В последние дни в соцсетях появилась масса записей о том, что нет лучших инвестиций, чем покупка коммерческой недвижимости. Безусловно, это очень интересный актив, способный приносить прибыль. Но только в том случае, когда недвижимость приобретается в правильное время и в правильном месте (в буквальном, географическом, смысле). И когда такие сообщения публикуют риэлторы из провинциальных городов, экономика которых фактически стоит на коленях, то дело пахнет лицемерием.
Никаких предпосылок к тому, что сейчас покупка недвижимости для бизнеса (инвестиционного, а не для использования для нужд собственной компании) будет приносить хоть какой-то доход, нет. Давайте рассмотрим на самом примитивном уровне, из чего складывается доход такого инвестора:
- Получение арендных платежей.
- Инвестиционный доход от роста стоимости недвижимого актива.
Причем, второй пункт должен дополняться еще хорошей ликвидностью объекта. Т.е. возможностью очень быстро обратить его в наличные деньги, в случае такой необходимости. И по всем позициям у коммерческой недвижимости сегодня проблемы. Если она не находится в очень уникальном месте, где спрос всегда многократно превышал предложение, то ваши шансы на получение выгоды стремятся к нулю.
Как упал спрос на аренду торговых и прочих площадей вы можете понять, просто прогулявшись по улицам города. Пандемия covid-19 сделала свое дело. Малый и средний бизнес стремительно сокращает свои расходы и затраты на недвижимость идут под нож в первую очередь. В таких условиях ориентироваться на текущие арендные ставки не имеет смысла. Для того, чтобы выйти на реальное соглашение с потенциальным арендатором, нужно быть готовым, что от сегодняшних ставок придется сделать очень хорошую скидку. Это сильно увеличит срок окупаемости ваших инвестиций. Т.е. ударит по самому главному экономическому показателю.
Роста стоимости и подавно ожидать не стоит. Цены, несомненно, пойдут вниз. Это уже заметно на региональных рынках. И это даже без учета того, что значительная часть объектов коммерческой недвижимости заложена в банках и вскоре может выплеснуться на рынок в поисках покупателей. Это станет дополнительной гирей, которая потянет цены на дно.
И не забывайте, что коммерческая недвижимость требует ежемесячных расходов вне зависимости от того, как эффективно она используется. Налоги, коммунальные платежи, безопасность, страхование. Всё это каждый месяц будет приносить собственнику ощутимые убытки. Так что, в данный момент лучше поискать более безопасные инструменты для использования свободных денег.