Часто после многолетнего и не очень приятного общения с управляющими компаниями и в процессе осуществления попыток по контролю над действиями УК у жителей МКД возникает устойчивое убеждение о необходимости смены такой УК из-за низкого качества обслуживания и высокого тарифа на содержание. Интернет переполнен всевозможными инструкциями по смене управляющих компаний в МКД, однако зачастую они представляют собой простой набор юридических штампов, неких теоретических выкладок, слишком идеализированных и несколько отдалённых от нюансов, возникающих при практической реализации этой затеи.
Предлагаем к применению проверенную на практике и реально эффективную последовательность действий для смены УК в МКД.
1. Получение реестра собственников (100%)
2. Сбор базы контактов собственников (не менее 80-90%)
3. Создание и развитие чата дома (большой процент участия, не менее 60-70%)
4. Активное и продолжительное обсуждение темы смены УК в чате, электронные опросы участников
5. Обзор местных альтернативных УК
6. Общение с их руководством и получение коммерческого предложения (тариф на содержание и форма договора управления)
7. Выбор из этих УК одной с помощью неформального электронного голосования
Пункты 4-7 могут меняться местами и повторяться по несколько раз.
Стоит ли говорить, что переходить к следующим пунктам следует только после того, как в процессе очередного электронного неформального голосования большинство собственников выразит желание сменить УК.
8. Заручиться юридической поддержкой этой УК (согласие бороться за дом, в том числе, в судебном порядке с несением соответствующих затрат)
К сожалению, на практике в нашей стране часто действуют механизмы, не описанные в жилищном и гражданском законодательстве. Например, бывает недостаточно желания большинства собственников сменить одну УК на другую. Здесь ещё потребуется согласие новой УК забрать ваш МКД именно у действующей УК. И это может быть связано даже не с плохим техническим состоянием дома, а с тем, что либо у старой УК много объектов, не некоторых из которых понравившаяся вам УК может являться подрядчиком у вашей УК (экономическая зависимость), либо банальным влиянием (связями) действующей УК на ОМСУ и "дружеские отношение" с органом ГЖН. Известны случаи, когда вновь выбранная УК просто саботирует процесс подачи заявления в ГЖИ, намеренно срывая таким образом всю процедуру.
9. Инициирование и проведение независимого общего собрания собственников (ОСС) помещений в МКД по смене УК на предварительно выбранную (перед проведением собрания следует хорошо изучить процедуру проведения ОСС, чтобы уменьшить вероятность оспаривания его решений в судебном порядке)
Зная реалии нашей страны, связанные с нередко оказываемым незаконным давлением со стороны действующей УК и дружественных ей организаций и государственных структур на членов инициативной группы по смене УК, вплоть до физической расправы, можем посоветовать одно - максимальное публичное освещение процесса. Для этого можно использовать всевозможные чаты, социальные сети, местные СМИ, приглашать журналистов на ключевые мероприятия. Чем выше уровень публичности участников инициативной группы собственников, тем меньше вероятность применения к ним незаконных методов давления, запугивания, насилия и т. п.
10. Подача заявления орган ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий (выполняет УК)
Обычно в управляющей организации есть специалисты, которые хорошо знают эту процедуру, поэтому это не должно быть головной болью собственников.
11. Суды (при необходимости и с юридической поддержкой новой УК)
Судебные споры после ОСС по смене УК часто возникают по следующим причинам:
1) Старая УК пытается оспорить решение ОСС о смене УК;
2) Старая УК до завершения своих полномочий по управлению МКД успевает инициировать и провести новое ОСС по выбору самой себя обратно. Такое решение ОСС оспаривать в суде приходится уже собственникам, пытающимся сменить эту УК;
3) Госжилинспекция, которая должна вносить изменения в реестр лицензий (сведения об УК, управляющей домом), незаконно отказывает новой выбранной УК во внесении записи о ней в реестр лицензий как компании, управляющей данным МКД ("дружеские отношения" действующей УК с ГЖИ и ОМСУ). Это незаконное решение ГЖИ об отказе новой УК приходится оспаривать в суде.
Большинство упомянутых выше инструкций по смене УК из интернета начинаются сразу с пункта 9 - проведение ОСС. Как видите, в данном руководстве ему предшествуют 8 важных подготовительных этапов.
Кроме того, многие наши читатели, знакомые с вопросами ЖКХ, могут обратить внимание, что пропущены последующие необходимые пункты, такие как направление документов по собранию и заявления о внесении изменений в реестр лицензий в ГЖИ, а также заключение договора управления с новой УК. Эти пункты опущены намеренно по той причине, что есть пункт 8 - юридическая поддержка новой УК. Это значит, что подобными процедурными моментами должны заниматься и держать их под контролем юристы выбранной вами УК.
Успехов всем в смене УК!
Для telegram-канала Старший по дому.
