Условия льготной ипотеки 6,5% одинаковы для всей страны - при первоначальном взносе 20% квартира должна стоить максимально 3,75 млн руб. (в Москве и Петербурге - 10 млн рублей). Однако, уровень цен от города к городу может отличаться в 3 и более раза, структура квартир по комнатности и площади тоже влияет на бюджет. В итоге, в Омске и Самаре под программу попадает более 60% предложения, а, например, в Калиниграде – 38%. Добавим сюда локальные особенности. В Казани очень высокий уровень цен и под программу попадает всего 18% жилья, которое из-за небольшого объема первичного рынка по факту превращается всего в 2 тыс. квартир. Другими словами, города (и покупатели, и девелоперы) с наиболее высокой стоимостью квадратного метра в меньшей степени ощущают преимущества госпрограммы.
Омск
Самая высокая доступность жилья по госпрограмме с льготной ипотечной ставкой в Омске связана в первую очередь с низкими ценами на первичном рынке жилой недвижимости. Сегодня средняя цена 1 кв. м составляет 46 тыс. рублей, при этом квадратный метр квартиры в стандарт-классе можно приобрести за 43 тыс. рублей, классе комфорт – 57 тыс. рублей.
Согласно исследованию Райффайзенбанка и MACON, в городе зафиксирован максимальный спрос на квартиры от трех комнат и более. Если в среднем по городам России такое жилье планируют приобрести 20% опрошенных, то в Омске их почти 30%.
По условиям льготной программы при минимальном первоначальном взносе в городе можно приобрести трехкомнатную квартиру в стандартном классе площадью до 88 кв. м или достаточно просторную «двушку» в комфорт-классе до 66 кв. м.
Однако, несмотря на высокую долю доступного по программе жилья, абсолютные показатели являются самыми низкими в России. Находящийся в продаже объем составляет около 2,5 тыс. квартир, а под льготное кредитование попадают не более 1,5 тыс. предложений.
В Омске минимальный объем возводимого жилья среди всех крупных городов России, сегодня он составляет всего 0,22 млн кв. м. Это в 24 раза ниже, чем в Краснодаре или в 6 ниже, чем в Казани. Низкая девелоперская активность связана с сокращающимся спросом на жилье на фоне значительной миграции населения из города.
Уфа
Доступность жилья по госпрограмме с льготной ипотечной ставкой в Омске обусловлена в первую очередь с низкими ценами на первичном рынке жилой недвижимости. В Уфе цены довольно высокие: в стандарт-классе – 61,1 тыс. руб. за кв. м, в комфорт- – 72,0 тыс. руб., в бизнес- – 83,9 тыс. руб. Это нашло отражение в структуре предложения города Уфы.
Немногим менее половины строящегося жилья в Уфе представлено стандартным классом (42%), в котором, цены значительно ниже. Это стало первым фактором, влияющим на объем доступного предложения по программе льготной ипотеке.
Среди всего строящегося объема квартир порядка 70% представлены студиями, 1-комнатными и компактными 2-комнатными квартирами площадью не более 55 кв. м. Благодаря относительно небольшой площади квартир, бюджет покупки позволяет участвовать в программе.
Остаток нераспроданного жилья в новостройках Уфы составляет порядка 13,3 тыс. квартир. Таким образом, при минимальном первоначальном взносе, по льготной программе можно приобрести всего чуть более 8 тыс. квартир.
По условиям льготной программы при минимальном первоначальном взносе в городе можно приобрести 2-комнантную квартиру в стандартном классе площадью до 61 кв. м или компактную «двушку» в комфорт-классе до 52 кв. м., а также 1-комнатную квартиру бизнес-класса до 45 кв. м. доступное предложение есть в различных городских локациях, в том числе в центре.
Самара
Приемлемые цены на недвижимость на первичном рынке определяют позицию города в рейтинге исследования. Средняя стоимость 1 кв. м составляет 51,2 тыс. руб. (стандарт-класс – 48,2 тыс. руб., комфорт – 57,5 тыс. руб., бизнес – 86,4 тыс. руб.).
По условиям льготной программы при минимальном первоначальном взносе, в Самаре можно приобрести трехкомнатную квартиру в стандартном классе площадью до 78 кв. м, «двушку» в комфорт-классе до 65 кв. м или 1-комнатную квартиру в доме класса бизнес.
В Самаре, наиболее высока доля тех, кто собирается приобрести жилье от 2 комнат и выше (70% против 59% в городах с более высокими ценами) и, наоборот, ниже доля желающих купить студию или «однушку» (30% против 41%).
