Элитная недвижимость Замоскворечья: когда произойдет коррекция цен и насколько она будет глубокая? В какой момент будет «отзыв» покупателей на эту коррекцию? Что делать собственникам: снижать цены или отложить продажу до лучших времен? Материал, который опубликую в первых числах июля, должен помочь ответить на эти вопросы.
Итак, готовлю свежую аналитику за апрель - июнь текущего года. После долгих размышлений модернизировал Индекс, объединив в единый массив для анализа квартиры 33 домов Замоскворечья, которые ранее были разделены на «голубые фишки» (12 домов) и «второй эшелон» (21 дом). Строго говоря, предыдущее деление недвижимости на 2 уровня достаточно условное и в динамике не всегда показательное.
Например, во многих домах в продаже может быть всего 1-2 квартиры в I квартале, а во II- м эти квартиры "ушли" с рынка, - в итоге несколько домов «вылетает» из анализа. При выборке 12 и даже 21 дом это существенно. Есть и другие нюансы, которые подтолкнули в объединению.
Кроме того, с июня беру под пристальный "аналитический надзор" еще 13 домов Замоскворечья, которые будут добавлены в Индекс. Движение цен по новым объектам в ретроспективе можно оценить только выборочно - не по всем объявлениям сохраняется история цен. Часто происходят обновления объявления в связи со сменой агентства или с целью скрыть «ценовые движения» продавца. Поэтому корректная динамика по этим домам будет только в сентябре.
Это про методологию.
Что запланировано в самом аналитическом материале:
1. Общее изменение стоимости квартир в 33 домах, которые были в продаже в апреле-июне.
2. Динамика Индекса квадратного метра по этим объектам.
3. Факторы, за счет которых произошли изменения.
4. Отдельно планирую выделить роль валютного курса в ценообразовании.
5. Поведение продавцов: сколько квартир снято с продажи, сколько «вернулось» на рынок после снятия карантина и сколько появилось новых объектов.
6. Сроки экспонирования объектов.
7. Попробую добавить «живые» иллюстрации на основе общения с собственниками Замоскворечья и покупателями, которые ищут квартиру в этом районе.
8. Возможно введу рубрику «курьезы и аномалии» рынка.
Пока еще итоговый «ценовой» пазл не сложился, работа продолжается. Но по ощущениям и предварительным данным есть две гипотезы:
1. В целом, цены на объекты в диапазоне от 50 млн. руб. в Замоскворечье «системно» завышены.
2. Покупатели после снятия карантина пока не проявляют повышенной активности на рынке и продолжают выжидать.
Так ли это? Скоро узнаем.