Агентством недвижимости «Азбука жилья» по итогам трех месяцев с начала текущего года был проведен тщательный анализ состояния первичного рынка апартаментов в пределах территории, охватывающей «старую» Москву.
Предложение в разных ценовых сегментах
Общее число предлагаемых лотов достигло 8,7 тысяч (641,9 тыс. м2). В сравнении с показателями 2019 года эти данные уменьшились на 3% (по квадратному метражу) и на 9% (по числу лотов). При этом: категория бизнес-класса занимает нишу в 38%, апартаменты категории «комфорт» – 37%, на сегмент «премиум» приходится 23%. Продажа объектов осуществляется в 119-ти жилых комплексах столицы (в это число входят ЖК «Алкон Тауэр» и «Level Стрешнево»).
Цена объектов бизнес-класса составляет чуть больше двухсот шестидесяти тысяч за 1 квадратный метр. Предлагаемый ценовой минимум – 2 миллиона 108 тысяч рублей, максимум (не учитывающий люксовый сегмент) – 155,6 млн. руб.
Процентные показатели
В течение трех месяцев с начала года объем сделок в сфере продаж апартаментов возрос на 17% в сравнении с тем же периодом 2019-го. Февральские продажи выросли на 54% по отношению к предыдущему месяцу, а мартовские – на 6% в сравнении с февралем. Общее количество проданных объектов составило 1,13 тысяч в период с начала января до конца февраля. В целом, по продажам апартаментов наблюдалась положительная динамика, однако объем заключенных сделок оказался меньшим, чем в первом квартале 2019-го, на 4%.
Сравнивая столичные округа, можно сказать, что самое большое число сделок было зафиксировано в СЗАО – 35% от их общего количества. Вторую позицию занимает СВАО (16% продаж), на третьем месте находится САО (15%). Таким образом, в северных округах Москвы за первый квартал текущего года осуществилось две трети продаж от общего числа сделок.
Востребованные позиции
Анализ представленных лотов показал наибольшую популярность апартаментов, чья площадь составила 31-45 кв. метров. Такие объекты заняли нишу в 33%; апартаменты размерами 15-30 кв. метров – это 26% от всего предлагаемого к продаже объема; лоты площадью 65-85 кв. метров – 24%.
Уровень продаж апартаментов с одной, двумя и тремя комнатами вырос в полтора раза; при этом число реализованных студий и многокомнатных вариантов заметно уменьшилось. Объем выставленных на продажу и купленных апартаментов с высококачественной отделкой составил 69%, что выше прошлогодних показателей более чем на 25%. Самым высоким количеством продаж характеризуется комплекс «Сердце столицы»; на него приходится четвертая часть всех заключенных сделок.
Экспертное мнение
По наблюдению Дмитрия Косьмина, гендиректора агентства недвижимости «Азбука жилья», предлагаемые цены апартаментов меньше, чем стоимость квартир, имеющих те же качественные характеристики, на 12-15%. При этом, сами апартаменты все чаще стали рассматриваться потенциальными покупателями как долгосрочная и весьма выгодная инвестиция. То есть, любой объект (в том числе, и апарт-отель) приобретается не для быстрой перепродажи, а с целью сдачи в аренду.
Имея сопоставимые данные параметров, квартиры и апартаменты располагают разным бюджетом (меньшим во втором случае); а плата за их наем отличаться не будет, ведь для нанимателя неважно, что именно он арендует – апартаменты или квартиру. Кроме того, многим людям вариант с апартаментами, только что запущенными в эксплуатацию, кажется более привлекательным, по сравнению с арендой квартиры морально устаревшего жилого фонда из того же района.
Мнение PARTAPAR.RU
Сравнение доходности от сдачи в аренду будет корректно провести после того, как будет ясна налоговая ставка на приобретённые апартаменты. В Москве её минимальный размер составляет 0,5% от кадастровой стоимости объекта против 0,1% на жилую недвижимость. Перечень объектов, у которых такая ставка, при этом весьма небольшой. Реестр этих объектов на 2020й год насчитывает 24 комплекса. Гораздо больше объектов (порядка 30 тысяч), по которым ставка в 2020 году составит 1,7%, а 2023 году поднимется до максимальной в 2%. И размер налога на апарты уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет. И если по ставке налога в 0,5% разница в цене апартаментов и квартиры будет всё равно выгодна в течение ещё лет 40 эксплуатации, то при ставке в 1,7 желательно через 10 лет от таких апартаментов будет избавиться. Но для сдачи, несомненно, апартаменты подходят лучше, чем для проживания. Все-таки, эту недвижимость лучше рассматривать как доходную.
Больше информации об апартаментах и особенностях инвестирования в недвижимость на partapart.ru