Если собственность более пяти лет, налог при продаже недвижимости не взимается.
Если менее - облагается. Порядок расчёта простой: цена продажи, указанная в договоре (но не ниже 70 % от кадастровой стоимости), минус цена покупки. Остаток – налогооблагаемая база, если сделка возмездная, т.е. за квартиру уплачены деньги.
К возмездным, в данном случае, можно отнести: сделки купли-продажи, мены, долевого участия.
Но есть исключения, когда квартиру можно продавать без всяких налогов не через пять, а через три года.
А именно:
- Право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником;
- Право собственности получено в результате приватизации;
- Право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
С 2020 года добавлен 4 пункт: если недвижимое жильё является единственным.
Если сделка безвозмездная (приватизация, наследство, дарение), то со стоимости квартиры, указанной в договоре (но не менее 70 процентов от кадастровой стоимости) минусуется один миллион (по одному договору), разница облагается налогом.
Если собственников несколько, и каждый продает по отдельному договору, то минусуется один миллион рублей по каждому договору купли-продажи, разница и является налогооблагаемой базой.
Например.
Квартира получена в результате приватизации, срок нахождения в собственности менее 3х лет. Продаётся за 7 миллионов.
7 млн (цена продажи) минус 1 млн (не облагается) = 6 миллионов (налогооблагаемой база).
Налог составит 6 млн умножить на 13 % (ставка НДФЛ), получается 780 тысяч рублей.
Если та же квартира, но приватизирована на 4 человек, и каждый продает свою долю по отдельному договору, то получается:
7 млн разделить на 4 (количество договоров) равно 1 млн 750 тыс. рублей.
С этой суммы минусуется 1 млн (не облагается налогом) равно 750 тысяч (налогооблагаемая база), умножаем эту сумму на 13 % (НДФЛ), получаем налог = 97,5 тысяч рублей.
Это по одному договору, а у нас их четыре. Умножаем эту сумму на 4, получаем налог в 390 тысяч рублей.
В налогообложении недвижимости есть ещё масса тонкостей и нюансов.
Например, если вы одновременно с продажей недвижимости купили другую, то с части уплаченных средств в размере до 2 млн. рублей государство вам вернёт НДФЛ в размере до 260 тысяч рублей.
Или произведёт взаимозачёт (уменьшение) суммы платежа НДФЛ при продаже и одновременной покупке недвижимости. Если собственников несколько, и каждый покупает себе отдельную недвижимость, такой взаимозачёт предоставляется каждому.
Когда лучше продавать свою недвижимость - сейчас или ждать осени 2020? Об этом я снимал подробное видео.