Начинаем публиковать избранные главы из авторской книги Смирнова Сергея "Бетонное Казино". Сама книга появится в он-лайн приложении ЛитРес в конце июня. А пока можно читать некоторые главы из книги.
Давайте выясним, что же влияет на цену, стоимость и ценность недвижимости. Здесь следует дать определения трем понятиям, которые существенно будут влиять на понимание предмета: цена, стоимость и ценность.
Цена - сумма денежных средств, которая была передана от покупателя продавцу. Цена прописывается в договоре купли-продажи.
Стоимость - затраты труда на производство товара и себестоимость расходов.
Ценность - потребительская оценка товара покупателем.
Это очень тонкие и важные определения для рынка недвижимости.
Цена недвижимости определяется рыночным способом. Существует выражение - “покупатель голосует за цену деньгами”. Цена недвижимости в прошлом не гарантирует получения ее в будущем. По сути она определяется рынком в моменте.
Стоимость товара под названием “недвижимость” определяется чуть сложнее. Например, вы приобрели квартиру в новостройке за 1000000 рублей. Для покупки вы использовали ипотеку в размере 500000 рублей. В результате затрат на страхование, на выплаты процентов банку вы потратили еще 300000 рублей. В квартире был сделан ремонт за 300000 рублей. Таким образом, стоимость недвижимости составляет для вас 1600000 рублей. Вопрос: можете ли вы получить цену больше, чем 1600000 рублей?
Вот тут вступает в игру третье понятие - ценность. Если покупатель видит ваш объект, выставленный в рекламу за 2000000 рублей, но считает, что ценность этого товара для него выше хотя бы на 1 рубль, чем заявлено в цене, то он выкупит вашу недвижимость. Если вы увидите, что ценность товара не покрывается для вас ценой в 2000000 рублей, вы не продадите товар покупателю.
Ценность - понятие субъективное и манипулятивное. Чаще всего, общество обсуждает не цены на недвижимость, не стоимость недвижимости, а понятие ценности.
Любые попытки собственников недвижимости объяснить цену на свой объект через призму ценности проваливаются в глазах покупателя. Чуть позже, в других главах этой книги, описывающих примеры переговоров по цене, мы еще вернемся к этому вопросу.
Стоимость недвижимости тоже может не возвращаться ценой. Чаще всего, с такой проблемой сталкиваются собственники частных домов, которые пытаются объяснить цену на недвижимость через стоимость затрат труда и расходов на материалы, покупку земельного участка и подвод коммуникаций.
______________