Недавно мы разбирали, что относится к общему имуществу в многоквартирном жилом доме. А что нам законодательство говорит в отношении общего имущества в нежилых зданиях?
В нашем законодательстве нет нормативно-правового акта, в котором указано, что относится к общему имуществу в нежилом здании, и каков его правовой режим. Сама мысль о том, что общее имущество может быть где-то, кроме многоквартирного дома, упоминается только в Федеральном законе от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Более подробно права собственников на общее имущество в многоквартирном доме раскрыты в Жилищном Кодексе РФ. Отдельного документа, защищающего права собственников помещений в иных объектах недвижимого имущества нет. И в 2009 году Высший Арбитражный Суд Российской Федерации по итогам заседания Пленума выпустил Постановление от 23.07.2009 №64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”.
В этом Постановлении Пленум ВАС постановляет арбитражным судам при рассмотрении дел, связанных с общим имуществом в нежилых зданиях руководствоваться статьями Гражданского Кодекса РФ, регулирующими сходные отношения в многоквартирных домах.
А именно:
- статьей 249 ГК РФ - каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению;
- статьей 289 ГК РФ - собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома;
- статьей 290 ГК РФ - собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры;
собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Иными словами, действия этих статей также распространяются и на нежилые помещения в нежилых зданиях в полной мере.
Этим Постановлением ВАС восполнил пробелы российского законодательства в части, регулирующей взаимоотношения собственников помещений в нежилых зданиях. Приобретая право собственности на помещение в таком здании, собственник нежилого помещения приобретает права на общее имущество в этом здании. Напомним, что общим имуществом в здании признается помещение, предназначенное для обслуживания всех помещений в таком здании, лестницы, подвальные помещения, земельный участок, на котором расположено это здание, наружные стены и прочее.
Для вновь построенных объектов, права на которые регистрировались уже в соответствующем действующему законодательству порядке, все более или менее понятно. Помещения чаще всего формировались и ставились на кадастровый учет с соблюдением принципом изолированности и обособленности, а также с обособленным входом из помещений общего пользования.
Лестницы, коридоры, технические помещения и другие места общего пользования при этом либо вообще не ставились на кадастровый учет (соответственно, права на них не регистрировались), либо оформлялись в общую долевую собственность владельцев других помещений, пропорционально занимаемой площади.
Однако существует множество зданий, отдельные помещения в которых были приватизированы в хаотичном порядке, а теперь принадлежат разным собственникам. В состав таких помещений могли включаться лестницы, технические этажи, общие коридоры, лифты, туалеты и т.п. Сейчас собственники нежилых помещений в таких зданиях соблюдают негласные правила пользования общим имуществом, разрешая другим пользоваться своими помещениями . Кроме добрососедских отношений, это связано с тем, что собственник, который запрещает или препятствует проходу к местам общего пользования в здании, может лишится своей собственности в судебном порядке на основании статьи 301 ГК РФ (изъятие из чужого незаконного владения).
Также в рассматриваемым нами Постановлении ВАС рассматривается вариант, когда собственник здания выделяет помещения в здании, например, для продажи. В этом случае в силу закона у всех собственников образуемых помещений должны возникнуть права собственности на общее имущество в таком здании. При этом формально право собственности может быть и не оформлено.
Однако в наших реалиях выглядит это немного не так: для раздела здания на помещения собственник должен прекратить зарегистрированное право на здание и зарегистрировать права на помещения в нем. При этом площадь образуемых помещений должна совпадать с площадью всего здания. А это значит, что общее имущество, как объект права, должно быть сформировано и поставлено на кадастровый учет. А впоследствии на него должно быть зарегистрировано право.
Общая долевая собственность возникает, когда собственником одного из помещений становится иное лицо. При этом Росреестр просит соблюдения нескольких условий: указания в описании конкретного объекта, что это общее имущество, а также составления протокола общего собрания собственников помещений о признании помещения или помещений общим имуществом.
Для того, чтобы включить в ЕГРН отметку о том, что помещение в нежилом здании является общим имуществом, снова нужен технический план. Он составляется на основании протокола общего собрания собственников.
С общим имуществом как в многоквартирных домах, так и в нежилых зданиях, много проблем. Нужно нести ответственность и затраты по содержанию и использованию, договариваться с другими собственниками помещений в здании, следить за правильностью пользования и соблюдением интересов всех собственников. Четкой законодательной базы нет, а свобода трактовки имеющихся законов порой ставит собственников буквально в безвыходные ситуации. К сожалению, быть счастливым обладателем собственности в нашей стране пока не просто.
Если у вас есть вопросы, или вам нужна помощь кадастрового инженера для подготовки технического плана, пишите нам на info@corconsult.ru.