Есть множество причин, по которым люди решают купить недвижимость за рубежом. Я уже рассказывал о плюсах и минусах таких покупок. И о плюсах и минусах владения такой недвижимостью – тоже. Сейчас остановимся на опасностях.
О том, как там все, за границей, есть два противоположных мнения. Первое – там слишком многое не правильно и не по-нашему: кругом геи, и вообще все загнивает и катится в пропасть. Второе – там все для человека, там все устроено лучше, надежней, честнее и правильней, чем у нас.
Первым эту статью можно не читать. Они покупать что-то за пределами страны и не собираются. Может быть, за исключением тех, кто формирует это мнение с экранов и трибун. А вот вторым - тем, кто, если и не идеализирует западноевропейские и прочие страны, но видит в покупке зарубежной недвижимости что-то вроде выхода в более продвинутую среду - это было бы полезно.
Да, есть много стран где, жизнь кажется лучше, климат теплее, и все происходит строго по закону. Попадая в такие страны, человеку начинает казаться, что, если дома его хотят на каждом шагу обмануть, то тут все не так. Тут его уж точно не обманут. Потому что тут это не принято. Здесь это очень плохой тон.
К сожалению, все обстоит немного наоборот. Что бы не сомневаться в этой мысли, подумайте, кого из покупателей недвижимости в Москве проще обмануть, человека, живущего в Москве и знающего, город или приезжего из какой-нибудь бывшей советской республики?
В девяностых годах ходил анекдот об ушлых риэлторах, которые на короткое время подменяли вывески, обозначающие названия переулков в окрестностях Арбата и Пречистенки на вывески улиц в самых дешевых районах. И во время такой подмены показывали роскошную квартиру в одном из старых доходных домов богатому приезжему покупателю. Который после этого был уверен, что, например, знаменитый дом со львами находится в Капотне или Бирюлево.
Такой покупатель становился счастливым (на несколько часов) обладателем квартиры в одном из этих самых районов. Которая, разумеется, стоили намного дешевле.
Кстати, похожий обман иногда встречается до сих пор, только с подменой номеров квартир. В этом случае человеку пытаются продать квартиру не имеющую дорогой отделки вместо такой же или похожей квартиры в этом доме но с хорошим и дорогим ремонтом.
Если вы думаете, что нечто подобное не возможно в где-нибудь в цивилизованной Европе, вы глубоко заблуждаетесь. Возможно. Только там все бывает тоньше и смысл обмана вы можете осознать не сразу.
Например, как-то раз мы продавали очень хорошую квартиру в старом и очень дорогом районе Висбадена. Мы предлагали ее покупателям в Москве, а в Германии с ней работал другой риэлтор. Вот только некоторые из наших покупателей, направленных в этот замечательный город, в результате купили не эту квартиру - квартиру в особняке с соседями очень респектабельными даже по меркам этого места. Ушлый местный риэлтор продавал им участки для строительства в новом и не пользующемся спросом районе.
Его логика была очень убедительной. Он показывал участок, показывал новые аккуратные германские коттеджи вокруг и говори: «Зачем вам переплачивать за старую квартиру в районе, где все дорого, если вы можете иметь за эти или даже меньшие деньги такой же дом целиком? Только совершенно новый и более современный?».
Хитрость была в том, что квартира в старом особняке, которая стоила в тот момент немного меньше миллиона евро, сейчас стоит уже более полутора, а коттеджи, построенные нашими соотечественниками сейчас трудно продать и за половину вложенной стоимости. Местные люди это понимали. А люди из Москвы в первое время были уверенны, что добрый риэлтор из Франкфурта отговорил их от очень необдуманной покупки, и они вложили деньги более удачно.
Зато за рубежом правит закон, а не криминал и телефонное право, - возразят мне. Там независимые суды, неподкупная прокуратура и дотошная полиция. Если что – вас защитят по полной программе.
Спешу расстроить. Возможно, кого-то защитят, но не вас.
Для тех, кто сомневается, один очень показательный пример.
В середине десятых годов в Чехии имела место крупная афера в области недвижимости. У покупателей недвижимости в Праге было украдено по разным подсчетам от 180 до 500 миллионов крон. А Прага не такой уж большой город и эти суммы по местным масштабам просто колоссальные. Вот только пострадали от этой аферы в основном выходцы из России и Украины.
