Большой многоквартирный дом очень трудно построить с точностью до сантиметра. Это домик из кубиков можно бесконечно перестраивать, а бетонные стены не передвинешь. Поэтому иногда площадь квартиры может вырасти. А вместе с ней вырастает и цена. Как быть дольщику?
Застройщик немного не рассчитал, и ваша будущая квартира увеличилась на несколько квадратных метров.
Это, наверное, хорошо, но вы собирались платить только за запланированные метры!
А вам говорят: ну вот так получилось, доплатите, пожалуйста.
У застройщика действительно есть право настоять на доплате — но только 5% от увеличившегося метража.
Даже если квартира стала больше на 6-8%— покупатель не обязан выплачивать всю сумму, и по закону он прав.
Объясняем.
Когда вы покупаете жилье в новостройке на этапе котлована или в процессе строительства, фактически вы покупаете воздух. У вашей будущей квартиры еще нет стен, зато у нее есть две площади — проектная и фактическая.
Первая указана в ДДУ и должна получиться в идеале.
Но пока дом строится — количество квадратных метров в квартире может как увеличиться, так и уменьшиться.
Это и есть фактическая площадь, ее определяют после обмеров БТИ.
Откуда берутся лишние квадраты?
В ходе строительства могут быть допущены технические погрешности, ведущие к расхождение площадей.
Особенно этим грешат монолитные дома — эта технология достаточно гибка, и проект здания может меняться даже на этапе строительства. Возможные отклонения от проектной площади прописываются в ДДУ. Варианты договоренности сторон могут быть разными: оплачивать или нет отклонение на указанный процент.
Читайте также: Новостройки в Москве рядом с будущими станциями метро (для инвесторов)
А вот в панельных домах вероятность разницы проектной и фактической площадей минимальна. Такие здания собираются как конструктор из одинаковых по размеру готовых блоков, разница в площади не превышает 1 кв. м.
До 2017 года застройщики пытались предусмотреть в ДДУ расхождения по метражу. Считалось, что если квартира выросла на 10% — это несущественно. И дольщику за эти 10% приходилось доплачивать.
Но, на минуточку, при стоимости квадрата 200 тыс. рублей даже за 5 лишних метров нужно выложить 1 млн рублей! Сумма, мягко говоря, немаленькая.
С 1 января 2017 года критерии существенного изменения площади квартиры четко определены 214-ФЗ — это 5% от метража. Дольщик имеет полное право оплатить только эти 5%. Более того — он может вообще расторгнуть ДДУ, если общая площадь жилья выросла более чем на 5% от проектной.
Скажем, вы купили квартиру, проектная площадь которой, согласно ДДУ, составляет 40 кв. м по цене 150 тыс. рублей за квадрат. По договору стоимость вашего жилья — 6 млн рублей. После того, как дом достроили и люди из БТИ всё измерили, оказалось, что ваша квартира выросла на 7%. Это 415 тыс. рублей.
Застройщик говорит: ой, мы немного промахнулись, зато у вас квартира получилась побольше, нужно доплатить. А вы показываете ему 214-ФЗ и сообщаете, что его требования незаконны и что вы доплатите, но только 5%, то есть 297 тыс. рублей.
Если застройщик оказался непонятливым и настаивает на доплате 7%, можно или расторгнуть ДДУ (но вам придется искать новую квартиру), или обратиться в суд, где застройщику объяснят, что он не прав.
Еще бывает, что фактическая площадь квартиры получается меньше проектной. Если эта разница составляет 5%, вы можете расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке.
Или же застройщик вернет вам деньги за пропавшие метры.
Не забывайте, что при расторжении ДДУ вам вернут сумму, уплаченную при заключении договора. А за время строительства рыночная стоимость жилья растет, и купить за эти деньги новую квартиру такую же квартиру даже в строящихся домах уже вряд ли получится. Так что, наверное, нужно соглашаться на доплату — квартира-то уже готова. А дополнительные метры вполне пригодятся.