Итак, выбираем земельный участок для строительства дома.
Первое правило, не увлекаться оптимистичными статьями в интернете, повествующим о том, как человек построил крутой дом. Конечно, человек, написавший, что он для этого делал и как делал, может быть вполне дельным, но эта дельность окажется бессмысленной, если дом построен не там, или не такой, какой следует строить в том месте и в то время.
Начинать надо не с того, как строить, а с того, где.
Рынок недвижимости, как человек, проходит разные стадии развития. Рождаются, взрослеют, набираются опыта. Когда-то, во времена СССР, это рынок был подпольным, т.е. находился за пределами правового поля. Но – не регулирования. Потом, около 30 лет назад, он родился. Вышел в свет. Сначала в стиле рекламы МММ. Помните знаменитый и вездесущий плакат с бабочками и слоган «Из тени в свет перелетая»?
Я такой старый, что - помню, и даже лично знал художника - автора этих бабочек. Но для рынка недвижимости такой возраст не срок. И даже не молодость. Опыт к его участникам приходит медленно, со сменой поколений. У нас еще этого опыта мало. А старый, дореволюционный, утерян или не вспоминается. Поэтому 30 лет – это детство.
Этот факт особенно заметен, когда наши люди попадают на рынки недвижимости зарубежных стран. Риэлторы США в свое время даже выпустили брошюру, обучающую работать с русскоязычными клиентами. Когда ее листал, встретил много любопытного. Например, русскоязычный покупатель чаще выбирает по возможности лучший дом в районе. А местный американский житель – худший.
Объяснение простое. На одни и те же деньги человек обычно может купить отличный новый круто выглядящий объект в обычном районе и… развалину в дорогом или просто престижном месте. И то, что последние вложения точно будут лучшей инвестицией, американскому инвестору объяснять не нужно. А нашему – часто бесполезно.
Тем не менее, факт остается фактом. Если ваша недвижимость приобретена из соображений «лучший дом на районе», а район, пусть, может и неплохой, но не самый лучший, такая недвижимость может стать неликвидной.
Откуда это пошло?
Нам повезло родиться в месте, где все меняется столь быстро, что мы не всегда замечаем многие закономерности, которые в местах, с меньшим количеством потрясений, никому объяснять не нужно.
Например, окружение, в котором будет расти ваш ребенок. Какое это имеет значение при выборе недвижимости вообще и участка для строительства?
Многие уважаемые люди гордо утверждают, что вот я вырос хрен знает где и дружил в детстве хрен знает с кем, и ничего. У меня все супер. Забывая, что множество других людей, вырастая «хрен знает где», там и остаются, в то время как те, кто рос в более продвинутых местах, начинает с этого продвинутого места. И, как правило, идут дальше.
Разумеется, будущая успешность ваших детей и внуков зависит не только от места. Люди, разбирающиеся в воспитании, говорят, что она закладывается, во многом исходя из поведения окружающих. Люди, приученные думать и включать критическое мышление, сочетая это с правильными реакциями на происходящее вокруг, не просто более успешны. (Хотя, на мой взгляд, успех – вещь очень индивидуальная и относительная, успешным имеет смысл быть только по отношению к самому себе). Дело тут в том, что такие люди более адаптивны и, в целом, более счастливы и самодостаточны.
А где ваши дети увидят такое адекватное поведение и поймут, что это такое? Правильно, даже, если они, вашими стараниями, видят это вашей семье, такое поведение не будет стимулироваться, если они не будут видеть его в сверстниках.
Во многих местах, где давно существует деление на районы для богатых и районы для бедных, такие вещи объяснять никому не надо. У нас – надо. Потому что явного деления на такие районы у нас старались избегать. И, кстати, пытаются избегать сейчас. В Москве, например, нет чайнатауна и районов компактного проживания каких-то землячеств. Но это не значит, что их не будет.
Итак, главное, на что надо обратить внимание при выборе участка для строительства, это локация. При этом не важно, что именно вы собрались строить, маленький домик рыбака или усадьбу с дворцом и конюшнями. Если усадьбу – важно, что бы рядом были такие же усадьбы ваших соседей. Лучше – более успешных, чем вы. Если домик для рыбалки и сбора грибов – важно, что бы кроме прекрасной запоминающийся природы, у вас там были единомышленники грибники/рыболовы/охотники/байдарочники. И лучше, если они будут чем-то круче и интереснее вас самих.
Не только потому, что выбор локации для загородного дома – это как выбор школы для ваших детей. Это серьезнее. Школы переходят на дистанционное обучение, а друзья детства дистанционными и виртуальными быть не могут. Во всяком случае, нормальные, не воображаемые друзья, с которыми человек выкуривает первую сигарету и выпивает первый стакан вина.
