Уральские застройщики обратились с ходатайством к премьер-министру России Михаилу Мишустину о реализации ипотечной программы под 1 % годовых.
Суть посыла
Ассоциация строителей Урала уверена, что реализация новой программы "Ипотека 1.0" окажет значимую поддержку реальному сектору экономики и подвигнет граждан к скупке новостроек.
Анализ
1. Данный проект направлен в основном на аудиторию семей с детьми, соответственно численность 3 и более человек. Согласно социальному нормативу по 18 кв.м. на каждого члена семьи при составе от 3-х и более человек.
Согласно ekatdom.ru по состоянию на 18.06.2020 средняя цена квартиры в новостройках в Екатеринбурге за квадратный метр составила 81 316 руб.
Получается, что на семью из 3-х человек - стоимость квартиры должна быть больше 54 кв.м, стоимостью более 4 391 064 руб. (в среднем).
Практика субсидированной ипотеки показывает, что государство выделяет на регионы (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) по 3 млн. руб максимальный размер суммы заемщику.
Соответственно семьям придется находить первоначальный взнос ~ 1,4 млн. руб
2. "Ипотека 1.0" позволит сохранить цены на новое жилье, при этом подтолкнет граждан переехать из старого фонда в новый. Данный ход спровоцирует и без того огромный всплеск предложений на рынке вторичного жилья, что соответственно приведет к жестокой борьбе за покупателей, породив резкий спад цен.
Также можно предполагать, что конкурентная борьба на вторичном рынке сделает его более привлекательным для покупателей, перевернув всю изначальную идею проекта из-за которого застройщикам также придется снизить цены на первичное жилье.
не стоит забывать о новых поправках в фз-214, счетах эскроу, которые не позволят играть на цене
3. Не стоит забывать о том, что подавляющая часть нового жилья - еще строится. Соответственно приобрести подобную квартиру смогут те, кто уже изначально обладает свободным капиталом*. Семьи, которые проживают на данный момент в старом фонде или снимающие жилье с большой долей вероятности не смогут внести ранее рассчитанный первоначальный взнос.
*капитал - ранее рассчитанный ~1,4 млн.руб.
Выводы
- Программа в ее изначальном виде вероятнее всего не будет принята;
- Для стимулирования вливания денег в реальный сектор в любом случае необходимо создавать более лояльную программу;
- Для поддержания цен на первичное и вторичное жильё - необходимо создавать программы направленные одновременно на оба рынка, чтобы минимизировать монополизацию;
- Стоит сделать процент приближенный к уровню инфляции - 3-4%, при этом увеличив максимальную сумму займа;
- Эффективно скажутся разработанные программы зачета жилья или ипотечных каникул до сдачи дома в эксплуатацию;
- Дополнительно ввести реформу поэтапного раскрытия эскроу счетов для будущих новостроек, на фоне коронавируса, дабы обеспечить эффективное обращение средств.
Согласны ли вы с моими рассуждениями или считаете, что программа "Ипотека 1.0" имеет право на жизнь?
Пишите в комментариях - подискутируем
Это лишь мой анализ, проведенный по данной программе "на коленке"