В рамках судебного разбирательства была назначена оценочная экспертиза. Объектом исследования было нежилое помещение в Екатеринбурге. Помещение общей площадью 319,2 кв.м представляло собой 10 офисов и располагалось на 7 этаже 8-этажного административного здания 1990 года постройки. Эксперту нужно было оценить его рыночную стоимость.
Согласно правоустанавливающим документам, помещение находится в собственности. Но принадлежит не владельцу всего здания, а руководителю организации, занимающей эти офисы.
В шаговой доступности от объекта находятся: торговый центр, бизнес-центр, банки, жилой комплекс, школа, детский сад. Район обладает хорошей транспортной доступностью. Расстояние до метро составляет около 1,5 км. Вход в оцениваемые помещения осуществляется через первый этаж. В подвальном этаже расположена столовая. Есть лифт и два запасных выхода. Высота потолков - 3,3 м. Здание охраняется, пропускной режим - круглосуточно. Есть все коммуникации, интернет и телефония. Планировка офисов – кабинетная. Отделка - эконом. На полу уложены щитовой паркет и линолеум. Стены оклеены обоями. Оконные стеклопакеты деревянные. Планировка соответствует планам БТИ.
Согласно расчетам эксперта, износ здания составляет 23%. Рыночная стоимость на дату проведения оценки без учета НДС 20% составляет 18 265 000 руб., а с НДС – 21 918 000 руб.
Собственник не согласился с такой оценкой. Рецензент обратил внимание на то, что компетентность эксперта соответствует квалификации, но ошибки и нарушения законодательства в области оценочной деятельности все же имели место быть.
В частности, эксперт ссылается на информацию, которая не относится к объекту оценки (в отношении объектов производственно-складской недвижимости и земельных участков). Объектом оценки являются офисные помещения. Но эксперт почему-то анализирует рынок производственно-складской недвижимости, чем вводит суд в заблуждение.
Не соблюден принцип достаточности при проведении анализа рынка. Отбор аналогов для расчета не обоснован, правила отбора аналогов не определены.
Кроме сравнительного подхода оценщиком применяется доходный подход. За основу для его применения алгоритмы доходного подхода принят доход от сдачи в аренду помещений. Однако анализ рынка аренды торгово-офисной недвижимости в микрорайоне Центр в отчете не представлен. Таким образом, требования федеральных стандартов оценки к достаточности информации в отчете не соблюдены. Ценовая информация в анализе рынка не подтверждена ссылкой на источник информации. Выводы по анализу рынка не проверяемы. Отбор аналогов для сравнительного подхода не обоснован, правила отбора аналогов также не определены. Не скорректированы различия объекта оценки и аналогов по ряду факторов: парковка, видеонаблюдение, система доступа и пр.
В нарушение законодательства оценщик ошибся в расчетах и неправильно согласовал результаты оценки (расчетное значение весов составляет для сравнительного подхода – 60%, доходного – 40%, но эксперт на каждый подход распределил по 50%). Это привело к искажению результатов оценки недвижимости.
Согласно заключению рецензента, отчет об оценке не соответствует нормам закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при проведении экспертизы привели к необоснованным выводам о стоимости объекта. Заключение не может быть признано достоверным, что является основанием для назначения повторной экспертизы.