Низкий уровень цен определяет меньшую зависимость от программы льготного кредитования. Если в среднем по городам России планируют воспользоваться госпрограммой 86% от желающих купить жилье в кредит, то в Самаре таких 77%. Таким образом, Самара оказалась городом с наименьшей долей респондентов планирующих воспользоваться льготной ипотекой под 6,5%.
Санкт-Петербург
Значительный объем предложения жилья для участников программы связан с особенностями квартирограммы строящихся в Санкт-Петербурге объектов жилой недвижимости. 28% всех строящихся квартир в городе – это студии площадью 23-28 кв. м, которые являются наиболее доступным предложением для широкого круга покупателей. Двухкомнатные квартиры составляют 23% от общего объема застройки. Доля квартир от 3 комнат и выше, напротив, минимальная и составляет всего 9%.
Относительно высокая доступность жилья по госпрограмме с льготной ипотечной ставкой связана с тем, что ее условия одинаковы как для Санкт-Петербурга, так и Москвы. При этом средний уровень цен на первичном рынке в северной столице на 60% ниже и составляет 141 тыс. рублей за кв. м. (в Москве – 230 тыс. рублей). Уровень цен по классам жилья еще более доступен для широкого круга покупателей. Самые недорогие квартиры в сегменте стандартного жилья можно купить за 100 тыс. рублей за 1 кв. м, комфорт-класса – за 126 тыс. рублей, бизнес-класса – за 189 тыс. рублей.
Именно поэтому площадь квартиры, которую можно приобрести по условиям льготной программы при минимальном первоначальном взносе, в Санкт-Петербурге максимальная среди все российских городов, где было проведено исследование. Среди подходящих вариантов: стандартная четырехкомнатная квартира площадью до 100 кв. м, квартира комфорт-класса до 80 кв. м и квартира в бизнес-классе площадью до 53 кв. м.
Воронеж
Текущая средняя стоимость 1 кв. м составляет 53,3 тыс. руб. (стандарт-класс – 49,8 тыс. руб., комфорт – 65,8 тыс. руб., бизнес – 83,3 тыс. руб.). Для сравнения, в Казани цены на первичном рынке составляют 85 тыс. рублей, в Екатеринбурге – 81 тыс. руб., в Новосибирске – 75 тыс. руб.
По условиям льготной программы при минимальном первоначальном взносе в Воронеже можно приобрести трехкомнатную квартиру в стандартном классе площадью до 79 кв. м, «двушку» в комфорт-классе до 57 кв. м или 1-комнатную квартиру в доме класса бизнес. При этом потенциальным клиентам желательно поторопиться. Стоимость недвижимости идет вверх, в 2019 году цена выросла на 9%, с начала этого года — на 5%.
Основным драйвером роста цен является дефицит предложения. Объем строящегося жилья на первичном рынке города в последние годы не превышает 1,4-1,7 млн кв. м. Для города-миллионника это крайне низкое значение. К примеру, данный показатель в Екатеринбурге составляет 2,7 млн кв. м, а в Краснодаре – более 5 млн.
Значительный объем предложения жилья для участников программы связан также с особенностями строящихся в городе объектов. 56% всех строящихся квартир в городе – это студии и 1-комнатные со средней площадью 35-45 кв. м, которые являются наиболее доступным предложением для широкого круга покупателей. Доля 2-комнатных квартир, доступных к покупке также велика и составляет около 15%.
Ростов-на-Дону
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет 56,6 тыс. руб. (стандарт-класс – 47,9 тыс. руб., комфорт – 55,4 тыс. руб., бизнес – 79,6 тыс. руб.). Для сравнения, в Казани цены на первичном рынке составляют 85 тыс. рублей, в Екатеринбурге – 81 тыс. руб.
По условиям льготной программы при минимальном первоначальном взносе, в Ростове-на-Дону можно приобрести трехкомнатную квартиру в стандартном классе площадью до 78 кв. м, «двушку» в комфорт-классе до 68 кв. м или 1-комнатную квартиру в доме класса бизнес. При этом потенциальным клиентам желательно поторопиться: в городе прослеживается устойчивая динамика на увеличение доли комфортного жилья за счет стандартного, что будет способствовать постепенному росту среднерыночных цен.
