Причин для перепланировки может быть множество: неудобное изначально расположение помещений, желание расширить пространство, снеся лишние стены, или наоборот, выделить маленькие, но личные комнаты. Любое из этих вмешательств в архитектуру здания должно быть согласовано и одобрено соответствующими госорганами, даже если планировка в квартире изначально «свободная».
Теоретически, проверять, сделал ли владелец жилья перепланировку, или оставил все как есть, никто не придет, поэтому многие «забывают» про необходимость беготни по инстанциям. Но при продаже такого жилья неизбежно возникнут проблемы, потому что наличие архитектурных изменений обязательно станет явным. Можно ли продать квартиру, где перепланировка не узаконена должным образом?
Чем грозит сделке незаконная перепланировка
В законе «О защите прав потребителей» четко прописано, что любая перепланировка должна быть узаконена, но есть нюанс: узаконить можно не любую перепланировку. Непонятно? Объясняю. Государственные органы дадут добро только в том случае, если предложенный владельцем жилья проект отвечает разным санитарным, противопожарным и строительным нормативам. Например, сносить несущие стены никто не позволит. Если хозяин квартиры просто поленился тратить время на согласование перепланировки, его жилье перестало быть «юридически чистым», а значит, при продаже у него могут возникнуть сложности:
- Росреестр может отклонить заявление о регистрации права собственности, если заметит нестыковку в документах;
- Стоимость квартиры с неузаконенной перепланировкой в среднем на 10% ниже среднерыночной, ведь новому владельцу придется пройти все круги узаконивания;
- Если владельцу удалось скрыть факт перепланировки, но новый собственник узнает об этом, он может на законных основаниях расторгнуть сделку.
В каких случаях госорганы откажут в выдаче разрешения на перепланировку
С точки зрения юридических документов, незаконная перепланировка – это вмешательство в конфигурацию помещения, которое не соответствует положениям закона и потому им не допускается. БТИ откажет в разрешении, если:
- Была расширена площадь комнаты за счет присоединения лоджии;
- Радиаторы отопления вынесены на лоджию;
- Снесены или частично разрушены несущие стены;
- Помещение не соответствует нормативам безопасности;
- Комнаты потеряли пригодность для проживания;
- Было совершено вмешательство в инженерные коммуникации, например, в вентиляционную систему.
Поскольку получить разрешение на такие действия не получится, у владельца жилья есть только один выход: он обязан вернуть квартире первоначальное состояние. В противном случае продать недвижимость не получится. Можно попробовать подать в суд с целью доказать, что перепланировка не нарушает конституции здания, но шанс выиграть дело довольно мал.
Как продать жилье с незаконной перепланировкой
Если у владельца нет никакого желания ходить по инстанциям, но продать квартиру он планирует, следует идти по пути честности: снизить цену за недвижимость и предупредить покупателя о перепланировке, которую ему придется регистрировать самостоятельно. В договоре прописывается стоимость квартиры с учетом скидки за перепланировку и то, что покупатель принимает на себя ответственность за ее узаконивание.
У покупателя сложности с покупкой подобного жилья могут возникнуть в том случае, если он приобретает квартиру за счет ипотечного кредита. Банки редко соглашаются выделить средства на «проблемные» объекты, где что-то оформлено недолжным образом.
Интересные статьи:
Как продать квартиру подороже: 10 лайфхаков
Распространенные риски при покупке квартиры
Как продать квартиру быстрее: 5 советов от профессионала!
Основные уловки риелторов в 2020 году