Эскроу-счета или проектное финансирование — новая реальность в долевом строительстве. Хотя часть домов в России достраивается ещё по старым правилам, новый закон уже вступил в силу и действует год. Давайте разбираться, какие гарантии дольщикам дает такая система, и развеивать мифы, которыми их пугают.
Без рисков, но с преимуществами
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя (дольщика) в период строительства дома.
У застройщика нет доступа к этому счету, деньги компания получит только после сдачи дома. Возводить жилой комплекс строители будут за свой счет или взяв кредит в банке.
Главная цель эскроу-счетов — в итоге избавиться от такого понятия, как «обманутый дольщик» . Пока что это невозможно, но об этом чуть позже. Покупая квартиру в жилом комплексе, который строится с использованием такой схемы, вы избегаете множества рисков:
- затягивания сроков сдачи объекта;
- запрета на сдачу комплекса в эксплуатацию из-за нарушения застройщиком технологий строительства или требований законодательства;
- банкротства девелопера;
- вывода средств и обмана дольщиков с последующей ликвидацией фирмы посредством фиктивного банкротства;
- сторонних судебных разбирательств с компанией-застройщиком.
Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу.
В сделке участвуют 3 стороны:
- банк — независимый агент;
- дольщик (покупатель), открывающий эскроу-счет;
- застройщик (продавец), который должен получить зарезервированную сумму.
Таким образом гарантируется абсолютная безопасность для дольщиков и сводится к минимуму количество недостроенных замороженных объектов. И это ещё не всё — эскроу-счета дают целый список преимуществ.
- Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери
- Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений
- Гарантия успешного проведения сделки — получения квартиры
- Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты — аккредитив или банковская ячейка
- Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными
- Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция — останутся только добросовестные
- Льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке
Топ-3 мифа про эскроу-счета
- Отмена долевого строительства — самый распространенный миф про систему проектного финансирования. Якобы теперь квартиры будут продавать только в готовых жилых комплексах (на самом деле это не так). Сегодня покупать квартиры на раннем этапе не только выгодно, но и безопасно.
Людмила и Олег ждали второго ребенка, когда задумались о покупке квартиры побольше. В их уютной, но маленькой однушке стало слишком тесно. Накоплений у семьи было недостаточно для покупки желанной трехкомнатной квартиры, поэтому нужно было продать и нынешнюю однокомнатную. Друзья посоветовали обратить внимание на третью очередь ЖК «Южане» , она сдаётся в 2021 году. Стоимость такой трешки была по силам Людмиле и Олегу, при этом не пришлось бы продавать однушку. Несмотря на всю кажущуюся выгоду семья сомневалась, приобретать ли недвижимость на раннем этапе строительства. Но изучив вопрос, Олег и Людмила поняли, что компания-застройщик «Неометрия» использует эскроу-счета, а значит, их деньги защищены.
- Не станет обманутых дольщиков — ещё один миф. Это совсем не так. Их список перестанет расти, но такая категория людей сразу не исчезнет. Ведь новые правила действуют только для новых жилых комплексов. К сожалению, система не поможет людям, которые уже стали обманутыми дольщиками. А вот те, кто попадает под правовую защиту эскроу-счетов, точно не станут обманутыми дольщиками.
Николай купил студию в спальном районе Краснодара. Застройщика не проверял, доверился системе эскроу-счетов. Дом строился по графику, и компания-застройщик выполняла свои обязательства. Беда пришла откуда не ждали: разорился банк, в котором были открыты эскроу-счета. Однако по закону финансы на этих счетах страхуются. Обязательства по сохранению средств дольщиков были переданы другому банку, а Николай продолжает следить за строительством своего ЖК и ждать новоселья.
Даже если у банка отзовут лицензию, средства будут возвращены в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн рублей).
- Резкий рост стоимости недвижимости — третий миф об эскроу-счетах, хотя в нём есть и доля правды. У застройщика, не имеющего возможности привлекать средства дольщиков напрямую, возникает дополнительная финансовая нагрузка — проценты за использование средств банка, которые идут на возведение домов.
Полный переход на новые правила продлится 2-3 года. Реализация закона началась в 2019 году, при этом резкого скачка цен на квадратные метры не наблюдается. Стоимость недвижимости растет вполне привычными темпами.
В заключение хотим сказать, что эскроу-счета в долевом строительстве — новый способ регулирования отношений между дольщиками и застройщиком, и он поможет решить проблему обманутых дольщиков.