Эксперты о нововведении правительства
В России появился новый вид льготной ипотеки под 6,5% годовых. Ее главная особенность — взять кредит на квартиру по низкой ставке сможет любой гражданин России в независимости от возраста и семейного положения. Купить жилье по льготной ставке можно будет до ноября 2020 года. Однако заемщик продолжит платить 6,5% до конца срока ипотеки. Спросили у экспертов, как они оценивают новую меру господдержки.
Ольга Сереженькина, руководитель отдела ипотеки Нмаркет.ПРО:
- Расскажу, как получить льготную ипотеку через Нмаркет.ПРО. Если у агента есть клиент на ипотеку, ему необходимо оставить заявку на сайте Нмаркет.ПРО. Далее с ним свяжется специалист «Нмаркет.ПРО: Ипотека», подберет программу и банк, сообщит необходимый перечень документов и проинформирует по всем этапам.
Льготную ипотеку может получить любой гражданин РФ, при условии его соответствия требованиям банка. Кредит по льготной ставке может получить любой гражданин РФ. На текущий момент более 20 банков уже работают по программе. Основные — это Сбербанк, ВТб, Россельхозбанк, Росбанк Дом, АК Барс, Банк Уралсиб, Банк Санкт-Петербург, Альфа Банк.
По данной программе можно приобрести квартиру от застройщика по договору долевого участия в строительстве, договору купли-продажи и переуступке прав требования от юридического лица. Ограничена максимальная сумма кредита: Санкт-Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область — 8 млн руб. Остальные регионы — 3 млн руб.
По данной программе нет ограничений по форме подтверждения дохода. Это может быть 2 НДФЛ, справка по форме банка. Также возможно получить решения без предоставления документов подтверждающих занятость и доход.
Основные условия новой программы льготной ипотеки:
- Договор ипотеки нужно заключить с 17 апреля по 1 ноября 2020 года.
- Квартира должна быть в новостройке, продавец — юрлицо. Вторичка не подойдет.
- Дом может еще строиться или быть уже готовым к заселению.
- Максимальная сумма — 3 млн или 8 млн рублей в зависимости от региона.
- Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.
- Первоначальный взнос — не менее 20% стоимости жилья.
- Можно использовать маткапитал и другие виды господдержки.
- Срок кредита не ограничен.
- Для семей с детьми продолжает работать другая программа — под 6%.
Вячеслав Приймак, руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград»:
- Все ограничения на льготную ипотеку под 6,5% отмечены в Постановлении Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. N 566. Ключевые условия — сумма кредита и наличие гражданства РФ. Нерезиденты РФ и заемщики с суммой кредита более 3 или 8 млн рублей, в зависимости от региона покупки, воспользоваться льготной ставкой не могут. Также условиями программы не смогут воспользоваться клиенты, покупающие жильё у инвестиционных фондов.
На сегодняшний день льготная ипотечная ставка не суммируется с другими льготами по ипотеке. Не думаю, что в дальнейшем эти условия будут пересмотрены. Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса.
Мы фиксируем, что активность ипотечных клиентов с запуском программы выросла. Прирост в заявках по сравнению с предыдущим кризисным периодом составил +50%. В регионах прирост будет еще больше.
Оформить льготную ипотеку можно до 1 ноября. Когда программа закончится, необходимо чтобы рыночные ставки остались на уровне или были близки к 6,5%. Если ставки без госсубсидирования повысятся, то в четвертом квартале 2020 будет «просадка» по объемам выдачи ипотеки, что может повлечь снижение продаж. На мой взгляд, программу продлят до конца 2020 года.
Снижение размера первоначального взноса может стать серьезным драйвером. Уменьшение суммы в два раза, на 800 тысяч рублей для столиц и на 300 тысяч для регионов, позволит привлечь внимание клиентов, которые готовы взять ипотеку и могут ее оплачивать, но просто не имеют накоплений для первоначального взноса. Для многих регионов максимальной суммы в три миллиона может быть достаточно. Если говорить о Москве, то здесь стоит привести статистику: каждый второй наш клиент, приобретающий квартиру в московских проектах INGRAD, оформлял кредит с суммой более 8 млн рублей.
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
- Первоначальный взнос должен быть не менее 20% от стоимости жилья. То есть в московской и санкт-петербургской агломерациях при, например, максимальном размере кредита и минимальном первоначальном взносе можно будет купить недвижимость по цене 10 млн рублей, а в остальных регионах — 3,75 млн рублей.
Параметры льготной ипотеки определяются не только постановлением Правительства, но и политикой конкретных банков. Общее условие — это приобретение недвижимости на первичном рынке как в строящихся, так и в готовых многоквартирных домах. В большинстве банков, которые уже запустили ипотечные программы с господдержкой, кредиты предоставляются широкому кругу клиентов, в том числе владельцам бизнеса и индивидуальным предпринимателям.
Отдельные организации ужесточают требования к таким клиентам, например, кредитуют их только при первоначальном взносе в размере 40–50%. Или работают только с владельцами бизнеса, которые могут предоставить справку 2-НДФЛ. Некоторые банки, например, Альфа-Банк и Промсвязьбанк готовы рассматривать только наемных работников.
Нужно понимать, что в экономике произошел коллапс. Сейчас на первый план для покупателей жилья вышел вопрос не о величине ипотечной ставки, а о готовности брать на свои плечи кредитную нагрузку вообще. Многие потеряли привычный размер дохода. Перед работниками определенных сфер деятельности маячит угроза увольнения. Далеко не все уверены в своих силах. Именно поэтому целый ряд застройщиков дополнительно субсидируют ставку. Например, берут на себя выплату процентов до конца года, чтобы усилить эффект от льготной ипотеки. И сегодня это гораздо более действенное решение.
