Для поддержки строительной отрасли и стимуляции спроса, Правительство РФ приняло решение о снижении ипотечной ставки до 6,5% на покупку квартир в новостройках.
Вспоминая классика и бессмертные «12 стульев», попытаемся ответить на вопрос: «Спасет ли эта мера отца русской демократии»? Другими словами, достаточно ли этой скидки для того, чтобы спасти застройщиков от коллапса?
Вначале давайте оценим этот «аттракцион невиданной щедрости» от государства. При ключевой ставке ЦБ на сегодняшний день в 5,5% справедливая рыночная цена ипотеки – это 7,5% (с учестом банковской маржи за обслуживание ипотеки в среднем 2%). Другими словами, субсидирование ставки в 6,5% за счет государства вполне разумно и не в убыток бюджету.
В виду повышенной турбулентности на рынке труда, банки опасаются дефолтов заемщиков и не спешат опускать ставку ниже 8,5% по своим рыночным программам. Значит заемщик, покупая новостройку по госпрограмме, выигрывает 2%.
Посчитаем выгоду в реальных деньгах при кредите 3 млн для покупки квартиры в регионах– именно такое ограничение есть для программы (для покупки в Москве, МО и СП-б – ограничение 8 млн руб). Экономия в месяц составит 5 000 руб.
Сможет ли побудить покупателя новостройки побежать в банк за кредитом до 1.11.20 (срок окончания программы) возможность платить за кредит меньше 5 000 руб в месяц?🤔
Думаю, что разумный покупатель прежде всего будет оценивать свои риски сохранить свой доход и рабочее место до ноября текущего года. И это будет правильно – так как перспектива платить по кредиту за несуществующий товар и ждать окончания строительства дома под угрозой увольнения – стресс еще тот.
Так что же делать? Спасать же отрасль надо!
Ответ уже давно нашли в цивилизованных странах, где соблюдают интересы всех участников процесса – и девелопера, и банка, и ПОКУПАТЕЛЯ. Нужно внеси поправку в закон ФЗ№ 214 о том, чтобы покупатель оплачивал будущую квартиру поэтапно в зависимости от степени готовности дома. Конечно, это не понравится нашим банкам, которые лишатся источника дохода – ведь они кредитуют сразу двоих участников – и застройщика и клиента и берут проценты с обоих.😏
Но если не создать комфортные условия для покупателей, которые сейчас за свой счет кредитуют БЕСПЛАТНО застройщика, будущего у этого рынка нет.☝️
Застройщики не смогут выдержать конкуренции со вторичным рынком, где продавцы уже давно стали сговорчивее. Если у покупателя есть выбор – взять кредит под 8,5% и въехать сразу в квартиру или подписать ипотечный договор под 6,5% и ждать несколько лет ( + затраты на ремонт) – какую схему выберет тот, кому действительно нужна квартира для жилья, а не для инвестиций?
Вывод простой: в эпоху острой конкуренции за клиента выиграет тот девелопер, который предложит поэтапную оплату новостройки в зависимости от стадии строительства дома.☝️