Российское земельное законодательство постоянно меняется. Граждане без юридического образования путаются в поправках. Им трудно разобраться, нужно ли межевание земельного участка, если есть кадастровый паспорт.
Что установлено законодательством
Земельные вопросы регулируются общепринятым кодексом. Он содержит статьи, дающие информацию о таких действиях с участками:
- образование;
- разделение;
- выделение;
- объединение;
- условности по новым участкам;
- изображения ЗУ на схемах.
В 2008 г. было отменено обязательное межевание, но в 2018 г. государство запретило проводить любые сделки с ЗУ, не имеющим четких границ. У владельца его не отнимут, но подарить или продать участок не удастся.
О межевании упоминается во многих законодательных актах:
- "О дачной амнистии". Была введена упрощенная система регистрации участков без обязательного межевания, что привело к путанице между владельцами при ограждении занимаемых площадей.
- "О регистрации прав на недвижимость". Закон предусматривает, что без межевания собственник не сможет проводить сделки со своим владением.
- "О кадастре". Было подтверждено, что участки, не имеющие точных границ, нельзя зарегистрировать в кадастровой организации.
Во избежание конфликтных ситуаций с соседями или контролирующими органами межевание лучше делать.
Разница между кадастровым паспортом и выпиской из ЕГРН
В кадастровом паспорте перечислены технические характеристики земельного участка. В случае проведения межевания эти данные будут необходимы.
До начала 2017 г. владелец объекта получал КП при постановке недвижимости на государственный учет.
В паспорте были указаны:
- Местоположение объекта.
- Кадастровый номер и дата регистрации в ЕГРН.
- Площадь участка и его предназначение.
- Чертеж с видом из космоса и с указанием границ и поворотных точек.
- Ограничения и обременения, если таковые имелись.
- Сведения о специалистах, изучавших территорию.
- Стоимость, установленная государственным кадастром.
Начиная с 2017 г. вместо кадастрового паспорта выдают выписку из ЕГРН. В ней собраны все данные о владельце и его наделе. Ранее полученный КП действительный, но при любых манипуляциях с недвижимостью юридические лица, банки, участники сделки потребуют документ из ЕГРН.
Выписка содержит главную информацию о территории:
- Ф.И.О. правообладателя или правообладателей.
- Месторасположение и технические характеристики.
- Кадастровые номер и стоимость.
- Установленные ограничения или обременения.
- Изменения статуса собственника.
К выписке из ЕГРН прилагается план участка. Документ полностью заменяет кадастровый паспорт и надежнее защищает землевладельца.
С какой целью делается межевание при наличии паспорта
Тот, у кого на руках только старый КП, может распоряжаться своим участком в ограниченном порядке, используя землю лишь в эксплуатационных целях. Закон не будет преследовать собственника за это, спешить с межеванием необязательно.
Но может произойти ситуация, когда участок надо будет срочно продать, подарить или передать по наследству.
Покупатель окажется предусмотрительным, обратится за консультацией к опытному юристу, который познакомит его с нововведениями. Выяснится, что собственник юридически не обладает правом на продажу.
Начнется спешная подготовка к межеванию. При этом не исключены разбирательства по прохождению границ, спор может потребовать судебного вмешательства, возникнут непредвиденные расходы. Хозяин пропустит момент хорошей сделки, потратит нервы.
Поэтому, если уже есть кадастровый номер, лучше заранее проверить, проводилось ли межевание при его получении.
Особенности для СНТ
В садовых некоммерческих товариществах кадастровый номер на участок чаще всего выдавался без фиксирования границ. И недобросовестные владельцы иногда самовольно занимают часть соседских наделов. В этом случае собственникам нужно обратиться в администрацию дачного кооператива, где находится карта, на которой вся земля СНТ разграничена по участкам.
Порядок обозначения границ в СНТ несколько отличается от межевания участков, принадлежащих одному собственнику. Любые организационные вопросы должны решаться единогласно.
Необходимо провести собрание и донести до всех, что, если участок стоит на кадастре, все равно нужно зафиксировать границы.
Цели межевания:
- уточнение территориальных границ;
- недопущение споров о самозахвате;
- юридическое оформление права владения;
- предоставление законного основания для расширения выделенной площади;
- выдача разрешения на жилое строение.
После принятия решения о разграничении общим голосованием выбирают инженерно-геодезическую организацию, которая будет заниматься межеванием. Для обращения к специалистам надо при себе иметь:
- Свидетельство на право владения участком.
- Удостоверение, подтверждающее статус собственника, или договор купли-продажи.
- Схема, заверенная администрацией.
- Решение, принятое на общем собрании, о выборе действующего председателя.
Пока не установлены границы, любые постройки на принадлежащей собственнику земле могут быть признаны самостроем.
Есть ли исключения
До 2018 г. законодатели рекомендовали межевание, но не настаивали на его проведении. Зарегистрировать свою недвижимость в кадастре можно было без указания границ. Такой подход к земельным наделам приводил к неприятным ситуациям.
В новом законодательстве не указано, что собственник обязательно должен устанавливать границы земельной недвижимости. Он может использовать ее по своему усмотрению до той поры, пока не соберется продать.
У граждан часто возникает вопрос о возможности законных действий с земельными наделами без межевания.
Ситуации, когда могут быть исключения:
- Купля-продажа. Покупая недвижимость с неустановленными границами, новый владелец берет на себя ответственность по дальнейшему межеванию. Это отражается в договоре. Но найти такого покупателя будет сложно.
- Аренда. Чаще всего арендатором выступает муниципалитет. Приобретателю придется поучаствовать в торгах. На торги выставляют заранее разграниченные наделы.