Суть аферы была проста. В Праге шел очередной этап приватизации квартир и коммерческих помещений. А приватизация и реновация – это обычно самые привлекательные цены. Поэтому желающих приобрести недвижимость, невостребованную в процессе приватизации, было много.
Вот только многие местные русскоговорящие риэлторы вели потенциальных покупателей такой недвижимости не в официально уполномоченный для этого орган, а в фейковую контору, которая яко бы возглавляла бывшая чиновница департамента имущества. Рассказывая, что именно эта контора занимается приватизацией, и они сами лично покупают недвижимость именно через нее.
Разумеется, деньги были украдены. И не найдены. «Яко бы бывшая чиновница», которая по факту оказалась простым кассиром, то ли умерла, то ли убита, а люди не получили ни квартир, ни помещений. Многие лишились последних накоплений. Некоторые залезли в долги, выписывали личные векселя. В общем, большая крупномасштабная трагедия.
Что же полиция?
Увы, ничего. «Риэлторы», приводящие людей в фальшивую контору по приватизации, и, собственно, являющиеся устроителями и бенефициарами аферы, как следует из выводов полиции, яко бы не причем. Они продолжают работать, и вполне возможно, если вы соберетесь купить что-то недвижимое в этом замечательном городе, вы, возможно, столкнетесь именно с ними.
А прокуратура и другие надзорные органы?
От них потерпевшие получили что-то вроде отписок. Например, генеральная прокуратура республики мотивировала свой отказ тем, что потерпевшие согласно предоставленным документам, обращались только к риэлторам и юристам по недвижимости, а не адвокатам.
Для тех, кто плохо представляет, насколько глупо выглядит этот ответ, пожалуй, придется пояснить. Адвокаты в Чехии не занимаются приватизацией, и, конечно, не предоставляют услуг агентств недвижимости. Они могут участвовать в сделках по переходу права наравне с нотариусами и, собственно, агентствами недвижимости. То есть готовить договоры, отдавать в кадастровую палату, принимать деньги по расчету за недвижимость на свой счет. Приоритета тут ни у кого нет. По сути, генеральная прокуратура страны Евросоюза ответила потерпевшим, что все, кроме адвокатов, могут совершать мошеннические действия, и им за это ничего не будет.
Мораль из этой информации может быть только одна. Покупателю недвижимости за рубежом важно понимать, почему все именно так.
Причин, объясняющих такое положение вещей, может быть много. Например, Чехия (Словакия, Хорватия и т.п.) - небольшая страна с населением около 11 млн. человек, а это меньше, чем население одной только Москвы. В таких странах организованная преступность, в том числе русско и украиноязычная, чувствует себя вполне нормально. Для них это транзитная страна, и правоохранительные органы транзитных стран обычно не вмешиваются в криминальные схемы таких сообществ по собственной инициативе.
Не вмешались и тут. Ну, а коррупция – явление универсальное. Говорят, она есть даже в Японии. В общем, думать, что ваши интересы, да еще интересы человека, говорящего на другом языке, будут как-то по-особому защищать, будет наивно.
Хорошо, но там же есть пресса, - возразят мне некоторые. Можно поднять шум.
Да, пресса есть. Но шум поднять нельзя. У местной прессы небольшой страны свои задачи. Да и вообще, пресса любой страны вытаскивает наружу только те скандалы, в которые решают определенные задачи. Задачи, представляющие интерес для тех сил, которые есть в этой стране. И, естественно, не вытаскивает те, которые могут повредить самой этой прессе. Подумайте, какой интерес и какую силу представляете в этой маленькой, но гордой стране вы?
Соответственно в чешской и пражской прессе упоминаний об этом скандале вы не найдете. Как и в российской, и в украинской.
Но это – только Чехия и только одна афера. Представьте теперь весь размер отнимаемых у покупателей недвижимости средств через подобные схемы. Он очень велик.
Так что же, ничего нигде не покупать, сидеть дома и бояться?
Конечно, нет. Если вы будете все время иметь в виду хотя бы то, о чем только что прочитали, вы уже отчасти застрахованы.
Просто не принимайте ничего на веру. Риэлторы, которые имели дела с иностранными клиентами, покупающими недвижимость в Москве и других городах России, знают, что эти люди очень внимательны, ничего не принимают «на веру», но ведут себя обычно очень дружелюбно, разумно и адекватно. И принимают нормальные взвешенные решения. Будьте такими же, не расслабляйтесь пребывая во многом более дружелюбных и гуманных зарубежных реалиях.
И все будет хорошо.