Если вы решились покупать квартиру самостоятельно, то что бы не тратить свое время зря, и уж тем более не расстраиваться, если вам квартиры понравится, а потом выяснится, что квартиры с проблемами, какие же вопросы стоит задать при первом звонке?
Именно, когда вы делаете первый звонок, вы должны спросить в первую очередь не про время показа или про торг (по телефону вообще торговаться нельзя), а про возможные проблемы.
1. Самый важный вопрос – это история квартиры.
История перехода права собственности. Я никогда не встречал в свое практике, чтобы продавец квартиры изначально по телефону рассказал одну историю квартиры, а потом выяснилось, что история другая.
Я всегда задаю этот вопрос первым. Если история квартиры «чистая», то есть смысл общаться дальше. А если там две-три продажи за год, или свежее наследство, то тут нужно задавать уже уточняющие вопросы по телефону и оценить риски и возможность отказа от такой покупки в будущем. Я часто встречаю комментарии под постами, что агенты работать не хотят и только легкие квартиры покупают. Нет, не только. Но моя изначальная цель проанализировать и понять какие риски отказа от покупки. И если эти риски высокие – я предложу эту квартиру клиенту (если она попадает в диапазон поиска) но обязательно расскажу обо всех рисках.
Безусловно мы делаем в любом случае юридическую проверку квартиры и продавца, что бы исключить любые притязания со стороны кого-либо в будущем. Но это не относится к этой статье.
2. Наличие перепланировок.
Особенно актуально, если у вас планируется покупка в ипотеку. Если есть неузаконенные перепланировки, то эту квартиру банк не пропустит или пропустит, но с обязательством, что вы вернете все обратно.
Категорически не рекомендую покупать квартиру с перепланировкой, которую нельзя узаконить: перенос мокрых зон и снос несущих конструкций.
Некоторые продавцы, в лице риелторов, могут сказать, что перепланировка несущественная, мы договоримся с оценщиком а из банка к вам никогда не придут на проверку квартиры. Знайте – это действительно редкость, но случае мне такие знакомы из первых уст, когда банк выборочно проверяет заемщиков с посещением квартиры.
3. Использовался или нет материнский капитал при покупке.
Этот вопрос нужно задавать всегда. Ведь если родители не выделили долю детям, то такую квартиру покупать нельзя. Я часто встречаю аргумент продавца – что мы выделим долю детям в другой квартире. Но по закону так сделать нельзя. Этот процесс четко регламентирован и не предусматривает выделение доли в другой квартире.
4. Срок владения.
Если менее 3/5 лет, то готовы ли показать полную стоимость квартиры. Если не готовы, то какая стоимость квартиры будет в договоре. Этот вопрос скорее всего мало скажется на решение о покупке квартиры, если не будет других вариантов, более интересных, но задать этот вопрос стоит, чтобы знать заранее. Ведь если для вас важно, чтобы стоимость квартиры в договоре была полная и мириться с занижением Вы не хотите – то наверно и смысла ехать смотреть такую квартиру нет.
5. В залоге банка или нет, находится квартира.
Если квартира в залоге у банка, то какой банк, какая сумма непогашенной задолженности, сможет ли продавец самостоятельно погасить сумму долга или нет, какие условия возврата закладной у банка. Все эти вопросы важны, так как влияют сможете ли вы купить такую квартиру (особенно, если у вас ипотека) и какие риски вас ждут при проведении такой сделки. Есть банки, в которых покупка квартиры из-под залога будет достаточно комфортной для покупателя (например, в банке Санкт-Петербург) или наоборот (например в Газпромбанке).
Это основные вопросы, которые я рекомендую задавать продавцу до поездки на просмотр.
Кроме этого, вопросов в арсенале может быть очень много: минусы квартиры, состояние парадной, делался ли кап ремонт и когда (актуально для старого фонда), какие перекрытия у дома (для домов постройки начала 20-в) и многие другие.
Если у вас свой алгоритм поиска и вопросов – пишите в комментариях 👇
Вы можете познакомиться со мной поближе в соцсетях, а также задать свои вопросы:
- Instagram – про недвижимость и жизнь
- Telegram-канал по новостройкам @The_Realtor – максимум информации по новостройкам СПб + панорамы ЖК с высоты птичьего полета.
- Телефон/WhatsApp/Viber – 8-921-946-45-55