На рынке пока сохраняется достаточный объем предложения. Ростов-на-Дону на протяжении последних лет демонстрировал прирост объема строящегося жилья. В настоящее время в городе возводится 2,5 млн кв. м многоэтажных домов, нераспроданными остаются около 24 тыс. квартир. Это означает, что для потенциальных ипотечных клиентов по льготной ставке к выбору предложено почти 13 тыс. квартир.
Краснодар
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет 56,9 тыс. руб. (стандарт-класс - 48,7 тыс. руб., комфорт - 58,5 тыс. руб., бизнес – 85 тыс. руб.). Для сравнения, в Казани цены на первичном рынке составляют 85 тыс. рублей, в Екатеринбурге – 81 тыс. руб.
По условиям льготной программы при минимальном первоначальном взносе, в Краснодаре можно приобрести трехкомнатную квартиру в стандартном классе площадью до 77 кв. м, «двушку» в комфорт-классе до 64 кв. м или 1-комнатную квартиру в доме класса бизнес. При этом потенциальным клиентам желательно поторопиться. Цена демонстрирует устойчивый рост, начиная с 2015 г. В прошлом году положительная динамика составила 11%, с начала этого года — 3%.
На рынке пока сохраняется достаточный объем предложения. Краснодар – традиционный лидер среди не столичных городов по объемам жилого строительства. В настоящее время в городе возводится 5,1 млн кв. м многоэтажных домов, нераспроданными остаются 41 тыс. квартир. Это означает, что для потенциальных ипотечных клиентов по льготной ставке к выбору доступно чуть более 20 тыс. предложений.
Новосибирск
Доступность жилья ниже среднего значения по городам исследования объясняется, прежде всего, высокой стоимостью жилья на первичном рынке в Новосибирске. В стандарт- и комфорт- сегментах, являющихся основой рынка, показатель равен 54,6 и 79,2 тыс. руб./кв. м соответственно, квартиры в бизнес-классе стоят 98,3 тыс. руб. Несмотря на высокий уровень, цена продолжает демонстрировать положительную динамику: за 2019 год и первый квартал 2020 года она выросла на 16%. При это на долю самого доступного сегмента (стандарт-) приходится всего 1/3 строящегося жилья, что ограничивает круг покупателей.
Основным драйвером роста цен является дефицит предложения. Объем строящегося жилья на первичном рынке города все последние годы сокращался. Параллельно с этим изменялась структура строящегося жилья: снижение доли стандартного жилья и укрепление позиций комфортного. Как отмечают эксперты MACON, особенностью Новосибирска стало большое количество долгостроев, что подрывало доверию к проектам на начальной стадии и способствовало росту интереса к домам с высокой степенью готовности от надежных застройщиков, которые пользуясь сложившейся ситуацией, значительно поднимали уровень цен.
Высокий уровень цен на жилье оказал влияние на квартирограмму строящихся в городе объектов. Почти 2/3 всех строящихся квартир – это небольшие квартиры со средней площадью до 55 кв. м доступные широкому кругу покупателей. Среди подходящих под льготную ипотеку вариантов двухкомнатная квартира стандартного класса площадью до 69 кв. м, или компактное жилье в комфорт-сегменте до 47 кв. м, возможно приобретение небольшой квартиры в классе бизнес- площадью до 38 кв. м.
Тюмень
Традиционно является одним из самых успешных российских городов с высоким уровнем доходов населения и цен на жилье. Средняя стоимость квадратного метра составляет около 67 тыс. рублей. Самое недорогое жилье стандарт-класса продается по цене 63 тыс. рублей за 1 кв. м, комфорт – 73 тыс. руб.
По условиям льготной программы при минимальном первоначальном взносе в городе можно приобрести двухкомнатную квартиру в стандартном классе площадью до 60 кв. м или комфорт-классе до 50 кв. м. В составе строящихся в городе квартир 60% приходится именно на жилые помещения площадью до 55 кв. м.
Учитывая находящееся в остатках у девелоперов число квартир, под льготное кредитование в городе попадают около 5 тыс. предложений. Однако, учитывая, что размер реальной заработной платы в Тюменской области – один из самых высоких в России, потенциальные заемщики способны расширить круг доступных предложений за счет увеличения размера первоначального взноса.
Калининград
Относительно низкая доступность жилья по госпрограмме с льготной ипотечной ставкой связана с высокой долей жилья комфорт-класса, которое традиционно имеет более высокую стоимость. Несмотря на приемлемый уровень цен в стандарт-классе (55,7 тыс. руб. за кв. м) его предложение на рынке Калининграда незначительно. В комфорт-классе уровень цен существенно выше (73,5 тыс. руб. за кв. м), что снижает его доступность для населения. Квартиры в бизнес-классе стоят 117,2 тыс. руб. и доступны еще меньшему кругу покупателей.
