При покупке квадратных метров часто встает вопрос наилучшего соотношения "цена/близость к центру". Ну как часто - практически всегда. Во многих случаях менеджер по продажам может предложить вам апартаменты, с более низкой ценой, чем у квартир в этой же локации. Так в чем подвох, и есть ли он? Поехали!
А что за зверь такой диковинный?
Когда-то апартаменты не имели такого широкого распространения. Сейчас же их можно встретить не только в Москве или Питере, а и в более-менее крупном городе нашей необъятной страны.
Апартаменты - нежилое помещение. И в этом кроются практически все вытекающие последствия, отличающие их от привычных всем квартир.
Отличия от квартир
- В апартаментах нельзя прописаться. Правда можно сделать временную регистрацию. А иногда застройщик даже способствует переводу "апартов" из нежилого фонда в жилой (не бесплатно, конечно).
- Нежилое помещение (т.е. апартаменты) допускается возводить в самых неприглядных местах (у ж/д линий, в центре промзоны и т.д.). Квартиры конечно тоже часто строят и у железной дороги, и в промке, но все-таки с другими нормами (то есть дальше от ж/д и с реорганизацией определенной площади промзоны).
- В апартаментах разрешается вести определенные виды бизнеса. Так, например, ваш сосед на этаже может открыть адвокатское бюро.
- В апартаментах нет ограничений на расположение "мокрой зоны". Вроде и плюс - ставь, где хочешь. Но если ваша кровать окажется над кухней соседа сверху и случится протечка - огромный минус.
- Апартаменты имеют меньше правовой защиты, "если что" (например, если девелопер банкротится и не может достроить объект).
- Тарифы и налоги выше, чем в квартирах. Сэкономив изначально на покупке апартаментов, а не квартиры, вы будет платить больше за электроэнергию, водоснабжение, налоги и пр.
- Застройщик не обязан строить дополнительные объекты соц.инфраструктуры - например, детские сады. Но в единичных апарт-проектах они встречаются. То есть застройщик берет на себя дополнительные обязательства в расчете на положительный эффект в продажах.
- Апартаменты имеют заниженные требования по шумозащите и инсоляции помещений (по сравнению с квартирами). В частности, это вопрос на ответ почему в ЖК, где изначально планировались только квартиры, могут появиться 5-10 апартаментов. Все верно - не все учли при проектировке и строительстве. Попадает меньше солнечного света, чем требуется по нормам для квартир - переводим в апарты.
Вот и получается, что застройщику строить апартаменты намного дешевле, чем квартиры (меньше обязанностей по стройке доп.объектов, земельные участки под строительство нежилья стоят как правило дешевле). Поэтому чтобы нивелировать вышеописанные ограничения по сравнению с квартирами, цена на апартаменты ниже. Подвоха нет, если обо всем этом знать до принятия решения о покупке.
Особенности
У апартаментов есть ряд не то что бы отличий от квартир, но особенностей:
- Отсутствие эконом-класса. Как правило, апартаменты - история как минимум про класс комфорт и выше.
- В центре Москвы строят в основном премиум/элит-апартаменты, а не квартиры. Меньше участков под квартиры, да и стоило бы это удовольствие еще больше.
- Среди апартаментов есть формат апарт-отеля. Это когда вы покупаете лот с чистовой отделкой, мебелью, техникой и передаете его управляющей компании. Она занимается арендой ваших апартаментов (туристам, например), оставляет себе комиссионные с прибыли, вам - все остальное.
- Апартаменты строят в основном в черте города (Москва - яркий пример). Квартиры в пригороде и так дешевле "городских", а если еще делать скидку и на апартаменты, то получится совсем нерентабельно. Далеко не каждый застройщик может позволить себе такое удовольствие.
- Апартаментам нужна хорошая транспортная доступность. Туристы (аренда), деловые люди (место "для пиджака"), инвесторы - всем этим категориям важна транспортная доступность. Именно поэтому апарты в основном возводят или поближе к центру города, или у крупной транспортной развязки.
- Иногда апартаменты могут возникнуть путем реконструкции старых заводских помещений - так называемые лофты.
- Апартаменты могут быть как отдельным комплексом, так и в рамках "смешанного" проекта с квартирами. Естественно, что в одном и том же доме такого проекта квадратный метр апартаментов может стоить на 10-20-30% ниже, чем метр квартиры.
В общем, с одной стороны, апартаменты - отличный вариант, если вам не важна прописка, соц.инфраструктура, бюджет сильно ограничен, а остановки строительства вы не боитесь (или боитесь, но не сильно).
С другой стороны, апартаменты могут стать котом в мешке. Непонятно насколько много вы будете переплачивать за счета/налоги и сильно ли вам будет аукаться статус нежилого помещения. Наверняка этого кота когда-нибудь "причешут" и сделают менее рисковым объектом. Все-таки спрос на апарты уже велик.