Ну, и локация – это еще страховка ваших инвестиций. Пусть даже инвестиций в домик-баню.
Как правильно выбрать локацию?
Рассматривайте те районы, где такие дома, какой хотите построить вы, не редкость. Лучше – дома (зимовки, усадьбы, особняки, бани) в этих районах были бы в большинстве своем точно не хуже, чем намерены построить вы.
Учитывайте перспективы районов. Например, из Москвы постепенно вырастают районы-щупальца типа окрестностей Рублевского или Новорижского шоссе с налаженной инфраструктурой и относительно однородным населением. Если вы ищите место для постоянного проживания и вам не столь важна окружающая природа, походы за грибами и ягодами, рыбалка и прочие дачные увлечения, имеет смысл присмотреться к таким местам.
С точки зрения инвестиций - лучше к местам, которые имеют похожий потенциал. Например, одной и веских причин популярности Новорижского шоссе стало само это шоссе, как быстрая и удобная транспортная артерия, благодаря которой вы за 30 – 40 минут оказываетесь уже достаточно далеко от города. Если едите в правильное время.
Симферопольское шоссе вместе с трассой Дон создают подобные преимущества, но цены там пока меньше.
Неплохой, хотя и загруженной трассой может стать Ярославское шоссе. Ну, и смотрите сами. Сейчас сносные вылетные магистрали возникают по многим направлениям.
Но перспективы могут быть как хорошими, так и плохими.
Например, хорошая транспортная доступность, это палка с двумя концами. Второй, то есть плохой конец – это большая вероятность индустриальной застройки таких мест. Такая опасность есть везде, откуда существует возможность быстро добраться в город общественным транспортом. На такой земле выгодно строить многоэтажные дома, со всеми вытекающими из этого последствиями.
Это существенный минус многих стародачных мест. Они часто расположены в пешей доступности от станций пригородных электричек, и это привлекает застройщиков. Однако, будущее у таких застроек довольно туманное. Есть вероятность, что со временем, такие кварталы превратятся в своеобразные гетто для невостребованных или низко востребованных людей. Со всеми вытекающими.
Хорошо, скажет человек, уже имеющий практический опыт поиска земельных участков. Вы, автор, все правильно пишите, но, где найти участки в которых нет всех приведенных недостатков? Инфраструктура есть там, где есть общественный транспорт, и там в основном продают уже построенные дома или дома под реновацию. Участки под застройку обычно расположены в чистых полях, где еще нет никакой инфраструктуры. И, возможно, не будет.
Все это так. Но у нас никто еще не отнял способность к мышлению. Во всяком случае, никто не мешает нам ее включить, посмотреть ПЗЗ (Правила застройки и землепользования обычно находятся в публичном доступе) прилегающей территории и сделать примерный прогноз того, что будет.
Если вы выбираете участок для строительства дома, заточенного под постоянное проживание, и вам важна инфраструктура, имеет смысл в первую очередь рассматривать участки под реновацию. Да, снести старый дом и построить на его месте новый будет дороже, чем построить дом в чистом поле, но на «старых» земельных участка обычно уже есть какая-то инфраструктура. А построенный дом, если соблюдать несколько простых правил, о которых я тоже расскажу, будет ликвиднее, чем дом в чистом поле.
Иллюстрация для тех, кто еще не уверен, что это будет правильно. Представьте, что у вас есть два авто, которые надо, например, покрасить. Без этого на них просто нельзя ездить. Но, один авто – Лексус с небольшим пробегом, а другое – такого же размера ржавый китаец. В покраску какого авто вы вложите свои кровные? А вот дом люди строят часто на дешевом участке. И думают, что сэкономили.
Безусловно, если вы хотите жить именно в этом конкретном месте, именно оно вас цепляет, то – да. Но нужно быть готовым смириться со спорным окружением или его полным отсутствием. Последнее, кстати, может оказаться лучше.
Участки в чистых полях, размеченные под застройку, нужно рассматривать осторожно. Дело в том, что знать будущее таких поселений часто невозможно. Такие места могут обрасти инфраструктурой или наоборот, станут заброшенными.
Многое зависит от застройщика. Если участок подведомствен управляющей компании, на балансе которой будут все коммуникации, существует большая вероятность, что хозяева этой компании будут выжимать из хозяев заметные деньги. У таких поселков два варианта – или люди платят, или постепенно покидают такое место, а оставшиеся отдуваются за всех.
Но не меньше зависит и от самих владельцев. Если владельцы могут объединиться и вести общую разумную политику, если в числе жителей будут адекватные активные люди, вопрос инфраструктуры можно взять в свои руки.
