Инвестиции в апартаменты окупаются намного дольше, чем вложения в жилье: коммунальные расходы, налоговые платежи за апартаменты заметно выше, а прибыль ниже, чем от сдачи в аренду квартиры.
Застройщики апартаментов без устали нахваливают свои объекты инвесторам, пытаясь убедить последних в выгодности вложений в апартаменты — коммерческая, нежилая недвижимость. А эта, казалось бы несущественная разница, оказывает сильное влияние на экономику всего предприятия.
Когда посчитаешь все доходы и расходы, станет очевидно, что апартаменты, хоть и стоят дешевле, но не на столько, чтобы принести инвестору ощутимо большую прибыль, чем вложения в жилье.
Возьмем для примера наиболее ликвидный на рынке аренды объект — однокомнатную квартиру площадью 35 м2. Сдать ее в долгосрочную аренду в Петербурге можно примерно за 25 тысяч рублей в месяц. Цена включает коммунальные и жилищные услуги, а также налоговые выплаты.
Коммунальные и жилищные услуги плюс налоги
Расходы по коммунальным и жилищным услугам в апартаментах никак не регулируются и не субсидируются государством, а потому они примерно на 25-27% выше, чем в жилом фонде.
С налогами разница существенно больше. С 1 января 2020 года в Петербурге введен новый налоговый режим — налог на профессиональный доход. Он позволяет гражданам зарегистрироваться самозанятыми и платить с дохода только 4%, если сдавать квартиру физическим лицам и 6%, когда жилье арендуют юрлица. Однако использовать этот специальный режим налогообложения можно исключительно для сдачи в аренду жилой недвижимости, а апартаменты таковой не являются.
Оптимизировать налоги по апартаментам можно, зарегистрировавшись индивидуальным предпринимателем с упрощенной системой налогообложения. В нашем примере она позволит в 2020 году заплатить фискальному органу 40,9 тысячи рублей.
Величина имущественного налога по апартаментам тоже будет выше, чем за жилое помещение. Хотя в Петербурге ставка налога на квартиры (стоимостью до 7 млн рублей) и на апартаменты одинаковая — 0,1% кадастровой стоимости, а вот кадастровая стоимость апартаментов обычно примерно в 1,5 раза ниже, чем у квартир. Но к жилью применяется налоговый вычет — 20м2, то есть в нашем примере налоговая база рассчитывается не со всей площади жилья, а только с 15 м2 (35м2-20м2), что и дает экономию.
Совокупные налоговые выплаты (вместе с налогом на имущество) по апартаментам будут в 3,5 раза выше, чем по квартире.
Прибыль и окупаемость
В результате мы получаем, что прибыль от инвестиций в квартиру будет на 28% больше, чем от вложений в апартаменты. Квартира окупится за 24 года, а апартаменты за 29 лет, что сопоставимо со сроком полезного использования этой недвижимости.
В реальности, а не в теоретических расчетах, все будет еще печальней: за два десятка лет, наверняка, придется хотя бы пару раз делать серьезный ремонт, обновлять мебель, а это затянет окупаемость, по меньшей мере, на четыре года.
Во-первых, ремонт стоит немалых денег, а во-вторых, во время ремонта доходов не будет, но придется оплачивать коммунальные услуги. К этому надо прибавить риски резкой девальвации рубля, политические риски в результате которых доходы могут резко сократиться, расходы вырасти, а активы обесцениться.
Девелоперский подвох
В Петербурге застройщики сегодня активно рекламируют так называемые сервисные апартаменты — это та же коммерческая недвижимость, но гостиничного типа, когда управляющая компания берет на себя услуги не только по поиску постояльцев, которым нужно жилье на пару дней, но и убирает апартаменты, стирает белье и оказывает прочие услуги.
Услуги упраялющей компании недешевы, составляют в среднем 38% совокупных доходов.
Структура услуг
- 1,5% — комиссии за банковское обслуживание;
- 9,5% — сбор за обслуживание апартаментов: уборка, стирка белья, расходные материалы и т.п.;
- 13% — вознаграждение посредников (туроператоров, риелтеров и пр.) за поиск и заселение постояльцев;
- 14% — вознаграждение управляющей компании.
Посуточная аренда от управляющей компании — прекрасное предложение, но оглядываемся вокруг и понимаем, что оно не совместимо с Covid-19. Сейчас гостиницы стоят полупустые, кому нужны еще номера в апарт-отелях… Возможно, их можно заполнить, но только очень дешево, а это убыток.
Предположим, что вирус утих, границы открыли, туристы едут в Петербург пуще прежнего, почасовая и посуточная аренда пользуется высоким спросом, чтобы получить прибыль сопоставимую от долгосрочной аренды (300 тысяч рублей в год) нужно чтобы среднегодовой уровень загрузки апартаментов не опускался ниже 50% при среднегодовом тарифе 2700 рублей в сутки. Пока что эти параметры кажутся недостижимыми.
Средняя загрузка петербургских отелей в 2018 составила 68,7%. При такой загрузке расчетный срок окупаемости апартаментов опустится ниже 20 лет, но где взять такую загрузку сейчас, никто ее не гарантирует.
Так что с покупкой сервисных апартаментов стоит повременить. Строится их очень много в Петербурге, можно ожидать, что из-за необходимости оживить денежный поток, застройщики пойдут на серьезные скидки. Тогда, возможно, инвестиции в апартаменты станут привлекательней, чем вложения, например, в гособлигации, которые сейчас более доходны и всегда более ликвидны, чем недвижимость.
Инвестировать в жилье и апартаменты привлеченные средства, даже по нынешним низким ставкам, — это идея абсурдная, которая ничего кроме убытков не принесет.