Привет, друзья и подписчики.
Горячий июнь на рынке Москвы подходит к своей середине.
По пяти делам из шести, которые в настоящее время идут в работе, приняты авансы по рыночным максимумам, подробности в последующих публикациях.
Раньше выходов на сделки хвалиться нельзя, плохая примета.
Да и деньги тишину любят.
Остался примерно месяц до момента перехода рынка к стагнации.
А это значит, что приходит время торгов на понижение.
Если хотите купить квартиру дешево- Вам сюда.
Вот здесь общие рекомендации на тему того, как сбить цену на квартиру.
В этой публикации перейду к пошаговым рекомендациям, потому что сбить цену можно далеко не на каждую квартиру, которую можно увидеть в рекламе.
Для того, чтобы снизить больше, чем дежурные 100-200 тысяч, надо уметь выбирать правильные мишени для торга.
В чем суть методики?
Ищем продавцов - неумех.
Их достаточно и среди самостоятельных продавцов, и среди риэлторов.
Отбираем объявления, которые выдают продавца - неумеху.
Для отбора неумех лучше всего использовать сайт cian.
Внимание! Потребуется компьютер, с телефона и планшета недоступны часть пользовательских функций сайта.
Шаг первый, создаем фильтр отбора.
Шаг второй, предварительный отбор вариантов.
Шаг третий, предварительный прозвон, осмотр вариантов и оценка.
Задача сугубо практическая, разбирать решение будем на основе реального задания на поиск одно-двухкомнатной квартиры в пределах МКАД и до 15 минут пешком от метро.
Мы приняли аванс за квартиру в коммунарке площадью 34 квадратных метра "под ключ" за 7 150 000 и теперь требуется найти как можно более выгодные варианты переезда.
Поехали.
Создание фильтра предварительного отбора под выкуп.
Используем самый простой фильтр.
Добавляем к бюджету 500 000 рублей
Мы покупаем двушку, поэтому верхний предел общей 56 метров, чтобы избавиться от самых абсурдных предложений.
Выбираем вторичку.
Выбираем Москва без Новой Москвы.
Я ограничил нижний предел 5 млн рублей, чтобы избавиться от абсурдных предложений.
Получил список из 2200+ объявлений.
Запоминаем фильтр и даем ему название.
Включаем пуш-уведомления, это важно!
Переходим к предварительному отбору.
Предварительный отбор объявлений для торга.
Нам нужны объявления продавцов - неумех. Чем хуже специалист умеет создавать спрос, тем меньше покупателей хотят купить квартиру, тем легче будет добиться снижения цены.
Поэтому отбираем варианты с самыми убогими картинками.
Разберем для примера этот вариант. https://www.cian.ru/sale/flat/232159980/
Риэлтор не удосужился убрать мелкие предметы из кадра.
Риэлтор должен был создать эффект гостиницы, но не сделал этого.
Риэлторы этого типа уверены в том, что все собственники завышают цены на свои квартиры, а потому единственный способ выйти на сделку - убедить собственника продать свою квартиру дешевле.
Специалисты этого типа всю свою сознательную жизнь тренируются "прессовать собов по цене".
Убогие фото - первый признак риэлтора - неумехи и легкой мишени для торга.
Признак второй. Низкий уровень покупательского спроса.
Смотрим на историю просмотров, находится в левом верхнем углу:
Нажимаем на количество просмотров и получаем график:
Видим количество просмотров в день.
По количеству просмотров в день определяем уровень спроса.
До 10 просмотров в день. Случайный спрос. Примерно 1-2 звонка в месяц, продать объект может только суперпрофи.
от 20 до 30 просмотров. Спрос для профессионала. От 4 до 20 звонков в месяц.
От 30 просмотров в день. Средний спрос. Уровень специалиста, который разместил объявление. Примерно 1 звонок в день.
От 40 до 60. Высокий спрос. Продать квартиру в течение 3 месяцев может даже неглупый собственник, если сумеет собрать схему сделки. Несколько звонков в день.
от 60 - аванс может взять хоть конь в пальто, только не каждый конь сможет выйти на сделку.
Разбиваем список объектов для торга на классы, для этого пишем комментарии.
Класс А - до 10 просмотров
Класс Б - 20-30 просмотров
Класс С - 40-60 просмотров
Объекты А, Б, С отмечаем сердечком, нажимаем кнопку "включить уведомления" и пишем в комментариях А, В или С.
Третий признак плохого продавца.
Зеленая стрелка вниз, по которой можно отследить историю снижения цены.
Профи может оставлять только красную стрелку, показывающую движение вверх, если ему это требуется.
В идеале об истории движения цены нельзя узнать ровным счетом ничего.
Итого, мы составили список мишеней для торга.
Следующий этап - предварительный отбор и оценка.
Переходим к истории объявлений и оценки рыночной цены ЦИАН:
Чуть ниже расположена кнопка: посмотреть полный отчет, открываем.
В объявлении виден диапазон реализации по оценке ЦИАН:
6-7.3 и условная рыночная стоимость, 6.7
Примерно до этой цены этот объект сможет прожать профессионал, если с документами по объекту нет серьезных проблем.
Отмечаем в комментариях: А - объект класса А - 6,7, 6-7,3
Внимание! Все объекты класса А обязательно нужно смотреть.
Однако посмотреть объект не всегда возможно.
Переходим к третьему этапу, назначению просмотра.
Созваниваемся, назначаем время.
Неумеха будет показывать в любые дни, хороший специалист и профи - показывает объект не чаще двух раз в неделю, один раз в будни вечером, другой - в выходной день.
В следующих статьях расскажу стратегии снижения цены после просмотра.
Внимание:
1. Схема работает только на риэлторских аккаунтах.
На объявлениях, помеченных: “собственник” будет искаженная картина спроса из-за того, что за ними охотятся риэлторы при помощи специальных программ - парсеров.
2. Количество просмотров можно считать только на платных объявлениях, на объявлениях типа "выделенное" и "ТОП3" будет искаженная картина ежедневных просмотров, оценивать спрос по таким графикам нельзя.
Удачи в поисках.
Поддержка, срочный выкуп, оценка:
Владимир +79637173232 - вотсап, телеграм