Земельные участки расположены на землях населенных пунктов, но не в черте дорогих коттеджных поселков с премиальной инфрастуктурой, имеют то преимущество, что можно отдать улицы, электросети и все остальные коммуникации на баланс муниципальных властей. В то время как правила застройки, архитектурный код и прочие вещи, влияющие на вид вашего населенного пункта, оставить за собой. Проблема в том, что законодательная база в этой области еще не устоялась.
Если коммуникации по какой-то причине не отданы, это часто означает, что есть какая-то группа выгодопреобретателей последствий такой ситуации. А вам имеет смысл разобраться в этом, чтобы не получить потом сюрпризы в виде дополнительных платежей.
Многие преимущества, в этом смысле, имеют поселения, которые получили название клубных. Конечно, если они действительно клубные. В этом случае сначала формируется группа понятных друг другу людей и примерно одинаковыми взглядами на то, как все должно быть, и уже потом выбирается место, подбираются другие участники проекта.
Клубные проекты хороши не только для компактных коттеджных поселков, но и при расселении по хуторам, зимовками и прочим удаленным друг от друга объектам. Если, живя в городе, вы можете позволить себе не знать соседей по лестничной клетке, загородом соседей имеет смысл знать и знать хорошо.
Соседи загородам могут стать, как надежной опорой, так и серьезной проблемой. Если вы не планируете провести несколько лет жизни в судах, определяя границы участка, находить в своих владениях чужой мусор, а перед собственным въездом разбросанные острые предметы, с легкостью прокалывающие колеса вашего авто, отнеситесь к выбору соседей не менее трепетно, чем к выбору места. Это тоже детали локации. Причем считать, что чем выше имущественное положение соседей, тем меньше с ними будет проблем, будет ошибкой. Как и - наоборот.
В общем, с соседями лучше познакомиться заранее. Конечно, это тоже не гарантия от проблем. Хороший, приятный в общении и доброжелательный, предупредительный человек, может оказаться сложным соседом, любящим громкую музыку и забывающим откачать канализацию. Тем не менее, нужно сделать все возможное, что бы соседи, как минимум, не были проблемой. Расспросить о них хозяина участка или застройщика, внимательно глядя на его реакцию – меньшее, что можно сделать.
Какие-то вещи о соседях можно понять по их домам и участкам. Но какие именно?
Собственно, архитектура дома говорит в основном об эстетической продвинутости человека. Если дом выглядит гармонично, человек может быть и так себе, но на соседний участок у вас будет красивый вид. Усяпанность участка всякими внеприродными объектами: гномиками, скульптурами оленей, беседками и прочими предметами говорят об активности человека. Часто спонтанной. С таким человеком очень желательно пообщаться заранее, дабы понять, какого рода активность от него можно ожидать в вашем направлении.
Большие дома говорят или о большой семье или – что встречается чаще - о непродуманности действий его владельца. Соответственно, маленькие дома не всегда говорят о бедности. Наоборот, маленький дом на большом ухоженном дорогом земельном участке говорит об определенной адекватности.
Есть дома и участки, которые в просторечье называют жлобскими. Думаю, конкретизировать признаки не нужно. Хозяин дома не обязательно будет вести себя как жлоб. Часто в таких домах живут вполне нормальные, контактные люди, просто они так выстраивают свое окружение. Ну, не получается у них по-другому. Как ни строй - выходит что-то похожее на бункер или другой военный объект. Зато, если участок неухожен, на нем не заметно постоянное или частое присутствие человека, есть вероятность, что вскоре вы увидите нового хозяина этого объекта. Каким он будет, вы не угадаете, но можете рассчитывать на год-два-три строительных работ за своим забором.
Конечно, идеальных соседей не бывает. Да и мы сами не идеальны тоже. Тем не менее, выбирая локацию, имеет смысл походить по округе и оставить себе примерное представление о том, как ведут себя местные жители.
Часто конфликтная среда возникает в местах, где участки для застройки принадлежат людям творческих профессий. Кинематографистам, артистам, музыкантам, художникам. Творческие люди в целом более чувствительны к окружению, в то время как сами они подчас действуют спонтанно и эгоистично. В том числе и по отношению к своим соседям. В тоже время, оказываясь в нейтральной среде, эти люди обычно выделяются среди соседей скорее вкусом, чем какими-то проблемными качествами.
Поэтому обращайте особое внимание на среду. Если в том месте, где вы смотрите участок, нет конских взносов от какой-либо самопровозглашенной управляющей компании, но видно, что кто-то бережно заботится о гуманности общих зон, улиц, у соседей есть какие-то общие интересы, они встречаются во время праздников и т.п. это хороший признак.
На этом о локации пока закончим.
Но, поскольку тема большая, многие моменты мы еще затронем, когда будем говорить уже о боле конкретных параметрах.