Многие сейчас ожидают повторения сценария прошлых лет, когда в кризис снижалась стоимость квартир. Но этого не произойдёт. И вот почему.
Рост себестоимости строительства
Повторения сценария 2008 и 2014 годов, когда цены резко пошли вниз, ждать не приходится. Текущий кризис не только экономический. Кроме того, сам рынок изменился за эти 12 лет. Свободных участков под застройку становится всё меньше. Как следствие — земля дорожает, себестоимость строительства растёт. На этом фоне особенно привлекательны строящиеся дома в эксклюзивных локациях — там, где новое предложение появляется крайне редко. Как, например, ЖК бизнес-класса «Новый Невский» в 50 шагах от Невского проспекта.
На стоимости жилья сказался и переход на проектное финансирование. В первый год работы с эскроу цены не выросли значительно лишь потому, что большинство проектов до сих пор достраивается по старым правилам. Однако «запас прочности» скоро иссякнет и к концу года только по этой причине цена квадратного метра в новых проектах увеличится на 3-7%.
Наконец, ещё одна причина удорожания себестоимости — рост цен на отдельные стройматериалы на 5-10% с начала года. Ведущиеся сейчас стройки обеспечены материалам по зафиксированным ранее ценам. Однако каждый новый проект фактически становится дороже предыдущего. Это также неизбежно отразится на стоимости возводимых домов.
Единственная причина, которая позволила бы снизить стоимость квадратного метра — прямое субсидирование застройщиков государством. Но такого проекта нет даже на уровне обсуждений.
Сокращение темпов ввода
По итогам I квартала количество новых проектов жилья в Петербурге сократилось вдвое. С учётом текущей экономической обстановки сокращение объёмов строительства выглядит предпочтительнее рисков затоваривания. Соответственно, сотни «лишних» квартир, как это случалось ранее, не будут простаивать и реализовываться со скидками. А в целом ряде сданных недавно в эксплуатацию ЖК, как например, «Славянка» в продаже остались последние квартиры.
В строящихся домах удорожание квадратного метра по мере готовности также сохранится. «Заморозка» цен в отдельных проектах вполне возможна, но это не будет массовым явлением.
Дешёвая ипотека
Влияние спроса на цену очевидно. Сейчас спрос поддерживает льготная ипотека по исторически минимальной ставке в 6,5%. Она позволяет снизить размер ежемесячных платежей даже при выборе квартиры большей площади. Особенно этот фактор заметен в сегменте стандартного жилья, на который приходится почти 3/4 от всего предложения в Санкт-Петербурге.
Одновременно с этим застройщики вместе с банками предлагают субсидирование ипотеки в отдельных проектах для поддержания спроса. ГК «ПСК» впервые запустила льготную ипотеку в апарт-комплексе START. По её условиям льготная ставка составит от 4,2% годовых на первый год кредитования с момента заключения договора. Остальную часть субсидирует застройщик. На данный момент это самая низкая ставка по ипотеке на апартаменты в Петербурге.
Но и этот курс не вечен. По мере увеличения объёмов ипотечного кредитования будет подниматься и планка требований к заёмщикам. Выдача ипотеки под малый процент всем, кто хочет, означает для банков риск невозвратов. Ипотечный кризис в США 13-летней давности показал, насколько опасно это явление.
Поэтому рекомендация покупателям недвижимости: не ждать лучшего момента, а пользоваться удачным текущим.
