А нужен ли вообще риелтор? За что платить ему деньги? При современном уровне развития технологий разместить объявление о продаже своей квартиры и написать в объявлении какая у меня замечательная квартира, лучшая инфраструктура и вообще все самое лучшее можно самостоятельно. И ответить на звонки по рекламе, показать и рассказать про свою квартиру вполне можно самому, тем более кто это сделает лучше меня! Да и справки собрать сейчас проблем нет. В крайнем случае можно будет кого-то пригласить на подготовку и проведение самой сделки, заплатив ему 20 000 руб. А может и не стоит платить 20 000 - что я сам не разберусь, как деньги в ячейку заложить и забрать? В банке все объяснят, а по регистрации договора всё расскажут в МФЦ.
Ну а если Вам нужно не только продать квартиру, но и купить, тут тоже вроде ничего сложного нет. Я что, не знаю что мне нужно? Не знаю где хочу жить? В каком районе, в каком доме? Все объявления о продаже квартир есть на ЦИАН, домклике, авито. Выбрать и поехать посмотреть. Чего там... Есть вроде бы опасность по проверке юридической чистоты. Так сейчас полно всяких сервисов, которые это всё проверят: и возьмут архивную выписку и всю историю в Росреестре выяснят, и дееспособность собственников проверят. На крайний случай можно нанять юриста, чтобы он проверил все документы. К тому же можно обратится к нотариусу и оформить договор у него, он то точно все проверит. Так зачем нужны эти самые риелторы?
Расскажу один случай из практики. Обратился к одним моим знакомым (они тогда только начинали бизнес и клиентов в основном вели начинающие риелторы с опытом работы несколько лет) молодой человек: надо продать квартиру моей бабушки, купить ей квартиру в новой Москве, там и экология лучше, и прописка московская, и доплату хорошую получим. Бабушка как бабушка, внук как внук. Хорошие отношения между ними. Он к бабушке всегда с заботой, с уважением. Квартира хорошая у бабушки. Все идеально. И документы в порядке. Покупатель нашёлся быстро. Как раз из тех, которые "сам все знаю, сам все оформлю, сам все проверю". Нашли бабушке квартиру в новой Москве. Бабушка сама ходила к начальнику паспортного стола выписываться, так как была одиноко проживающей. Сама была на сделке и в банке, сама получала деньги. И расписку написала сама. Всё как надо. А где-то через неделю после сделки, когда бабушка уже переехала, на квартиру приезжают родственники, которые этой бабушке помогали время от времени и, естественно, на эту квартиру имели свои виды. Не обнаружив в квартире бабушку, пошли в полицию и объявили бабушку в розыск. Когда нашли её по новому адресу, выяснилось, что парень этот был никакой не внук, а познакомился с ней на улице, втерся в доверие, стал у неё жить. Убедил её поменять квартиру с доплатой; деньги - около 3 миллионов рублей, взял себе и пропал. Родственники убедили бабушку написать заявление по поводу мошенничества, возбудили уголовное дело, в конечном итоге квартиру вернули бабушке, ту, что она купила в новой Москве продали и деньги отдали покупателям, а 3 миллиона, что взял мнимый внук так и пропали. С бабушки не взыщешь, а мнимый внук пропал, да и если бы и нашли его, взять с него нечего. Вот такая история. Вроде и документы проверили, и всё было законно. А вышло так, что люди из - за своей самоуверенности, да и жадности потеряли 3 миллиона, а по тем временам это было около 100 тыс. долларов. Прибавьте к этому нервы, суды, адвоката. Хорошо, что хоть что-то получили, а могли бы остаться без квартиры и без денег вообще.
Большинство людей просто не знают и не понимают, в чём заключается основная функция риелтора, не агента по продаже недвижимости, которых большинство сейчас на рынке, и они сами себя называют риелторами и искренне считают себя таковыми. Вообще в Москве по мнению одного авторитетного агентства настоящих риелторов от 600 до 1000 человек. Это на всю Москву!!!
Показ квартиры, торги с покупателем, организация сделки, сбор документов, подача на регистрацию, проведение взаиморасчётов, конечно же всё это входит в обязанности риелтора, но по факту со всем этим большинство людей могут справиться самостоятельно или привлечь для этого просто шустрого мальчика или девочку, которые всё это сделают, абсолютно не задумываясь, что они делают, и какие это может иметь последствия. Но это лишь вспомогательная функция, техническая работа. Этим обычно занимаются помощники и стажеры. Как, к примеру, у нотариуса есть несколько помощников, которые делают техническую работу, они знают, какие документы нужны для доверенности или договора, знают, как его напечатать. Но можно ли подписывать договор или доверенность, не будет ли это действие иметь негативных последствий для клиента, хотя он и полностью отвечает букве закона, знает только сам нотариус.
Так зачем же нужен риелтор? Что он должен сделать? Возьмём самую типичную ситуацию. Вам нужно продать квартиру и купить другую. Прежде всего, нужно знать, сколько стоит Ваша квартира, и сколько стоит квартира, которую Вы ищете. Чтобы понять реальную цену, недостаточно просто заглянуть в циан и посмотреть, за сколько продают примерно такие же или воспользоваться онлайн-оценкой. Нужно знать и понимать тенденции рынка, настроения потенциальных покупателей и много чего ещё. На самом деле, если на квартиру не нашёлся покупатель за неделю или две, значит с большой вероятностью можно сказать, что это не её цена. Те, кто хотят купить такую квартиру как у вас, смотрят все аналогичные варианты и если выходит на рынок новый объект, сразу его смотрят и предлагают купить, если он им интересен.
Так что, если не нашёлся покупатель за ближайшие несколько недель, есть вероятность зависнуть с продажей на несколько месяцев, за это время ситуация может изменится и рынок может «падать» именно в том сегменте, где находится ваша квартира, а цены на жилье, что Вы думаете купить, может наоборот подняться. К примеру, Вы продаёте сталинку на Ленинском, а хотите купить новую, например в Солнцево. Новостройки растут в цене, а сталинки падают. Ситуацию надо оценивать адекватно, иначе просто можно сильно потерять в деньгах. В большинстве случаев агенты начинают показывать альтернативные варианты только после того, как возьмут аванс за продаваемую квартиру. Это типичная ошибка. Во – первых, понимая, что конкретно Вы реально можете купить и за какие деньги, Вы можете определить минимум своей цены. Во- вторых, у Вас будет возможность спокойно проверить документы, историю квартиры, понять кто и почему продаёт. Есть ли серьёзные риски. И в - третьих, когда найдётся покупатель, Вы сможете ему сказать, что альтернатива найдена, Вы готовы выходить на сделку. Это тоже может повлиять на цену продажи Вашей квартиры.
Ещё важно отметить, при покупке квартиры, кроме безопасности самой покупки, ликвидность квартиры, на неё могут влиять совсем не существенные, с точки зрения обычного человека факторы: к примеру, в новых домах наибольшим спросом пользуются квартиры на верхних этажах, если есть возможность, то нужно выбрать в новостройке этаж как можно выше. Или состояние квартиры: смотреть нужно в первую очередь на площадь, планировку, этаж, на сам дом, а ремонт всегда можно сделать, а вот квартиру и дом уже не переделаешь.
Есть ещё много других факторов, всех не перечислить. Вот для чего нужны риелторы. Не агенты по продаже, которым по большому счету все равно что продавать, а именно риелторы. Вот, за что Вы платите деньги. Во многих странах сделки с недвижимостью запрещены без участия риелторов. Но там деятельность риелторов лицензированна, и риелторы несут определённую ответственность. Может быть и мы когда-то дорастем до этого.