. В некоторых странах (остров Бонэйр и Аруба) налог на прирост капитала отсутствует.
В большинстве стран существуют также налоги на наследство и дарение, ставки которых зависят от степени родства. Такой налог отсутствует в Австрии, на Кипре, в Латвии, Монако, ОАЭ и Португалии.
Кроме того, и физические, и юридические лица платят налоги с доходов Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит, где в некоторых случаях может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.
Есть несколько вариантов владения зарубежной недвижимостью - через личное владение, через компанию или траст.
Оформление собственности на себя является самым распространенным, понятным и прозрачным, при этом стоит учитывать и иметь в виду несколько факторов при приобретении/продаже:
- Валютные ограничения при зачислении денежных средств на зарубежный счет
- Налогообложение дохода, полученного при продаже недвижимости из-за курсовой разницы.
- при личном владении можно получить ВНЖ/гражданство за рубежом
- с 01.01.2020 при открытии счета в банке или финансовой организации за рубежом в течение 30 дней необходимо уведомить налоговые органы, это обязательно и при использовании инструментов платежных систем.
- Если собственник недвижимости - гражданин РФ являются налоговым резидентом за отчётный календарный год (, то есть, по общему правилу, находился на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчётного календарного года), то возникает налоговая обязанность оплатить НДФЛ в РФ, полученный от аренды/продажи недвижимости за рубежом. Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13% для налогового резидента РФ и по ставке 30% для налогового нерезидента. Если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то арендный доход может облагаться по более низкой ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения, например, упрощённой. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.
Отметим, что применяется методика зачёта, прописанная в Статье 311 НК РФ. Она даёт возможность всем российским гражданам на зачёт налогов, выплаченных в другом государстве. Таким образом, подавая декларацию, налогоплательщик может просить об учёте своих налогов, выплаченных в другой стране, если предоставит документацию об их уплате. Налоговая база для каждого конкретного лица будет определяться с учётом его выплат за границей.
Случаи, при которых осуществляется зачёт:
- Между странами действует соглашение.
- Налог является идентичным для обеих стран.
- Размер налога не превышает предельно допустимый размер.
- Налогоплательщиком собрана вся необходимая документация.
- Представлены декларации как по российскому, так и по зарубежному налогу.
В тех случаях, когда налог, выплаченный в иностранном государстве ниже, чем предусмотрено российским законодательством, необходимо осуществить доплату недостающей суммы.
Прежде чем покупать недвижимость в другой стране, а затем сдавать её в аренду, необходимо изучить несколько параметров:
Подписан ли у России с этой страной договор, позволяющий исключить двойную выплату налогов, и каковы его условия.
Познакомиться с местным налоговым законодательством – узнать величину налога на доход для иностранцев.
Плюсы оформления на физическое лицо:
— отсутствуют издержки на содержание компании;
— меньше налог на прирост капитала при отчуждении (в некоторых странах есть освобождение от налога спустя несколько лет владения).
Минусы оформления на физическое лицо:
— максимальная ставка налога на прибыль во многих юрисдикциях выше, чем для юридических лиц;
— нет гибкости при выходе из проекта;
— нельзя скрыть бенефициара.
При сумме сделки более 1 миллиона евро, лучше оформлять недвижимость на юридическое лицо.
К тому же в некоторых юрисдикциях (Австрия, ОАЭ) физическим лицам не разрешено оформлять недвижимость на себя.
В этом случае стоит учитывать следующие аспекты:
— В случае большой прибыли ставки налога на прибыль ниже, чем для физических лиц;
— Возможно освобождение от налогообложения дивидендов и налога на прирост капитала при применении правил стратегического участия;
— При определённых условиях отсутствует налог на наследование (Германия, Франция);
—Бóльшая защита от раскрытия информации.
— Существуют расходы на содержание компании. Но это всё равно экономичнее, чем платить высокий личный налог. В большинстве случаев это справедливо лишь в ситуации, когда компания и её владелец не являются налоговыми резидентами одной и той же страны, поскольку иначе налоги на получаемые дивиденды могут свести на нет налоговую выгоду от использования юридического лица.
— Есть налог на имущество юридических лиц (Великобритания, Франция);
— Применяются правила КИК по подаче отчётности, что иногда может быть выгоднее для бенефициара;
— Обеспечение конфиденциальности владения;
— Возможность более гибкого регулирования вопросов перехода прав на имущество (при использовании механизмов корпоративного права);
— Возможность избежать дополнительной налоговой нагрузки при продаже.
Оформление зарубежной недвижимости на траст или фонд - более затратный способ с точки зрения администрирования и организации, зато имеет более гибкий подход к наследственному планированию и отличается профессиональным управлением активами.
В данном случае есть возможность избежать КИК, в сравнении с ним здесь обеспечена большая конфиденциальность, активы защищены от исков кредиторов к учредителю, но существуют риски утраты фактического контроля над активами.
При открытии счета за рубежом и процессе оплаты зарубежной недвижимости, как правило, требуются:
- Документальное подтверждение источника происхождения денежных средств, в том числе подтверждение исполнения налоговых обязательств.
- Подробное описание структуры активов бенефициара, включая стоимость компаний, недвижимости, предметов роскоши, размер портфеля.
- Детальное описание истории формирования активов и развития бизнеса, биография бенефициара.
- Финансовая и управленческая отчетность компании.
- Информация по контрагентам, вплоть до их бенефициаров.
Важно соблюдать нормы валютного регулирования гражданина РФ по своим зарубежным счетам.
С 01.01.2020 при открытии счета в банке или финансовой организации за рубежом в течение 30 дней необходимо уведомить налоговые органы, это обязательно и при использовании инструментов платежных систем. Есть также обязанность предоставлять отчеты о движении средств по счетам (вкладам) в банках и иных организациях финансового рынка за пределами территории РФ по общему правилу до 1 июня года, следующего за отчетным (с даты открытия счета по дату закрытия счета). Отчеты о движении денежных средств не подаются при одновременном соблюдении следующих условий:
а) Счет должен быть открыт в банке в государствах – членах ОЭСР или ФАТФ, участвующих в обмене финансовой информацией или имеющих с Российской Федерацией иной международный договор, предусматривающий автоматический обмен финансовой информацией. Актуальные перечни стран, территорий и организаций, являющихся членами ОЭСР и ФАТФ см. на официальных интернет-сайтах.
б) Общая сумма зачисленных (списанных) денежных средств на такой счет (вклад) за отчетный год не превышает 600 000 рублей либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 600 000 рублей, либо остаток денежных средств на таком счете (вкладе) по состоянию на конец отчетного года не превышает 600 000 рублей либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 600 000 рублей, если в течение отчетного года не осуществлялось зачисление денежных средств на такой счет (вклад).в) Обязанность соблюдать ограничения российского валютного законодательства в части операций по иностранному счету (зачисление средств на счет возможно только в прямо разрешенных законом случаях)
В целом, мы постарались кратко осветить основные моменты, связанные с приобретением/владением недвижимостью за рубежом.