Полагаю, в ближайшие месяцы льготная ипотека скорее замедлит падение спроса, нежели сохранит или увеличит его. После снятия карантина ожидается небольшой всплеск покупательской активности — в основном за счет отложенного спроса. Затем темпы продаж начнут постепенно восстанавливаться. Однако, думаю, этот процесс будет довольно длительным.
Субсидирование ипотечной ставки — это, безусловно, позитивное явление, власти ведут работу в верном направлении. Более того, совместные программы банков и застройщиков показывают, что для достижения большего эффекта эту меру можно и нужно усиливать.
Сегодня минимальный размер ставки по семейной ипотеке составляет 4,5% годовых, что на 2 п. п. ниже, чем в новой программе. В настоящий момент льготы не суммируются. Отмечу, что в ряде банков, среди которых Сбербанк и ВТБ, можно оформить жилищный кредит под 6,5% по двум документам, без подтверждения уровня дохода. В этом случае размер первоначального взноса увеличивается до 30–50%.
Среди банков, с которыми мы сотрудничаем, 21 организация уже запустила программу ипотеки с господдержкой, и лишь в двух из них — Ак Барс Банке и Абсолют Банке — в настоящий момент принимается материнский капитал в качестве первоначального взноса.
Восстановление рынка потребует гораздо больше времени, чем полгода. Поэтому вполне вероятно, что программа субсидирования ставки будет продлена по крайней мере еще на столько же. Напомню, что аналогичная мера поддержки отрасли была запущена весной 2015 года и действовала до конца 2016 года, вплоть до возвращения к докризисным показателям.
За последний месяц величина первоначального взноса выросла до 20% практически во всех банках. В том числе тех, где ранее он составлял всего 10%. Еще сильнее изменились требования к владельцам бизнеса и индивидуальным предпринимателям. Для получения кредита в некоторых организациях они должны располагать собственными средствами в размере 50%. Разумеется, снижение первого взноса могло бы простимулировать спрос на ипотеку. Однако надо понимать, что в текущей ситуации банки стремятся минимизировать риски, связанные с просрочкой платежей, и ужесточают условия андеррайтинга.
К началу апреля на столичном рынке недвижимости доля лотов в бюджете до 10 млн рублей составляла 45% предложения в столичных новостройках эконом- и комфорт-класса. Причем средняя площадь квартиры — 42,7 кв. м, то есть речь идет преимущественно об однушках и евродвушках. Тем не менее, по итогам 1 квартала 2020 года на рынке массового сегмента средняя цена за квартиру выходила за рамки заданного бюджета и составляла 10,7 млн рублей. То есть, чтобы совершить такую покупку по программе льготной ипотеки, необходимо увеличить первоначальный взнос до 27%.
Это важный момент: покупатели могут рассматривать и более дорогостоящие лоты, если располагают достаточным объемом собственных средств. Однако надо понимать, что льготная ипотека под 6,5% годовых в ближайшей перспективе лишь смягчит падение спроса. Результат будет заметен уже после выхода из карантина, когда рынок начнет оживляться.
На мой взгляд, стимулом для ускорения восстановительного роста могло бы стать увеличение предельной суммы кредита до 10 млн рублей. Тогда при первом взносе в размере 20% максимальный бюджет покупки достигнет 12,5 млн рублей. Под действие программы попадет 70% квартир массового сегмента и 20% квартир бизнес-класса, а средняя площадь предложения увеличится до 50 кв. м, что позволит охватить более широкую аудиторию.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит», представитель «Мегалит-Охта Групп»:
- Ипотека с господдержкой по сути стандартная ипотечная программа, с той лишь разницей, что пониженный процент гарантируется государством за счет механизма субсидирования. С точки зрения целевой аудитории она универсальна: не нужно быть госслужащим, военным, многодетным, семейным или участвовать в зарплатном проекте банка. Ставка от 6,2 % действует для любого жителя России. Такую ипотеку, например, легко может оформить покупатель из другого региона и приобрести недвижимость в Петербурге.
Льготная ипотека направлена на поддержку и банков, и застройщиков, и покупателей, которые в условиях самоизоляции поставили на паузу решение своего жилищного вопроса. Сейчас мы отмечаем интерес к этой программе, поэтому главная цель достигнута — спрос оживился.
У этой программы есть срок — до 1 ноября текущего года, и ограниченный объем финансирования — всего планируется выдать около 240 тысяч таких кредитов. Что будет потом, пока никто не знает. Из отрицательных последствий для рынка недвижимости в целом, можно отметить, что покупательский спрос сместился в сторону строящейся недвижимости, а количество сделок на вторичном рынке пока демонстрирует слабую динамику.
Вместе с программой льготной ипотеки можно использовать материнский капитал. Льготная ипотека для семей с детьми, в которых второй или последующий ребенок родился после 2018 года, также продолжает действовать. Ставка по ней — 6% во всех ведущих банках страны.
Многое зависит от длительности эпидемиологических мер и темпов перезапуска российской экономики. В случае затяжного сценария и медленного восстановления не исключено, что программу могут продлить.
Размер первоначального взноса от 20% ‒ вполне приемлемый уровень для вхождения в проект с долгосрочной выплатой кредита. Большинство покупателей стремится, наоборот, всеми силами нарастить и увеличить размер первого взноса, чтобы сумма, облагаемая процентами банка, была меньше. Сумма кредита в 8 млн для рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области достаточна, так как позволяет приобрести квартиру в строящемся жилом комплексе практически в любом месте и любого метража, если мы говорим о проектах комфорт-класса.