Ограниченный объем предложения жилья для участников программы связан также с особенностями квартирограммы строящихся в городе объектов. Половина всех строящихся квартир в городе – это многокомнатное жилье со средней площадью 55-70 кв. м, которое является менее доступным широкому кругу покупателей, особенно с учетом превалирования в предложении комфорт-класса. Среди подходящих под льготную ипотеку вариантов двухкомнатная квартира стандартного класса площадью до 66 кв. м, или компактное жилье в комфорт-сегменте до 51 кв. м, возможно приобретение небольшой студии в классе бизнес- площадью до 32 кв. м.
Екатеринбург
Главная причина небольшого объема жилья, доступного для покупки по программе с льготной ставкой – одна из самых высоких стоимостей жилья на первичном рынке среди региональных столиц. В стандарт- и комфорт- сегментах, являющихся основой рынка, показатель равен 64,3 и 78,8 тыс. руб./кв. м соответственно, квартиры в бизнес-классе стоят 107,9 тыс. руб. Несмотря на высокий уровень, цена продолжает демонстрировать положительную динамику: за 2019 год и первый квартал 2020 года она выросла на 7%.
Основным драйвером роста цен является стабильный рост спроса со стороны покупателей, наблюдаемый в последние годы, что на фоне фоне минимальных ставок по ипотеке создает дефицит предложения. Это позволяет застройщикам повышать стоимость жилья. Другим фактором является увеличение доли комфортного жилья за счет стандартного, которое традиционно имеет более высокую стоимость.
Остаток нераспроданного жилья в новостройках Екатеринбурга составляет порядка 21,7 тыс. квартир. Таким образом, при минимальном первоначальном взносе, по льготной программе можно приобрести всего более 6 тыс. квартир.
Доступные по программе предложения есть во всех сегментах жилья. В стандартном классе под условия программы попадают 2-комнатные квартиры площадью до 58 кв. м, в комфорт-классе 1-комнатные – до 48 кв. м., в бизнес-классе – небольшие квартиры до 35 кв. м. При этом основной объем доступного по программе предложения сосредоточен в спальных и окраинных районах. В околоцентральных районах доступно жилье всего в нескольких объектах, преимущественно бизнес- и комфорт-классов. В центре – исключительно самые малогабаритные квартиры в бизнес-классе.
Казань
Высокая стоимость недвижимости на первичном рынке в Казани значительно уменьшает долю жилья, доступного для покупки по программе с льготной ставкой. В стандарт- и комфорт- сегментах, являющихся основой рынка, показатель равен 75,9 и 84,7 тыс. руб./кв. м соответственно, квартиры в бизнес-классе стоят 117,7 тыс. руб. Несмотря на высокий уровень, цена продолжает демонстрировать положительную динамику: за 2019 год и первый квартал 2020 года она выросла на 14%.
Основным драйвером роста цен является дефицит предложения. Объем строящегося жилья на первичном рынке города все последние годы не превышает 1,3-1,4 млн. кв. м. Для города-миллионника это является крайне низким значением. К примеру, данный показатель в Екатеринбурге составляет 2,7 млн кв. м, а в Краснодаре – более 5 млн.
Остаток нераспроданного жилья в новостройках Казани составляет порядка 11,5 тыс. квартир. Таким образом, при минимальном первоначальном взносе, по льготной программе можно приобрести всего чуть более 2 тыс. квартир.
Доступные по программе предложения есть только в жилье стандартного и комфортного класса. В стандартном классе под условия программы попадают только компактные квартиры площадью до 52 кв. м, в комфорт-классе до 44 кв. м. Учитывая, что средний диапазон площадей, предлагаемых к продаже двухкомнатных квартир стандарт-класса, составляет от 51,8 до 61,6 кв. м, жителям города, за редким исключением, доступны только однокомнатные квартиры. При этом согласно исследованию Райффайзенбанка, большинство опрошенных (58%) имеют желание купить квартиру с 2 комнатами и больше.
Для удовлетворения своих жилищных потребностей с помощью госпрограммы, жителям Казани, в отличие от других российских городов, придется увеличивать размер минимального первоначального взноса. Кроме того, учитывая небольшое число квартир в предложении нужно спешить: подходящие варианты будут быстро раскуплены, а срок действия программы закончится 1 ноября 2020 года.