Для любого объекта недвижимости главным определяющим цену продажи или аренды фактором является его расположение. Суперобъект в непопулярном месте будет стоить копейки и приносить только расходы. Склады, конечно, не являются исключением - компании стараются оптимизировать логистику и обеспечить комфортный доступ для сотрудников.
Склады, размещенные далеко от города, обычно стоят в разы дешевле и востребованы у компаний с низким грузооборотом, для которых приоритетом является ставка аренды.
В то же время стоимость строительства склада в СПб или в 50 км от города - одинаковая, единственная возможность сэкономить - это более дешевая стоимость земельных участков.
Сравнение инвестиций в склады в разных местах
Для наглядности рассмотрим пример инвестиций в строительство склада рядом с городом и в 20 км от города:
Общие вводные:
Площадь участка: 3000 кв.м.
Площадь склада: 1000 кв.м.
Высота склада: 6 м.
Каркасная конструкция + сендвич-панели.
Отопление. Обеспыленный бетонный пол.
Электроэнергия: 50 кВа.
Газоснабжение, котельная: газгольдер.
Водоснабжение/канализация: локально.
Вариант 1. Шушары, 5 км от КАД по Московскому шоссе.
Стоимость строительства склада 1000 кв.м. с учетом инженерных сетей - 33 000 000 руб. с НДС.
Стоимость участка 3000 кв.м.: 6 900 000 руб.
Итого: 39 900 000 руб.
Вариант 2. пос. Тельмана, 20 км от КАД по Московскому шоссе.
Стоимость строительства склада 1000 кв.м. с учетом инженерных сетей - 33 000 000 руб. с НДС.
Стоимость участка 3000 кв.м.: 3 000 000 руб.
Итого: 36 000 000 руб.
Вариант 2 позволил нам сэкономить 3 900 000 руб. инвестиций. Выгодно ли это с учетом разницы арендного дохода от сдачи объектов?
Практика показывает, что ставки аренды складов будут следующими:
Вариант 1. Шушары - 400 руб/кв.м. в месяц (без НДС). Ежемесячная арендная плата: 400 000 руб.
Вариант 2. пос. Тельмана - 250 руб/кв.м. в месяц. (без НДС). Ежемесячная арендная плата: 250 000 руб.
Для упрощения здесь не будем учитывать операционные и эксплуатационные расходы, которые на одинаковых объектах будут аналогичными (около 60 000 руб/мес с 1000 кв.м.).
Ежемесячная арендная плата за 1000 кв.м. будет выше для Варианта 1 на 150 000 руб. в месяц.
Выходит, дополнительные инвестиции в более выгодное расположение участка окупятся за 26 месяцев (3 900 000 руб / 150 000 руб/мес), о такой окупаемости инвестиций можно только мечтать!
Вывод - близость к городу позволяет увеличить доходной и значительно улучшить окупаемость инвестиций при небольшом увеличении суммы вложений.
Что же делать, если у Вас нет "лишних" средств на покупку более дорогого участка? Разбейте строительство на этапы, для освобождения 3 900 000 руб, например, просто уменьшите площадь здания на 120 кв.м. Легко видеть, что здание 880 кв.м., сданное по ставке 400 руб/кв.м. будет приностить больше склада 1000 кв.м., сданного по 250 руб./кв.м.
В какие промзоны лучше инвестировать средства, а в какие не стоит - читайте в полном материале статьи "Где выгодно строить склады в СПб?"
