Купить или продать квартиру легко может любой человек, не обращаясь к помощи риелтора, но в подавляющем большинстве случаев сделки с недвижимостью не обходится без посредников.
Хотя казалось бы, что тут сложного в современном-то мире, когда на сайте Росреестра есть образцы документов на все случае жизни. Там же можно прочитать о том, какие документы нужны для сделки: форма №7, форма №9, форма №12, выписка из Единого государственного реестра недвижимости... Ничего нового риелтор вам не скажет. А если сделка ипотечная, то еще проще: банк проверит все. Бери и делай, но…
Я рантье с многолетним стажем. Продал и купил множество объектов: от малогабаритных квартир до индивидуальных домов. Первый объект выбирал и покупал самостоятельно. Просто денег было в обрез, экономил на всем. Еще ремонт предстояло делать.
Думал, что и продать квартиру смогу, на мой тогда наивный взгляд, без лишних затрат на, как мне казалось, бесполезных посредников. Но последующий опыт показал: риелтор — вечная профессия.
Когда вы дадите объявление о продаже квартиры — первый, кто позвонит вам, будет агент… И второй звонок будет от агента, третий тоже. Потому что в России единицы граждан выбирают и покупают жилье без риелтора!
Конечно, когда-то позвонит и покупатель, первое, что он скажет: «Вы же без посредников продаете, давайте скидку ₽150 тысяч — все равно вы эти деньги заплатите агенту». Звонков от покупателей жилья на вторичном рынке — меньше 0,5%. Поэтому смиритесь с необходимостью работать с риелтором.
На самом деле, в них есть некоторая польза, просто надо научиться правильно выбирать партнера. Именно партнера, которому доверяешь, так надо относиться к риелтору, а не с брезгливым чувством к человеку, который хочет на тебе нажиться, хотя и таких много: они ничего не делают, а денег хотят вагон. И тут важно не ошибиться.
АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ
- Определяете цену продаваемого объекта.
- Привлекательно описываете объект.
- Даете объявление о продаже на различных профильных сайтах.
- В течение недели принимаете звонки.
- Назначаете день и время просмотра, обычно в выходные с 9:00 и до последнего клиента.
- Приглашаете на просмотр только агентов с клиентами. Конечно, среди них бывали и «туристы» — это те, которые ходят больше посмотреть квартиру, чем купить ее. Именно пустых клиентов отсекает хороший риелтор.
Возможно, что именно в первый день открытых дверей вы найдете покупателя, причем он будет готов купить квартиру по более высокой цене, чем указана в объявлении. Так бывает, поверьте не редко, потому что в числе первых приходят агенты с реальными клиентами, которые уже убегались по квартирам, искавши именно такое жилье, которое вы продаете. Не упустите шанс. Если покупателя сразу не нашлось — все повторяется с четвертого пункта.
Помните, все пришедшие на просмотр агенты, будут предлагать вам заключить договор. Причем эксклюзивный, задача риелтора установить контроль над процессом продажи: он будет рекламировать ваш объект и отвадит остальных агентов — аудитория потенциальных покупателей вашего жилья резко снизится, а квартиру вы продадите не по той цене, которую хотите получить, а по той, которую навяжет вам агент, который перестанет быть милым и улыбчивым, а превратится в безжалостного терминатора. Он заработает и на вас, и на покупателе. Не спешите впадать в зависимость. Благодарите и берите паузу на размышление.
УСЛОВИЯ СОТРУДНИЧЕСТВА
Среди всех пришедших к вам агентов найдется парочка таких, которые позвонят вам среди недели и предложат еще клиентов на просмотр, а потом еще… Вот именно среди таких, не ленивых риелторов, и выбирайте себе партнера. Выбирать надо по ощущениям, общаясь с человеком, не каждый же становится вашим другом. А вот агента надо выбирать также, как выбираете друзей — люди, которым можете доверять, которых понимаете.
Определившись с партнером, предлагаете ему сделку: он находит покупателя в течение двух-трех недель — берет задаток — получает вознаграждение, его размер определяете сами, например, ₽50 тысяч.
Еще не было случая, чтобы кто-то отказался от сотрудничества. И поверьте, с вероятностью 95% покупатель найдется в обозначенный срок. Надо просто четко сформулировать цель и заинтересовать человека материально.
Ни в коем случае не пытайтесь договориться сразу с несколькими агентами — это может все испортить. Всех остальных агентов направляйте к своему партнеру: у вас же и другие важные дела есть, кроме продажи квартиры. Договор с агентом можно заключить, когда потенциальный покупатель перечислит задаток.
Обычно ничего не получается с теми агентами, которые сразу пытаются навязать эксклюзивный договор на кабальных условиях с непомерным вознаграждением, даже не проявив себя в деле. Посылайте таких сразу подальше, толку от них никакого, один только вред, они еще начнут потом снижать вашу цену. Таких примеров хоть отбавляй.
А теперь о главном — о цене объекта. Цена — ключевой параметр сделки, от него зависит 99% успеха продажи жилья. Именно из-за неадекватной оценки срывается большинство сделок. Чаще всего цена, которую устанавливают граждане самостоятельно, помогает продать квартиру конкурентам. Как разумно оценить свою квартиру расскажу в следующий раз.