В большинстве регионов страны в торговых центрах и стрит-формате открыто только незначительное количество магазинов и это продолжается уже два месяца. Еще в начале апреля находились оракулы, как среди владельцев коммерческой недвижимости, так и среди их арендаторов, которые уже в мае предрекали - либо массовое банкротство в среде предпринимателей, либо неминуемый коллапс в сфере торговой недвижимости, особенно, торговых центров. Но общеизвестно, это очень трудное занятие - придушить предпринимателей, ведь это никак не удавалось сделать ни высокими налогами, ни внеплановыми проверками, ни судебным преследованием, ни непомерной монополизацией, так неужели какой-то простой, связанный с карантинными мероприятиями, может похоронить частный бизнес? Предполагаю, что это возможно, но только в панических фантазиях.
Истекает май и в некоторых регионах уже с середины месяца работают, почти в прежнем формате, торговые центры, а пройдет еще пол месяца и они заработают по всей стране, как и весь непродовольственный стрит-ритейл. Конечно, не обойдется без потерь: какая-то часть предпринимателей закроет свои точки, а какая-то часть торговой недвижимости сменит своих владельцев, но это происходит и в мирное время — без эпидемий, военных и стихийных бедствий.
Почти всех арендодателей и арендаторов застало врасплох постановление московских властей об открытии с первого июня всей непродовольственной розницы в московском регионе, включая тех, которые работают в торговых центрах. Это еще раз подтверждает, учитывая региональную динамику распространения эпидемии, что все остальные регионы сделают то же самое — не позднее чем через две недели.
По моим наблюдениям, абсолютное большинство арендаторов откроют свои точки и возобновят деятельность. Есть торговые центры, которые сохранили почти всех арендаторов, но также есть и те, которые в период простоя расторгли, как в связи с окончанием срока, так и по согласию сторон, договора аренды с 10% своих арендаторов.
За период простоя почти все арендодатели, к концу мая, уже договорились со своими арендаторами по условиям аренды. С высокой долей вероятности, могу констатировать, что сторонами достигнута средняя взаимокомпромиссная ставка на период простоя в размере 30% от месячной арендных платежей марта 2020г. Это не означает, что в большинстве случаев была предоставлена скидка в размере 70%. В основном, незначительная часть арендодателей полностью обнулила арендный платеж на период простоя, существенная часть оставила только эксплуатационный платеж, а какая-то малая часть согласилась максимум на 50% скидку. Поэтому средневзвешенная аренда по рынку и составила, примерно, 30% от прежнего платежа(подробную классификацию скидок приводил в одной из своих прежних статей). Таким образом, морально и финансово арендатор оказался готов заплатить арендодателю такую часть аренды, поэтому можно сделать вывод, что те арендаторы, которые получили лишь 50% скидку или менее — не дожали арендодателя, а те арендодателя, которые полностью обнулили платеж — недополучили то, что они бы могли получить.
Отмечу, что в столичной регионе действуют существенные ограничения, продолжается режим самоизоляции и, кроме того, к моменту открытия торговых центров, власти дополнительно вводят ограничения на передвижения населения - в личных целях граждане могут перемещаться по городу не более 2-х раз в неделю с предварительным оформлением цифрового пропуска. Очевидно, что эти ограничения предприняты, в том числе для того, чтобы снизить трафик в открывающих торговых центрах. Статистика такова: при закрытой непродовольственной рознице трафик в апреле составлял 20% от мартовского уровня, в открывшихся в мае в некоторых регионах страны торговых центрах трафик составлял 30-40% от мартовского уровня(к примеру, в открывшихся на 2 дня Мегах с Спб трафик составил 40-50% от прежнего уровня). Учитывая эти данные, а также предписанные меры эпидемиологической безопасности, можно предположить, что в июне в столичном регионе трафик в торговых центрах и стрит-ритейле составит не более 50%, но и не менее 30% от мартовского уровня, также можно предположить, что конверсия будет несколько выше, а средний чек ниже.
Эти данные очень важны для прогнозирования товарооборота, а также продолжения процесса переговоров по арендным платежам с арендодателями. Ведь если на период простоя стороны по договору пришли к равновесному компромиссу по ставке, то по уровню арендных платежей с момента начала деятельности значительная часть игроков к переговорам даже не приступала, но это ей предстоит сделать в течение следующего месяца. Могу сказать, что большая часть арендодателей пока готова предоставить скидку с момента открытия в размере 20% от договорной арендной ставке, но при этом - большая часть арендаторов с подобной скидкой категорически не согласны. Впереди предстоит сложный спор по уровню этих платежей, где искомым призом для арендатора является начисление платежей исходя из процента от товарооборота, а для арендодателя удержание поступлений от аренды не ниже 70% от прежнего уровня.
Продолжим следить за событиями, отмечу лишь, что к сожалению для арендодателей, козырей сейчас больше на руках у арендаторов, но в любом случает, открытие в крупнейшем регионе страны значительной части магазинов является позитивным и долгожданным событием — своего рода громким сигналом будильника для пробуждения непродуктовой розницы в офлайн-ритейле.
Благодарю за прочтение.
Если понравилась статья, то ставьте лайки и подписывайтесь на канал.