Когда вы покупаете квартиру или другую недвижимость, то подписываете с продавцом договор купли-продажи, акт о приемке и регистрируете свое право собственности в Росреестре (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии). Все эти документы повышают надежность сделки, однако не гарантируют защиту от того, законность сделки можно оспорить. В этой статье расскажем, на основании чего это может произойти.
Признание сделки недействительной
В Гражданском кодексе РФ указаны две формы признания сделки недействительной: оспоримость и ничтожность. Оспоримые сделки – это сделки, недействительность которых нужно доказывать в суде, а ничтожные – те, которые недействительны сами по себе (но с которыми тоже нужно идти в суд, как ни странно).
Сделка может быть признана оспоримой, если будет установлено, что:
- она противоречит какому-либо закону или правовому акту;
- она совершена без необходимого по закону согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления;
- она совершена несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- она совершена гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
- она совершена под влиянием существенного заблуждения;
- она совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств;
- она совершена лицом или органом с превышением полномочий;
- одна из сторон сделки – дееспособное лицо, которое в период ее совершения не осознавало свои действия и не могло ими управлять;
- одна из сторон сделки – юридическое лицо, которое не имеет права такие сделки заключать исходя из целей своей деятельности.
Для того, чтобы доказать один или несколько фактов из этого списка, придется идти в суд. Кстати, идти в него придется и в том случае, если сделка считается ничтожной: несмотря на то, что сделка недействительна априори, это нужно будет подтвердить документально.
Оспаривание права собственности
Сделки с недвижимостью нужно регистрировать в Росреестре, потому что, согласно Гражданскому кодексу РФ, право на имущество возникает как раз в момент государственной регистрации. Однако и это право можно оспорить. Причем, оспаривать можно и основания, по которым это право было зарегистрировано – то есть предоставленные в Росреестр документы по сделке, и действия органа государственной власти, должностного лица и государственного служащего, если из-за них были нарушены права, свободы или законные интересы гражданина.
Права третьих лиц
Еще одна опасность для действительности сделок заключается в правах третьих лиц на выбранный объект недвижимости. Большую часть вопросов решает выписка из ЕГРН, однако в ней не учитываются возможные наследственные права. Например, право легата – завещательный отказ, по которому наследник обязан передать третьему лицу часть наследства или определенную сумму денег, – не регистрируется ни в одном источнике. И самостоятельно проверить эти моменты практически невозможно.
Подводя итог: при продаже и особенно покупке недвижимости тщательно проверяйте всеми доступными способами и контрагента, и объект недвижимости, и все документы, включая документы из государственных органов.
Подписывайтесь на наш канал. Не пропустите важную информацию.
Юрист Екатерина Курамышева